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顾问 刘丹
小区物业管理水平的高低，在房地产销售过程越来越受到消费者重视。高水准的物业管理不仅仅是开发商售后服务的一个环节，更成为了销售策划过程中一个亮点和卖点。但是，在房地产开发的一系列环节中，物业管理介入一般是在业主入住以后，在开发过程中的介入很少。物业管理和开发过程的脱节，为后期物业提供高水平的服务制造了很多麻烦，也使得物业管理公司和开发商之间的有些纠纷难以解决，最终的结局就是业主不满意，物业费的欠收，物业管理水平下降。在实际中，我们不难发现，物业管理可以在开发前期介入到房地产开发的各个环节中，从而提高物业公司后期服务水平，提高业主满意程度。
房地产开发过程可以概括为以下几个部分：土地获取、项目策划、设计阶段、施工阶段、销售阶段、物业管理。从开发的过程中，物业公司应该是全过程的介入，并在不同的阶段充当不同的角色。
1.房地产项目策划阶段，物业管理应做好“配角”。
在房地产开发前期的可行性研究和项目策划阶段，房地产开发商是当然的主角。物业管理公司在这个阶段，可以充分了解所要开发项目的市场定位、项目定位。根据项目的定位，确定物业服务在后期物业管理中的服务标准和档次，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好基础性的工作。
同时，物业管理者可以从物业管理的角度对项目进行审视。物业管理人员对该项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况，日后的物业管理、服务内容、服务标准及成本、利润测算等方面提出参考建议，开发商在决策时可以综合考虑包括物业管理在内的各方面的意见，减少决策的盲目性和主观随意性，降低风险。
2.物业管理在规划设计阶段当好“参谋”。
设计，是房地产开发过程中最重要的环节之一。对住宅小区的规划设计，开发商更多是从住宅小区的总体布局、使用功能、环境等方面来考虑，对于后期物业管理考虑的较少。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中难免有所不足，例如设施和设备等考虑的不完善，房间功能、布局的不合理，这些不仅增加了投资而且也降低了使用效率，有些会直接影响了业主的正常使用和生活，最终的结果是增加了物业管理工作的强度和难度。
物业管理者作为物业的维护者，在长期实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，把长期积累的物业管理经验与规划设计结合起来，完善规划设计中容易忽略的问题，为开发商在规划设计过程中当好参谋，可以使得开发商和物业管理者双方都得到利益。
物业管理者可以重点从以下几个方面对规划设计提出合理的建议：
（1）完善配套设施。各类配套设施的完善，是物业充分发挥其整体服务功能的前提。如果配套设施等硬件建设先天不足，日后的物业管理很难搞好。例如对于住宅小区，可以从物业管理的角度，对小区内道路交通的布置，环境的和谐与美化，尤其是人们休息娱乐场所与场地的布置在规划设计中提出相应的建议；对于写字楼，商贸中心等，停车场大小、位置、布局的设计应该同物业管理的需要充分结合起来。
（2）建筑设计中美观耐用和后期保养服务结合。现代小区的建筑外观设计是开发商和消费者共同追求的目标，小区内的景观设计越来越别致出新。有些开发商为了追求小区的美观，特意突出一些景观造型，这些造型一般都是用特殊材料制作的，在后期的维修、清洁、养护上都需要特殊处理，这就给物业管理公司和业主造成很大的经济负担。物业公司应该从业主和开发商的角度，在美观耐用的同时针对后期服务向开发商提出建议，避免前期设计中的浪费，也为后期物业管理创造了方便条件。
（3）针对后期物业管理，完善建筑物功能性设计。对建筑物设计除了正常规划设计应考虑的功能性，物业公司还可以根据在前期实际物业管理过程中发现的一些常被忽视的功能性设计向规划设计部门提出建议，例如是否可以为住宅空调机留位及空调冷凝水集中设置排水管；为后期高层楼房维修、清洁外墙工作器具预留工作空间；物业管理用房的配备等。
（4）完善细节设计。规划设计时，对室内各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些易被忽视的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。物业公司可以根据物业服务的经验，依据平时业主的反馈，向设计部门提出经验性的建议，使得设计更为合理和人性化，这些将有利于日后的使用和维修服务，有效的避免因设计给业主使用和物业服务带来不必要的麻烦。
3.在施工管理阶段，物业公司应站住业主的角度进行监督。
对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，使工程质量又多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续性。但是，物业公司作为检查者和监督者，在管理过程中，肯定会在一些问题上同开发商与施工单位产生矛盾，如果物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用或是影响工期。但是开发商应该看到的是，物业管理介入到施工阶段进行监督，可以提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，提高开发商的知名度和信誉度。同时对物业公司而言，在施工管理阶段的介入也有积极作用。
（1）指导施工单位把好质量关，为后期服务奠定了基础
物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要对这些建筑进行较长时间的管理，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因，水、电管线如何走向才有利于安全和便于管理等。这些影响使用功能的问题在施工阶段，物业公司可以有针对性的监督施工单位施工，避免在交付使用后发现问题进行再次处理，减少许多浪费，也不致于遗留下来，成为日后使用和管理中维修的难点，这样就减少了开发商、业主、物业管理之间的矛盾，为后期物业管理奠定了比较好的基础。
（2）参与施工管理，有利于项目结束后接管验收和后期管理
对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监督，加强了监理力量，对某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交。同时，房屋在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来面对各种可能出现的问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、甚至采用的建筑材料的性能了如指掌，这有利于后期物业管理工作的开展。
4.物业公司在接管验收、物业管理阶段，做好服务中的主角
在经历了房地产开发的一系列过程后，最终进入物业管理阶段。这个阶段，物业管理成为主角。消费者对小区物业管理的重视，使得开发商把物业管理作为房地产开发过程的延续，物业管理成为有效提高房地产商知名度、信誉度的保障。而物业公司正是通过开发全过程的参与和介入，对项目有了充分的理解，通过后期有效的管理，提高物业服务水平，切实有效的为业主提供服务。
总的来说，物业管理前期介入，可以对三个方面产生有利的效果。
（1）对房地产开发商来说，有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证项目顺利地开发；同时保证项目开发质量，促进楼盘销售，加快资金周转；在售后服务中有了强有利的保证，会提高开发商的信誉和知名度。
（2）对物业管理公司来说，物业公司由于介入到开发的全过程，熟悉了解物业，为后期的服务奠定了良好的基础，同时也为今后接受新业务积累经验，提高了物业公司的品牌效应，便于本企业进一步扩大业务领域，占领市场。
（3）对业主来说，由于物业公司前期的介入，帮助开发公司在开发的各个环节上进行把关，减少了失误，把楼盘的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于提高业主在后期使用过程中满意程度。
可见，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。物业管理同房地产开发全过程的联系日益紧密，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现。物业的前期介入最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。 |
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