[转帖]多家银行称调控重点应防房价大落

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房价走势愈发成为银行界人士关注的焦点。

　　8月20日下午，央行上海总部调查统计研究部召集在沪五家大型银行、民生、浦发、上海银行等8家银行，座谈上海房地产市场情况。一位与会人士透露，虽然与会的银行业人士对房地产价格走势判断不一，但各家银行均认为房价有波动，在防止“大起”取得效果的情况下，目前调控的重点应该是防止房价大落。

　　今年1至7月份，房地产开发投资占上海市全社会固定资产投资的32.2%。8月21日，一家大行上海分行信贷人士认为，由于房地产投资占比较高，如果出现房价“大落”的情形，将对经济产生较大影响。

　　房价阴云不仅笼罩着上海。近日，南京、杭州等地银行业人士在接受本报记者采访时均认为，当地房地产市场价格已处于高位盘整阶段，存在下行可能。

　　8月20日，某股份制银行杭州分行负责个人房贷审查的人士直言，由于担忧房价下行诱发借款人风险，其近来感到压力很大。

　　担忧者不仅仅是银行机构自身。由于经济发达地区的房贷总量占比较高，8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》(下称“通知”)。

　　知情人士透露，监管部门此举的目的在于进一步掌握房地产行业波动对银行潜在风险的影响。

　　重点布防

　　房地产贷款压力测试并非新鲜事物。

　　今年6月份，银监会就要求各家商业银行，根据GDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、CPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情景下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的变化情况。并开展房地产贷款专项压力测试，重点就房价、利率变动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。银监会还于近期下发了《房地产贷款压力测试方案》，以提高银行风险计量水平。

　　“我们总行在两个月前曾开展过一次房贷压力测试，近期没有再组织相关测试。”8月20日，一家大型银行总行零售部门人士告诉记者。同日，江苏某法人银行高管也表示今年上半年曾做过相关压力测试，但尚未收到监管部门的最新通知。

　　“以前的房贷压力测试都是自愿性质的，由总行负责，分行基本没有参与。”前述大行上海分行信贷人士称，“但这次听说可能是由地方银监局组织开展”。

　　知情人士透露，此次压力测试的目标是评估重点地区银行业金融机构在房地产市场价格波动以及利率变化情况下的可能损失情况，并进一步评估其对银行体系稳健性的影响。

　　根据通知要求，此次压力测试的机构范围为上述7个银监局辖内的银行业金融机构，压力情景假设为辖内房地产价格及利率水平发生高、中、低不同程度变动的情况，重点测算在压力情景下银行房地产贷款质量变化可能对银行带来的损失，并了解掌握压力测试方法在银行业金融机构内部管理的应用情况。

　　考虑房地产贷款的风险特征，压力测试设定房地产价格和利率为主要风险因素。而压力情景分为轻度压力、中度压力和严重压力三种程度，分别对应的是房地产价格下降10%、20%和30%，以及利率上升54个、108个和162个基点。

　　知情人士强调，压力情景只反映市场不利变动的某种情况，不代表监管部门对房地产市场和利率变动的判断。

　　通知要求，7省市银监局辖内开展房地产贷款业务的各类金融机构，要通过实际调研和数据分析，应用相应的方法，对不同压力情景下银行贷款质量、准备金变动、利润影响和资本充足率等方面的变动情况进行测算；结果最终体现为对银行当期利润和法人银行业金融机构期末资本充足率的影响。

　　在接受本报记者采访时，交通银行首席经济学家连平认为，监管部门此举可能是希望通过压力测试来评估和观察银行业金融机构在房地产市场、货币政策变化之后，其风险承受能力到底如何。

　　“比如说房价下跌30%，(信贷资产质量)出现问题，那么，银行目前的拨备够不够；如果拨备不够，将影响到当期利润；如果拨备够，则对当期盈利没有影响，但未来还要再提拨备，对后续利润有影响。”连平续称。

　　在业内人士看来，此番选择上述7省市开展房贷压力测试，乃是因为上述地区的房贷总量占比、风险敞口较大，贷款的风险状况需引起高度关注。

　　今年6月末，经济发达的两市三省，即北京、上海、江苏、浙江和广东5地房地产贷款占全部房地产贷款余额的55.7%。而在上述地区，房地产贷款占各项贷款的比重较高，房价波动或将影响到当地银行40%左右的信贷资产安全。

　　目前，上述地区房贷均保持不良“双降”，但令监管部门担忧的是，如果房地产市场交易清淡，个贷增幅下降，则不良率会再度抬头。

　　而上述重点地区中的北京、深圳等地的房地产市场销售已出现持续低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房销售面积为552.9万平方米，比上年同期下降46.8%。而据中国房地产指数系统的监测数据显示，7月深圳商品住宅成交套数和成交面积分别为2615套和24.80万平方米，这两项数据同比去年7月分别减少41.93%和45.66%，且成交量持续两个月萎缩。

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风险苗头

　　房价遭遇“天花板”，可能是7个重点地区的共同特征。

　　目前，“杭州的房价稳住了没涨”。前述股份制银行杭州分行人士称。而江苏某银行高管直言，“南京房价已无上涨空间”。他看到一些有趣的现象，如开发商加大了推销力度，原来不做广告的也开始做广告，还采取赠送礼物等优惠方式揽客；同时，二手房的变现意愿很强，特别是别墅，主动找上门。

　　目前，“个贷风险系数还不是很大”。前述股份制银行杭州分行人士说，“房价下行的空间，你说没有也不可能，说大也不是很大；但如果来个10%或20%的跌幅，银行房贷不良率肯定上升。”

　　在连平看来，如果房价出现下行，引发的风险将包括借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整、以房产作为抵押的贷款风险等。

　　上海一家股份制银行此前的压力测试结果显示，如果房地产价格下跌10%，个人住房贷款不良贷款率上升1个百分点；如果房价下跌20%，个贷不良率上升6个百分点。但从一家大型银行的压力测试结果来看，即使房价下跌30%，个人按揭贷款的不良率也不会超过2%。

　　而从前述重点地区中的东部某省来看，今年以来个人住房贷款违约有逐月增加的趋势，截至5月末，该省银行业机构个人住房贷款违约客户数、违约笔数，分别比年初增长13%、13.8%。

　　此前，上海银监局还提示银行业机构关注二手住房贷款的风险。该局表示，根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64%，为个人住房贷款中风险最大的部分。

　　对个贷风险的担忧，也令银行业机构在业务开展时更为谨慎。

　　“目前房贷市场上，大家都是谨慎参与，我们银行的内部审核也严格起来，边远地区的楼盘不做；虽然市区的新房还在做，但审核非常严格。”前述某股份制银行杭州分行人士直言，而“以前是拿到房子就做，不管房子好坏”。

　　上述大行上海分行信贷人士也称，该行的个贷是一手房为主，“而且基本只做我们有项目贷款的(楼盘)”。

　　房地产开发贷款的风险状况也不乐观。前述与会人士透露，来自央行上海总部的调研显示，房地产开发商的资金链整体偏紧。

　　近期，监管部门的一份分析报告也指出，上海有94%的银行业机构认为今年房地产企业资金整体趋紧；其中，有近1/3的法人银行认为房企资金链不仅趋紧，而且有断裂风险。

　　抽紧房企资金链的因素，首先是融资成本上升。监管部门的调研显示，房地产开发贷款利率上浮的平均幅度在10%至20%，普通房企一般上浮20%左右，只有优质客户才能享受基准利率的待遇。

　　与此同时，房企的经营现金流面临较大压力。此前，一项针对上海九家银行的调查显示，贷款最多的房地产企业，虽然其现金流净额、筹资金额均比较充裕，但经营性现金流净额都是负值；虽然这些房企的融资条件优于贷款少的房企，但其经营性现金流压力反而更大。

　　上海银监局要求各银行关注房地产开发企业资金链趋紧的情况下，部分过度扩张企业可能采取的风险行为，如，通过虚增注册资本套取银行贷款，采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款等。

　　对于开发贷款，“我们比原来更谨慎一些，对开发商资格的要求也更高”。前述大行上海分行信贷人士告诉记者。

　　同时，为防止开发商“7个杯子、6个盖子”，在项目之前腾挪资金的情形，上述大行上海分行的开发贷款只针对具体项目来做。“虽然在客户准入当中，我们会考虑集团公司，但在具体操作项目贷款时，并不是一个集团公司的什么项目都做，因为如果那样，资金会管不住，风险太大。”上述大行上海分行人士直言。

　　截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，同比增长22.5%，增幅连续7个月出现回落，但仍高于全部贷款增幅。目前，在各项贷款余额的占比中，房地产开发贷款约占7%，个人住房贷款约占11%。