在中国房地产特别是城市住房价格稍稍出现向理性回归迹象时机，地产大鳄、SOHO中国主席潘石屹，在今年3月底恒大地产上市失败后，公开表示，外部资本市场环境转差，各公司财务状况相当恶劣，很可能出现一批公司在三四个月内陷入困境甚至死掉，这种说法被他概括为“百日之变”。
时过三个多月，在“百日之变”将要到期之时，他又出来说话了。最近他在网聊中继续爆料，称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行(6月24日《人民网》)。他的理由是，2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子。将面临着很大的资金压力。房地产企业的资金来源有许多途径，例如股本金、银行贷款等等。但最重要的就是销售收入，其他都是过渡暂时的，因为股本金需要回报，而银行贷款要还本付息。潘石屹称，这些企业最好的出路是把土地转让出去。但他们也有可能拖欠政府出让金和银行贷款。同时，他威胁说，这种情况已经发生了，“不是一两块土地发生这样的情况，而是已经形成大规模的拖欠。所以，下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。”这个“信用危机”，当然主要是指对银行的信用危机。
我们注意到此前面对部分城市出现的住房价格波动，曾有许多开发商叫嚣再这样下去将发生房地产金融危机。这其中作为中国房地产行业的代表人物潘石屹先生叫嚣的最为厉害。在许多媒体所做的关于住房价格出现大幅下跌谁受到的伤害最大的调查中，我们注意到开发商选择银行的最多。
当前，开发商出现资金链断裂的声音确实不少。这里有个别开发商逞能作地王的原因，但主要是开发规模超过了自有资金的承受能力，在销售量下降，资金回笼出现问题时，资金断裂情况也许是存在的。
是否能够威胁到银行，必须一分为二的进行分析。笔者始终认为，商业银行只要严格执行近几年来中国银监会、人民银行关于房地产企业和消费者贷款的一系列规定，就威胁不到银行。比如：中国银监会早就明文规定，房地产企业贷款的自有资金必须达到35%，商业银行只要严格执行这一规定，就是开发商出现短暂问题，既有土地、房屋抵押，又有35%的实实在在的自有资金扛着，贷款安全应该不成问题。如果自有资金是银行与开发商勾结弄虚作假的，那就是银行违规需要追究责任的问题了。制度再严，你非要违犯，什么时候都会发生贷款风险问题。再比如，第二套住房贷款40%首付比例的规定，就是为了提高抵押房屋抵消银行贷款风险的程度。但是，如果银行与开发商弄虚作假，那么，也是要追究开发商和商业银行责任的问题。
笔者认为，在中国内地因城市住房价格短暂波动而发生金融风险的可能性不大。从长期看城市化有很大的空间；从房地产建设要素看，土地是稀缺的，价格不可能下来；国内外钢材、水泥等建筑材料都在涨价。当前，住房价格短暂的下跌只是对前期离谱过高价格的理性回归罢了。防止发生房地产金融风险的根本措施是把过高的住房价格降下来，是挤干房地产市场泡沫，而不是阻止住房价格的理性回归。
国家在住房价格稍有回落就大谈引发金融风险，是自己吓自己；开发商在住房价格稍有回落就到处宣扬引发金融风险是别有用心。开发商为何叫嚣的这么厉害呢？无非是害怕房价下跌后自己的超额利润没有了。当前，中央在金融方面最为担心的是什么呢？最为担心发生金融风险。以潘石屹为领军人物的开发商们正好摸准了这个“脉”。开发商就以可能资金断裂，归还银行贷款难，来威胁银行；以潘石屹为代表的、具有话语权的领军人物就以发生金融风险为由要挟政府出台有利于开发商的房地产政策。我们不能不钦佩潘石屹们的“绝顶聪明”。因此，必须让潘石屹们的“司马昭之心，路人皆知。”，政府决不能上潘石屹们的当，中潘石屹们的计。
在一位浸淫此行多年并已构筑一个庞大地下资金运作网的资深人士协助下，《每日经济新闻》记者不仅亲历了一次真实的民间借贷全过程，也了解了许多不为人知的高利贷操作手法。
实地调查：记者亲历真正的“直存款”交易
杭州，午后，天气燥热沉闷，预示着一场暴风雨即将来临。
在某知名酒店的咖啡厅内，记者见到了在浙江民间借贷行业浸淫多年的古木(化名)。他一看就很精明干练，语速很快却思维缜密，举手投足间透露着自信。
古木开门见山地对记者表示，他之所以愿意“抖”出业内的全部秘密，是因为民间高利贷“这一块已经被做烂了”，人们都认为月息6分以上的民间借贷很正常，但作为放高利贷者，他却感到非常“心虚”，因为“这么高的利息，肯定是还不上的。”他的愿望是，这个行业能重新 “洗牌”，回归正常轨道。
而民间高利贷究竟有多少门道？古木称，“别急，我会把所有内幕告诉你的。”
正在这时，古木的手机响了。接完电话后，古木对记者说：“走，我先带你去经历一次真正的民间高利贷。”
交易遇到麻烦
在去的路上，古木告诉记者，这次操作的是一次“直存款”。
什么是直存款？古木解释说，借款人虽然符合银行的信贷标准，但银行的信贷额度已经用完，没钱放贷。这时，就有“银主”(资金充裕的个人或企业，有放贷需求)将约定款项存入指定银行，银行有了钱，再按正常程序向借款人放贷。
“银主”这么“热情”，肯定是要回报的：借款人需向“银主”贴息。当然，“银主”也要保证，在一年内不查阅、不调动银行账户内的款项。
“我是服务于‘银主’的中介，”古木说，这次借款人是来自浙南的一家企业，借款数额是6000万元，“这次交易有很多油水。”
古木透露，除了温州，现在浙江大多数资金短缺的企业，一般都来杭州融资。
记者随古木来到杭州一家五星级酒店的咖啡厅时，借款人和中介人(以下简称中介乙)已等候多时。一看到古木，中介乙赶紧迎了上来。
中介乙：“你这边怎么样了？”
古木：“‘银主’的钱已经准备妥当，只要借款人指定银行后，就可以立即将钱存入账户。借款人将贴息款准备好没有？”
中介乙：“我这边出了岔子。”
古木：“怎么回事？”
中介乙：“是银行方面问题。”
古木：“来的路上我就想，不会是XX支行吧？这家支行在业内口碑不好。现在果然出了问题。”
中介乙：“银行希望‘银主’在大户室里存钱，并且由银行方面的人陪同办理手续。”
古木：“‘银主’绝对不能在大户室里存钱，猫腻太多了。”
银行大户室的猫腻
古木介绍，前段时间，有“银主”在某银行大户室里存钱，结果一信贷员伪造图章和存单，卷走“银主”2亿元人民币。由于程序不合法，“银主”损失惨重。“现在一听到大户室，心里就发虚。”
“看来这笔交易果然有问题。之前你跟我说，这次借款人愿意贴息8%，虽然利润高，但我心里很虚的。按照杭州的行情，一般直存款贴息是4.1%，最高不超过4.5%。”古木对中介乙说。
一般来说，“银主”将银行存款单和“一年内不查阅不调动存款”的承诺书给借款人看后，借款人须立即一次性支付贴息款。按照杭州的行情，贴息款一般超过贷款总额的4.5%。如果按照6000万贷款贴息8%计算，则借款方除了向银行支付利息外，还必须向银主(含中介)支付480万元的贴息款，这样古木就有一笔可观的提成。
“目前来看，银行方面肯定有问题，可能银行希望在大户室里将‘银主’的固定存款变为活期存款。”古木对中介乙说。
记者了解到，如果按固定存款来操作直存款，“银主”会得到借款人支付的4%左右贴息，以及银行支付的每年4.14%的利息。但如果按活期存款来操作，借款人则必须向“银主”支付18%~20%的贴息，因为风险很高。
风险高在哪里？古木说：“如果是固定存款，8%贴息是我们‘宰’银行；如果是活期存款，那8%贴息就是银行‘宰’我们，因为银行可以拿到高达20%的收益，却没有任何风险。”原来，如果是一年期定期存款，银行必须上报央行并受到监控；活期存款则不必上报，银行的操作更加“灵活”。
“特别是在大户室里，有很多人为因素的影响，‘银主’的钱可能被打水漂。”古木说道，“其实对银主和借款人而言，又哪里会晓得这其中的差别。”
“三角”沟通未果
正在这时，“银主”也按约定时间来到酒店，但被安排在咖啡厅的另一个角落，离借款人的座位很远，古木必须避免“银主”和借款人出现直接碰头的局面，否则高额中介费就会“飞”走。
这样，就形成了一个有趣的“三角”沟通的场面：
古木与“银主”在咖啡厅一个角落；借款人、中介乙、银行方面代表在另一个角落；若古木与中介乙沟通，则要到第三个地方。
“银主”与古木耳语几句后，便匆匆离去。
古木对中介乙说，“银主”刚才已表示，决不进大户室，只愿意在银行的营业大厅存款，“你跟银行方面也沟通一下。”
中介乙的回答很快：“银行方面不肯让步。”
古木表示：“我肯定要保护‘银主’的利益。另外，我们也不可能为了8%的贴息，把自己‘弄’进(监狱)去呀。”
“是啊，我们做中介的，只希望生意顺顺利利进行下去，安稳拿点佣金，不要节外生枝。”中介乙附和道。
经过约半小时的协商，古木得到了中介乙的回复：“银行会晚上8点前给答复。”
截至记者发稿时，这笔以直存款名义进行的民间借贷，尚未取得进展。但古木称，成功的可能性还是很大的。
中小企业融资渠道及融资成本对比
1.银行贷款
贷款年利率7.47%，目前商业银行普遍会将贷款利率上浮10%~30%，实际年息最高为9.711%。目前来看，这是成本最低的融资渠道，但目前银行收缩信贷规模，中小企业从银行贷款难上加难。
2.直存款
直存款是指 “银主”(放贷的企业或个人)将资金存入借款方指定的银行账户 (定期存款或活期存款均可，以年为周期单位)，借款方必须向“银主”贴现的行为，一般发生在银行信贷额度紧缺的情况下，它相当于增加了银行的正常放贷规模 。 银 行 实 际 年 利 率(9.711%)+贴息(贷款额度的4%~8%)，年息约为17.711%。
3.委托贷款
即“银主”委托银行将资金贷款给借款方。支付给“银主”月息2~3分+支付给银行的手续费(视情况而定)，年息30%左右。
4.典当
月息3%~4.5%(包括利息0.3%+咨询服务费2.7%~4.2%)。优点是操作方便，缺点是典当行一般也缺钱。
5.民间贷款
“银主”直接与借款方签订贷款协议，一般月息在5%~6%，有的高达10%~1.2%。
6.调头寸
中介支付给“银主”的一手日息2.5‰~3‰，二手日息4‰~5‰。按此计算，周息约4%。
7.赌场利率
向来自赌场的 “赌资”借贷，利率高达每天3%~5%。
深度揭秘：月息最低6分只做2000万以上项目
是谁在操作“民间高利贷”？民间借贷的利息如何在短短半年内从2分、3分跨越新高至1毛甚至2毛？他们如何规避法律和借款人违约的风险？
古木告诉记者，直存款不过是冰山一角，他的业务收入更多来自对借款人直接放贷，这一块才是真正的金矿。他经营的民间借贷网络已形成一个庞大的地下金融网络，在这一网络中，信息流和资金来源畅通无阻。“特别在筹资方面，我可以做到上不封顶，要多少有多少。”对于放贷风险，他更是早有防范。
项目：只做2000万元以上的
古木透露，前几天他刚刚考察完长三角某城市的一个别墅项目，该别墅群资产评估大概在七八亿元，但由于开发商资金链断裂和内部股权冲突，该别墅群目前已被法院冻结，急需1.8亿元解冻资金。
毫无疑问，古木正扮演着为该别墅开发商融资的角色。这一融资额大大超出了记者的预料，更没想到它全部以民间融资方式来筹集资金。
“这个项目还不算是大的。”古木继续说，“我最近在操作一个15亿元的项目，也是与房地产有关，涉及上海、嘉兴、义乌等地。”但这一资金缺口还没有找到“银主”，正打算通过活期直存款方式来筹集资金，但对借款方来说，高达18%~20%的贴息，将使其背上沉重的负担。
“现在我们只做2000万元以上的项目。”古木颇有些志得意满，他称，“按照2000万元放贷数目计算，这意味着借款方至少需要4000万元以上的相关抵押物。”
“我们不缺钱，相反，我们是钱太多了，没地方放。”古木透露，其客户以房地产开发商、炒楼者和企业老板为主，“项目也太多，但真正的好项目少。”
为了找到好项目，效率成为古木出奇制胜的关键因素。“好项目我们也得抢，不然就被别人抢了。”古木称，“在实地考察项目时，一般会随身携带两三百万元现金或银行卡。一旦项目可行，会立即将资金转给借款人，作为首期贷款资金。”
“我们的优势是资金雄厚，效率很高，”古木称，银行贷款从申请到到账，一般至少要一个月以上；典当行的周期至少半个月；但他只要四五天，就能打款给借款人。
网络：信息和资金是关键
不难看出，一条缜密、无形的民间借贷利益链条正在有效运作，它由3部分构成：“银主”、中介、借款人。
利益链条的上游是“银主”，是那些既有闲散资金又追求更高收益的人；中游是中介，中介的链条可以很长，包括服务于“银主”的中介、服务于借款人的中介，以及两者中间的其他中介环节；利益链的下游是借款方。
“有时候，银行也在扮演着中介的角色。”古木称，“现在中介很多，但大部分是‘捣糨糊’的人，拿了借款人的钱却不办事。”
古木称，对中介来说，最重要的因素有两个：一是信息流，一个是资金流。
在信息流方面，他已经编制了一张巨大而缜密的信息网。“在我的下面，是浙江省内100多家中介，信息网覆盖整个浙江，并辐射长三角。”古木对目前这张信息网的运作效率很满意，特别是与银行信贷部门的密切合作，更让他尝到不少甜头。
“目前经手的很多项目是银行的‘流单’。”古木说，流单是因为银行收缩信贷规模，导致一部分客户贷不到款，只能转向民间贷款。“银行‘流单’的客户质量很高，我们一般会花精力去处理。”
至于资金流，古木称，他的资金来源非常广泛，特别是来自温州方面的游资，让他在这一领域如鱼得水。
但古木表示，并非所有放高利贷者都有钱。“前段时间，有人以月息1分为代价收购了10张房产证，并以房产证做抵押向银行申请贷款，再将银行贷款以月息5分放高利贷，虽然成功实现了‘空手套白狼’，但其中的风险不言而喻。”
收入：“起步价”月息6分
古木称，“现在放贷的月息不算太高，也不算低，起价6分；高的时候，也有1毛2的。”
对借款人主观情绪的好恶判断，也可能成为月息高低的因素。“有时候，看借款人不爽，贼头贼脑的，就报给他1毛。”
据记者了解，在去年同期，杭州的民间借贷月利率最多只在2分到3分之间，但从去年下半年开始，月息节节攀升，目前是6分起步。但在温州等地，月息已高达1毛。
“这与银行紧缩信贷政策有关，借款人无法向银行贷款，却又面临原材料涨价和出口受阻等问题，资金回笼困难，加剧了企业资金链的紧张。”古木称。
“但是，银行没钱放贷的时候，我们这些做民间放贷的日子就好过了。”
“去年底，我曾给浙江一家知名上市企业放贷，资金规模2000万元，月息1毛2。，虽然是有些宰客，但这也是一个愿打，一个愿挨。”
但古木也对目前民间高利贷表示担忧，他称，月息6分的起步价，甚至1毛多月息，已经把市场“做烂了”。即便是6分月息，也让他感到“心虚”。
“很多企业来借高利贷，按照实际情况来看，即便将企业利润全部拿出来，也不够还利息。”由于潜藏着巨大危机，古木表示，“目前，我在这个行业赚的钱，一分钱也没有再投入这个行业。”
古木预测，明年将会集中爆发企业资金链紧张的事件，后年将会有大批企业倒闭，这波企业倒闭潮，将集中出现在房地产行业、贸易型企业和加工型企业。
风险：有“阴阳合同”不怕违约
“我们操作的民间借贷，周期都在1~3个月，从不涉及6个月以上，因为风险难以控制。”对风险的控制成为古木的第一要务。
当记者提到杭州某区法院调研显示，2007年该区因民间借贷引发的官司纠纷同比增长约4成这一情况时，古木意味深长地笑了，“那是因为他们操作不规范，像我们这样操作的，即便借款人违约不还钱，也不会闹上法庭的。”
民间高利贷的风险首先来自法律的规范。法律只保护银行同期贷款利率4倍以内的民间借贷，按照这一标准，民间借贷的年利率不得超过30%。而众多高达6分甚至1毛月息的民间借贷，其年利率高达72%~100%。
“其实规避法律风险很简单”，古木表示，他们会与借款人签订合约，约定的年息绝对在法律认可范围之内。“我们会将全部款项支付给借款人。但有一个前提条件，借款人必须用高利贷下的贴息款来置换。这样，从法律程序上就避开了风险。”
民间高利贷的另一个风险来自借款人违约。古木的对策就是“阴阳合同”。一分是公开合同，是双方的借款合同；另一份是私底下的合同，是借款人必须签订一份买卖协议和全权委托协议。在全权委托协议下，“银主”有权任意处置借款人的抵押物。
如果是房产抵押，古木还要求借款人对“他项权利”这一栏进行登记，允许“银主”在借款人违约或无力还贷的情况下，取得优先偿还款。
因此，借款人的贷款抵押，成为古木必须慎重考虑的问题。“我们不是什么抵押物都收的，首先要看资产价值，其次看变现能力。一般来说，我们喜欢借款人用房产进行抵押，我们对房产价值打个3折或5折，再进行放贷。”
当然，“银主”的风险并非可以全部避免。古木称，抵押贷款，最怕的是账外账，就是企业主以个人身份与他人签订借款协议，这种个人借款是无法计入企业财务账目的。
为此，古木与企业主签订的合同，都是个人对个人的合同约定，资金也是从一个个人账户转移到另一个个人账户。“我们还会与企业主签订反担保协议。即企业主拥有的公司，必须对企业主的借款行为承担连带担保责任。”
早期，许多媒体还能够讲真话。
但是，开发商通过广告，操纵了媒体，尤其是在清理医疗广告之后，媒体对开发商的广告依赖性变得越来越大，导致许多媒体对开发商投怀送抱，丧失独立性和公正立场，沦为这一寄生虫的二奶。他们通过赞美开发商，鼓吹房价永远只涨不跌的邪恶理论，讨取开发商的欢心，换取广告费。
一些新闻人，在面对开发商的时候，竟然纷纷索要开发商的签名，犹如追星族一般，他们还怎么公正客观地报道事实？如此奇特的现象是整个新闻行业的耻辱。
因为广告或赞助，许多媒体不仅不再刊登任何批评开发商的消息，发展到最后，甚至连住房中有泡沫、房价要跌或有关房屋质量投诉、房屋面积缩水的投诉等新闻都不再刊发、播发。一些知名媒体和知名媒体人士，也成为开发商收买的对象。他们因此丧失新闻人的道德底线，与开发商勾肩搭背，狼狈为奸。
曹建海兄上次参加一个电视节目，因主持人明显偏袒开发商，中途愤然离场。
牛刀兄在一个电视节目中，与开发商PK，主持人明显偏向开发商不说，他最有力的发言被删除，只留下开发商对他的批评，一位知名房地产评论人士竟然被当成了靶子。
我上次在上海某电视台参加一个节目，本应保持中立的主持人在节目开始前，竟然要求我们三位评论员配合，以突出开发商任某，如此媚态凸显媒体人的蜕变。节目中，我多次对任某提出批评，节目过后，该主持人竟然公开在博客中以“小丑”称我，而该档节目拖到现在才裁剪好，电视台某负责人给我的短信，通知我播出时间后，强调“进行了大幅剪截”，结果不言而喻。
在操纵纸媒体与电视媒体后，开发商又开始直接投资网络，或通过控股，操纵网络，控制更强大的话语权。中国与sohu齐名的某门户网站，其房地产频道被开发商收购，导致我们批评开发商或剖析地产界黑幕的文章不被任何推荐，而开发商写个游记都被放置到首页。号称“全球华人房地产门户”的名为“搜X”的网站，我原来以为它还能反映不同声音，应邀去开了博客，结果，很多文章被“审核”，根本发不出来，去年12月11日，我愤然发布声明关闭了该博客。
开发商除了收买网络、报刊、电视，还通过赞助等方式，控制了全国绝大部分与房地产相关的研究机构，这些研究机构丧失中立与客观立场，沦为开发商的御用奴才。一些知名的教授、经济学家，与开发商一唱一和，日夜厮混。某知名经济学家，原来以为他是良知的代表，但自从拿了某开发商200万元的赞助费后，到处强调取消经济适用房等保障性住房，全方位为开发商提供理论上的三陪服务。
我只是举出开发商这个例子。
而开发商仅仅是所有既得利益集团中的一个。
媒体被称为当代社会的第四种力量，但在中国报业进入市场运作机制（尽管并不彻底，且受现状限制也不可能彻底）后，许多媒体为了广告费，为了生存而走向与既得利益集团勾结的道路。
如果说既得利益集团是一个个巨大的寄生虫，那么，试图寄生在寄生虫身上的媒体是更可耻的寄生虫。媒体走向堕落将是这个时代的巨大悲哀。
当媒体被既得利益集团操纵，公众将越来越远离真相，信息将越来越混乱。人们苦苦追求的法制与民主社会将渐行渐远，甚至淡出人们的理想。
当媒体被既得利益集团操纵，弱者的话语权将被进一步被剥夺，他们被这个社会边缘化的速度将日益加快，而强势者将越来越肆无忌惮，其掠夺的欲望与冲动将变得更加难以遏制。
当媒体被既得利益集团操纵，腐败者将无所畏惧，高枕无忧，他们将变本加厉地滥用公权牟取私利，从而成为这个原本就漏洞百出的制度的毁灭者或掘墓者。这个社会将逐渐被公平、公正所抛弃。
当媒体被既得利益集团操纵，公心遭到凌辱，私心受到吹捧，自私成为普遍的品质与追求，人们的价值观将遭到彻底的扭曲。这个社会将被黑暗笼罩……
深为忧虑。
开发商除了收买网络、报刊、电视，还通过赞助等方式，控制了全国绝大部分与房地产相关的研究机构，这些研究机构丧失中立与客观立场，沦为开发商的御用奴才。一些知名的教授、经济学家，与开发商一唱一和，日夜厮混。某知名经济学家，原来以为他是良知的代表，但自从拿了某开发商200万元的赞助费后，到处强调取消经济适用房等保障性住房，全方位为开发商提供理论上的三陪服务。
多么可悲的事情!
| 欢迎光临 栖息谷-管理人的网上家园 (http://bbs.21manager.com.cn/) | Powered by Discuz! X3.2 |