[推荐]成都：万科重镇 地震或改变万科城市布局

枫翎

　　观望气氛日趋浓厚的楼市行情，使得许多权威机构加入“看空”房价的阵营。高盛近期在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少１５％的下降。
　　
　　作为国际着名投行，高盛很少预测房地产价格走势。不过，今年来被各方炒得沸沸扬扬的房价开始吸引高盛注意。在经过对包括上海、北京等４个一级城市和８个二级城市的调查结果显示，国内房价需要下调１０％至２０％才能刺激处在观望中的楼市需求。高盛预计，在未来一年，国内房价将由去年底的平均水平回调１５％至２０％，而开发商买地的步伐也会有所放缓。
　　
　　事实上，近些年来轮番上涨的房价，已经使得许多潜在的购房者吃不消。来自链家地产对北京年收入６万元以上的青年白领的调查显示，有七成调查者表示，目前没有能力在北京购房；有四成的调查者表示，自己需要工作１０年以上才能买得起房；而有近一半的调查者表示，没有父母家人的经济支持自己很难买得起房子。
　　
　　除了涨幅过快的房价外，持续不明朗的宏观大环境、国内房地产开发商资金链紧张以及市场供过于求等因素，使高盛将国内房地产行业的评级由“吸引”降至“审慎”。
　　
　　事实上，高盛的判断已经得到市场近期表现的初步佐证。在上周末开幕的北京最具影响力的春季房展会上，尽管开发商抛出各种打折手段吸引看房人，不过大多看房者依然选择继续观望。而在近日的“新金三角发展系列论坛”上，业内人士承认，目前市场观望浓厚，加上从紧的宏观调控，开发商目前面临的压力很大。
　　
　　从排名第三的广州来看，由于这里巨头云集，而且城市扩容需要过程，所以万科在这个城市超速扩张市场份额的机会不大。
　　
　　至于排名第四和第五的杭州和成都，可谓势均力敌。
　　
　　研究认为，相比于其他城市，杭州本地房产企业比较弱势，因此万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居城市，杭州也存在着城市范围扩大的动因。
　　
　　成都作为万科在西部地区唯一部署的城市，随着去年岁末万科在成都大规模的降价行为，成都在万科战略中的日渐重要。２００７年成都市场份额占到５．７３％，这表明了这个市场的巨大潜力。由于成都本地开发商资金实力以及开发能力的薄弱，万科在成都几乎没有遇到本地强劲的竞争对手。
　　
　　从这个方面来看，成都似乎更适宜万科以进取的姿态进一步攻城略地。
　　
　　今年伊始，万科在成都通过合作方式取得武侯区高攀生活区项目，合计总建筑面积２８．４７万平方米，总地价３．９３亿元。万科拥有该项目４９％的权益。仅这一个项目的总建面积就相当于万科２００６年在成都的全部销售面积。而且年初成都万科通过小户型降价拉开推货序幕，年内５盘齐推，３个新盘一起动工，也显示了万科希望在成都进一步扩张。
　　
　　开发及销售进程延缓不过，“５１２”汶川大地震，有可能将万科的计划打乱。
　　
　　一名不愿意透露姓名的大型公司负责人对《第一财经日报》表示，目前成都地区项目全面停工停售，虽然他们公司旗下的项目去年底已经预售２亿元，而且即将封顶的工程没有受到影响。但是延误工期是无可避免的。同时，由于救灾可能会导致当地建材如钢材、水泥价格的上涨，造成建楼成本上升。
　　
　　他更表示，最令人担忧的是地震后人们消费意愿的降低，会对本已进入降价趋势的成都楼市造成打击，造成原定销售目标不得不修改。
　　
　　标准普尔近日发布研究报告指出，灾区经济的恢复一般需要两年时间，主要是由于基础设施的彻底重建需要时日。此外，预售地产项目集中在重庆、成都以及其他受灾地区如绵阳等的地产企业，如果项目遭受破坏，或者该地区地产市场不能迅速恢复，其将面临现金流压力。
　　
　　万科董事长王石在博客中透露，万科建筑研究中心的工程专家会同清华大学地震研究所的专家已抵达成都，在万科开发的住宅小区开展勘查工作。预计两个星期会出勘察结果。在完成万科小区的勘察之后，将协助有关部门对成都的其他建筑进行安全鉴定。“对受地震波及的成都建筑进行安全鉴定是必要（须）做的。其工作量之大可想而知。”由此也可以从侧面证实万科在成都难免遭遇上市地产企业所头痛的工期受阻影响。
　　
　　在万科的版图上，对其营业收入具备最大影响作用十个城市依次为深圳、上海、广州、杭州、成都、北京、苏州、东莞、佛山、大连。而杭州与成都、苏州与东莞、佛山与大连的相差均只有数千至数万元，距离相当接近。
　　
　　成都由于各种有利条件，本可能成为新布局的试验区。但是因地震而产生的布局进程延缓，可能造成其他二线城市在今年替代成都的地位。
　　
　　那么，若今年成都市场受到影响，谁将接棒？从万科的研究资料可以看到，万科方面对此也有着明确的认识：在北京市场，万科已经陷入或者高价拿地或丧失话语权的局面。因此开拓空间并不大。苏州虽然发展显得相对比较容易，但是万科的资金层面的优势以及收购兼并的能力并不能占优势。苏州定位于万科的Ｂ类市场中比较重要的市场。
　　
　　余下的东莞及佛山，虽然是二线城市，但是与一线城市深圳及广州的界限并不分明，在巨头云集在广州，万科率先下乡，已经赢得市场先机，并为万科贡献了相当的市场份额。尤其是２００４年成立至今的东莞万科，每年的销售额都高速增长，２００７年增幅达１４４％，在集团内名列前茅。
　　
　　今年１月，万科在东莞新增了近５０万平方米的新项目，同时在东莞本地九盘齐开。万科的大型住宅产业化基地也设置在东莞。
　　
　　从万科的城市布局来看，万科还不能准确说成一个全国性的大公司，而更为接近一个在某些重点区域占优的大公司。虽然从城市数量来看，万科已经进入了２４个城市，但是万科在省会城市的覆盖率与市场占有率相当有限。

来源:第一财经日报