[转帖]中国房产市场即将爆发一场强烈地震

东粉鸭

　　文／吴其伦

　　2008年5月12日

　　今天下午，四川汶川县发生7.8级地震。地震不仅对当地造成一定的影响，重庆、山西、陕西、湖北、北京等地也都有震感。同样是今天下午，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后高达16.5%。可以想见，中国房地产业即将爆发一场强烈地震。理由如下：

　　一、上调存款准备金率将令房产业界恐慌达到极至，从而成为引发房市地震的核心动力。

　　尽管管理层上调存款准备金率所针对的不仅是房地产业，可房企贷款难度增加却是不争的事实。同时，银行在严格控制对房企贷款的同时，也将加大对应收本息的催讨力度。中国人民银行上海总部上周发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。这样，将有大部分房企资金吃紧甚至出现资金链断裂的现象，从而导致房企项目转让大幅增加，甚至出现中小房企大面积倒闭、房产行业大洗牌、房价大跌的现象。称这样的现象为房市地震实不为过。

　　二、业内人士对房市的理性认识早已为房市地震埋下隐患。

　　“百日巨变”论持有者潘石屹称：“第一，发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，恒大IPO搁置是一个标志性的事件；第二，国内从紧的货币政策；第三，去年房地产开发商买地花的钱太多，07年中国房地产行业的成交额是2.9万亿人民币，开发商买地花的钱估计在3万亿，入不敷出，开发商把钱花光了。大家就问我多长时间能够调整到位，我说大概三个月，中国的房产企业在未来的一百天之内需要调整。” 日前，潘石屹在回应《中国经济周刊》“是否仍坚持百日剧变观点”问题时，表情凝重地告诉记者。“现在看‘百日剧变’，应该比我当初想的更为严重，行业调整的最后结果是房地产企业出现大的分化，好的更好，困难的将更困难，是典型的‘冰火两重天’。”

　　尽管很多业内人士反对“百日巨变”论，他们也抛出一些诸如潘石屹是阴谋家、房价不可能大跌、房市几十年无拐点等论调，可这些人所炮制的观点大多缺乏依据。大多数房产业内人士，尤其是手里有大宗土地且这些土地都是高价而得的开发商或中小型开发商，他们的日子已经异常难过。毫无疑问，这些人是赞同并且也是担心“百日巨变”的，可以想见，他们已经或即将为自己的企业重新制定战略目标。

　　对于潘石屹的“百日巨变”论，我深表赞同。而对其“冰火两重天”的说法有不同意见，本人认为：行业调整期，无论是好的企业，还是绩差企业都将受到很大影响，甚至有很多企业将受重创。

　　三、近期市场表现对房市地震起到了推波助澜的作用。

　　日前，深圳新房成交均价已跌破万元，创两年来新低。深圳市国土房产局网站成交数据显示，4月30日全市新房成交283套，均价为每平方米9323元，创下去年10月以来的新低。统计显示，因无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升，有近三成个案无法取得贷款，剩下七成中即使取得贷款，贷款总额也普遍下降两三成；

　　五月上海市场困难重重，业内表示，受珠三角房价下跌、拐点论和开发商百日剧变等不利消息的影响，购房者观望情绪在四月有所加重。这从刚结束的“五一”楼市可见端倪。展会创下历年来少有的冷淡局面，相比去年，参观人数下降三成，而房屋销售量更是下降六成。与此同时，一二手房交易市场也没有延续三月的良好势头，四月成交量出现明显回落；

　　在五一节假日，北京的新开楼盘的成交量仍保持低迷的状态，多数新开楼盘的定价都低于预期。可以说北京楼市的‘奥运会’已提前过完了。北京房价实际的下跌幅度已超过了10%。

　　今年房市未现红五月，是意料中的事，近期市场表现也是房市步入调整期的正常反映。或许有的房产业内人士还在掩耳盗铃地认为政府不会让房市地震、房价大跌，可市场真实的表现令这一幼稚的想法成为泡影。事实上，房市近期表现，正是在政府宏观调控作用下积蓄了巨大的能量所导致的。而市场的表现也将为房市地震起推波助澜作用。

　　综合上述观点，本人认为，中国房市即将爆发一场强烈地震。震中可能就在上海、北京、深圳等一线城市，至于房市地震时间，本人认为，极有可能在今年10月份。