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地产业火爆，一方面让房地产商赚足了银子，另一方面却是不断攀升的房价使得白领、中产也望房兴叹，即使勉为其难地买了房子，许多人也沦落到了“房奴”的命运。 盼望寒冬。 透过最近地产巨头闪烁其辞的言论，以及坊间七嘴八舌的热议，这样的结论似乎并不为过。 曾几何时，地产简直成了“诱惑”的代名词。2007年，至少有两位著名企业家在对记者形容自己坚持主业、抗拒诱惑的时候，提到了“拒做地产”。 而自2007年12月以来，“拐点论”通过万科董事长王石的嘴不断被放大，直至今天整个房地产业都笼罩着“风雨欲来风满楼”的氛围。以一个企业家尤其是民营企业家的言论，能够对整个行业产生影响，并不多见。诚如万通地产董事长冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)所言，“这次讨论很有意思，政府部门不怎么发表意见。以往是倒过来的，政府部门出台一些政策以后，地产企业才开始说。” 最令人纳罕的还在后面，在记者就房地产业的“拐点”或曰“寒冬”进行调查的过程中，很少有人对此表示担心或忧虑未来。哪怕是稍具实力的企业，也乐意把“拐点”看作“理性的回归”，把“寒冬”视为“洗牌的机遇”。当然，这跟他们提前为自己储备了土地、资金等的“粮草”不无关系，但其所表现出的不惧严寒的精神状态，则更令人吃惊。 回顾上世纪90年代房地产业第一次遭遇严厉调控时“闻寒冬而色变”的情景，不由得让人会略有担心：难道，过了“8年好日子”，地产商就可以强大到藐视一切的地步吗？这一点，王石经常谈起的一个问题倒是颇具现实意义，中国房地产业的集中度还远远不够，即便是“带头大哥”万科，所占份额也不过1.4%——这与其他行业的龙头企业能占到10%甚至更高的份额相比，简直不值一提。如此分散的格局，即令万科也不过是“瘸子里的将军”，如果“寒冬”不幸持续很久，能否熬过去还真的很难说。 不过，王石并不只是说说而已，2007年销售额刚刚突破500亿的万科，还在真刀实枪地引领着“降价”的风潮。在短期内，万科还迅速在众多城市推出降价的措施，相信也会对多个城市的预期造成影响，只不过程度不同而已。 如此看来，尽管人们对“王石卖拐”褒贬不一，但万科“领降”，则让人们更乐意接受。万科“领降”，SOHO中国董事长潘石屹认为是其在利用自己的影响力“清理门户”——在某种程度上就像当年的“国美价格屠夫”一样。 国人对于高房价的焦虑，已经持续了几年，所以国人才有“盼望寒冬”的愿望。如果万科能够尽己所能带动房价调整至“理性状态”，自然是件好事。 而按照王石的说法，自己由“登山客”转身“卖拐者”的理由，也是急于给同行提个醒。但是，他面对的是个在好年景里“作秀”盛行的群体。这个集体浮躁的行业，会有多少人能够撑过这一轮调整？ 这一次，轮到地产商集体焦虑了。能让他们摆脱浮躁、回归理性，能让整个行业健康而规范，更是件好事。 王石卖拐 “王石先生对房地产已经快有三年不放话了，而一放话就提出‘拐点论’，结合万科大力鼓吹的房地产产业化，这很可能是因为万科准备好了过冬，然后就盼望着寒冬快来。”1月31日晚，在上海卫视“头脑风暴”的节目录制现场，嘉宾罗振宇尖锐地提出自己的质疑。 罗所指的是，自2007年12月13日以来，王石一直充当着房地产业“拐点论”的鼓吹者，有人形象地称之为“王石卖拐”。 尽管王石始终强调自己一直是被动回应“拐点论”，万科方面也对记者表示，“拐点并非万科首创”，但细心的人会发现，最近涉及“楼市拐点”的重要论坛、节目中，几乎都少不了王石的身影，这也难怪业界将“拐点论”与王石画上了等号，更有人质疑王石“卖拐”的真实意图，最为尖刻的是任志强他在自己的博客里写道：“也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的‘秘密’，或仅仅是源于这些‘秘密’而作‘秀’。” “如果说房地产有寒冬，那我们是做了准备，关键是我一直给同业呼吁，而同业并不当回事情。”针对罗振宇的质疑，王石作出了如是回应，但这恐怕还不足以消弭人们的疑问。其实，王石自己之前也说过，“特别是2003年之后，我出席一些场合，一般主持人都会这样介绍：现在请著名的登山家王石先生进行讲演，顺便提一下，他的企业也办得不错。” 与“拐点论”相应，稳稳坐在地产老大位置上的万科，最近还在广州、深圳、成都等地推出最高达30%的降价，并在北京推出特价房，还在上海举行针对“万客会”会员的特惠活动，种种或明或暗的降价行动一次次地被人们拿来说事，作为出现拐点的证据。 不过，带头降价并没有让万科快速回笼资金，其2008年1月的楼盘销售金额仅为18.5亿元，比去年12月少了70%左右。 这在几个月前是不可想象的。从托人找关系去抢房，到降价优惠持币观望，这两个画面之间似乎少了太多的衔接。 2003-2007年：最风光的5年 《福布斯》中国富豪榜可谓房地产行业持续高烧的一个缩影。 在“拐点”之前，对于房地产企业来说，从2003年到2007年是宏观调控政策出台最密集的5年，但却是房地产商规模扩张最快，也是最为风光的5年。 2007年《福布斯》中国富豪榜可谓房地产行业持续高烧的一个缩影，在排名前十位的富豪中有六位来自地产行业，有人戏言“《福布斯》富豪榜成了房地产富豪榜”。 在地产“激情燃烧”的日子里，连几年前表示不进入房地产业的海尔集团首席执行官张瑞敏也“食言”了，去年他挖来上实发展(企业专区,旗下楼盘)总裁卢铿(卢铿博客|卢铿新闻)任职海尔地产董事长，随后海尔地产与地产巨头绿城集团(企业专区,旗下楼盘)联手，以24亿元的价格拿下济南全运会地块。此前，长虹表示正式涉足房地产；此后，康佳也染指地产业。 实际上，非但家电业，2007年之前，更是房地产企业跑马圈地的时候。青岛海信房地产股份有限公司总经理矫文清印象深刻的是，“从2006年开始，万科、中海、卓越、绿城、华远、和记黄埔等等，他们通过各种形式进入青岛”，她对记者感慨说：“现在在青岛，我们和国内一流企业竞争的格局突然就来到了。” 然而，地产业火爆，一方面让房地产商赚足了银子，另一方面却是不断攀升的房价使得白领、中产也望房兴叹，即使勉为其难地买了房子，许多人也沦落到了“房奴”的命运。 在失衡的利益面前，公众的矛头直指开发商和他们代表的整个行业。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海在对记者谈到房地产开发商的“贡献”时，列举了这样的五条：搞地皮，搞关系，搞资金，搞捂盘，散布虚假信息。 不过，开发商似乎并不认同。有着“任大炮”之称的华远地产总裁任志强道出了自己的道理：大家只看到有多少地产商发了财，却没有看到有多少人破产。地产商的平均寿命大概只有3.8年，死掉的地产商远远多于活着的地产商。 其实，这是一个硬币的两面。任何一个行业，当它的利润远远高于其他行业时，一定会涌入大量的竞争者，其实力也良莠不齐，但市场会用它自身的规则进行优胜劣汰。经过一次又一次的重新洗牌之后，这个行业才能变得规范而健康。 王石就形容过去的一年自己的心情是“心惊肉跳”，因为他经历过上世纪80年代万科做贸易时的大起大落——由于市场行情太好，过多的竞争者进入，很快导致供过于求。 不过，万科的大发展却也是在让王石心惊肉跳的这一年，2007年，万科以523.6亿元的销售额将同行远远地抛在了后面。在2006年，这个数字还是212.3亿，从突破200亿到突破500亿，万科只用了一年！ 在整个房地产业的燥动与狂热中，万科似乎也无法保持清醒的头脑。2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科以27.2亿元的价格，将起拍价为12.5亿元的福州五四北地块收入囊中，楼面地价高达7096元/平方米，而地块相邻的北尚二期当时均价为6400元/平方米。当时，售楼小姐的口头禅居然是“万科来了，房价还要大涨”。 实际上，“地王”的说法，在2007年无疑炙手可热。7月24日，北辰实业(企业专区,旗下楼盘)与北京城开集团联合体以总价92亿元拿下长沙一地块，刷新地价总价记录；9月29日，猎德村商业地块出让，富力与合景两大开发商联手以46亿元投得地块，折合楼面地价8095元/平方米。 当然，在万科“一线公司老总情不自禁地拿了地王”后，王石还是体现出了“地产老大”的姿态，“我们过去拿了两块地王，我做检讨，我们不应该。第二我们声明，今后不再拿地王。” “地王”泛滥，其实意味着恶性循环：高房价推动着房地产企业你追我赶，他们一轮赛过一轮地融资、圈地又作用于房市。在失控的房价背后，利益受损的不仅仅是消费者。 如今，“地王”已成明日黄花。2008年1月，北京市就意外出现了地王流标的情况：“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。” 2007年末：拐点论鼓噪市场 用王石的话说，“这次调控不同以往”。虽然目前还未有房地产企业资金链断裂的情况。 在房地产开发商忙于“抢钱”、“圈地”的2007年，国家对于地产业的调控政策，也越来越精准而有力。 1月16日，国家税务总局下文宣布开征土地增值税；7月10日，《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(简称“130号文”)，规定2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续；紧接着，8月13日，国务院办公厅发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称“24号文”)，“24号文”主要围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取行政措施；9月27日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成 于是，便有了接下来的一幕：2007年12月13日，在清华大学举行的一个关于中英解决城市低收入人群住房问题的研讨会上，有记者问王石，广州新建商品房的销售量下降严重，是否同意楼市出现拐点的说法？王石干脆地回答“是”。 当“王石承认楼市已出现拐点”的新闻引发不小的震动后，王石曾一再地申明，自己所指的拐点是针对广州、深圳地区，再接着他又强调自己和万科理解的拐点是指房价的“理性回归”。但“拐点”的出现与否，还是成了人们争论的最热话题。 除了众多支持者(如万通地产董事长冯仑拐点论”也遭遇了诸多质疑。 在商海里几番起起落落的邓智仁就对记者表示，“美国那么成熟的市场，有谁能预测到房地产的拐点？在中国，说出现拐点明天就拐了吗？” 即便是邓智仁的“冤家”——SOHO中国董事长潘石屹，也站在王石的对面，公开表示不认可“拐点”的说法。他提出，即使是2009年，北京的楼市也不会出现大波动。不过，潘石屹的表态未必是其真实意思。在1月31日做完与王石论战拐点的节目之后，他在自己的博客里写道，“我担心如果节目中我们俩观点一致，节目就没法做了。” 在邓智仁看来，房地产和股市是一样的脾气性格，都是人们的心理因素在起作用。中国的股市从1000点涨到2000点、3000点时，就一直有专家喊有泡沫、股市随时会下跌，但股市却一度攀升到了6000点。中国的房地产也是如此，从2003年以来，关于泡沫的声音一浪高过一浪，与之相应的却是房价的节节攀升。 尤其在2007年，中国内地不少城市一手房市场的房价上涨幅度达到20%以上，甚至有些地方的二手房市场的价格成倍上涨。潘石屹虽然并不认为这样的上涨幅度是非理性的，但他也承认2007年的土地市场称得上“狂热”，王石也曾表示，大部分城市的土地价格上涨超过50%，最高的甚至达到163%。 地产“高烧”、“地王”泛滥，终于让政府“痛下杀手”，一系列愈加严厉的政策接连出台，再加上央行先后数次上调存贷款利率等的调控措施，投资比率甚高的广州、深圳的房地产市场首先受到冲击，汹涌的购房者似乎在一瞬间消失，取而代之的是清冷的售楼大厅和沿街兜售广告的中介人员。 接下来作为房地产市场“晴雨表”的中介公司首先开始崩盘。从2007年11月起，中天置业老板卷走客户2600万元，创辉在上海的200多家门店一夜间关闭，中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)陆陆续续关店百余家…… 用王石的话说，“这次调控不同以往”。虽然目前还未有房地产企业资金链断裂的情况，但就在今年初，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示，其中不乏一些知名公司。 2008年：不惧地根银根紧缩？ “台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。” 如果“拐点”来临，真的会让地产巨头们“卖儿卖女”(冯仑语)吗？ 在记者就此的调查采访中几乎很少有地产商认为“拐点”会对自己影响很大。而遍查公开资料，似乎也只有中坤集团的黄怒波在2007年底表示：“明年这么严的调控，我可能被这些新大鳄吃掉。” 在那些经历过上一轮调控的地产商们看来，“拐点”更意味着是做大、做强的机遇，而人们普遍质疑的地产商将面临地根收紧、银根紧缩等的难题，在他们看来也不成问题。 较为普遍的观点是，地根紧缩，其实可以通过收购中小房地产开发商手里的土地来解决，而银根紧缩导致的房贷吃紧，也可以通过融资多元化的渠道予以化解。 当然，危机意识他们还是有的。万通地产董事长冯仑在数年前就提出了“反周期理论”，即在繁荣时期卖楼，在萧条时期买地。而华远总裁任志强一看上市搁浅，现金流仅够维持半年，就马上卖掉SOHO北京公馆、光华路SOHO2号这两个在别人看来稳赚的项目。 不过，人们依稀记得：1993年6月23日，时任国务院副总理的朱钅容基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪全面控制银行资金进入房地产，此后，国内房地产几乎全行业亏损。这一次，“老警察们”会否重蹈当年的覆辙，还有待时间的验证。 人们或许还记得：几年前高喊着“赶超万科”口号，并放出100亿、后来又放出1000亿豪言，且在全国各大城市砸下重金屡屡买下“天价地王”的顺驰，如今早已易主。 2006年，香港路劲基建与顺驰正式签署协议，以12.8亿元换取顺驰55%的股权，顺驰的创始人孙宏斌对路劲基建董事局主席单伟豹说：“你买了个便宜货”。这句话的背后，隐藏的是无数个假如——假如顺驰再多10个亿的资金，假如顺驰中国成功在香港上市，假如没有遇到宏观调控……孙宏斌是绝不会出让自己大股东地位的，更何况是以如此低廉的价格，卖给一家这么不知名的公司。 2007年，孙宏斌索性再次出让股权，只保留了顺驰中国约5.3%的股权，挂帅而去，曾经做中国房地产公司老大的梦想也灰飞烟灭。单伟豹在之后曾写过一篇文章，指出顺驰实行目标管理，但主要的指标只是“回款”，完全忽略了成本和利润，而利润恰恰是企业生存最基本的元素。 而早在2004年的博鳌论坛上，面对“8#zhPoint#31”大限，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)曾打过一个形象的比方，“人在没有抗体的时候，会得天花，为了不得天花，就打疫苗，让你得一次小病，然后健康地成长。”——不知当时也在场的孙宏斌是否听进去了。不过，顺驰成为自2003年房地产调控以来倒下的第一匹“黑马”，相信没人否认。 或许，这也正应了国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾不无幽默地说过的那句话，“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”各位房地产开发商在忙着辩论之前，还是先看一下，自己的底裤在哪里。 来源：《首席执行官》 | 
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