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（二） 租房和买房的投资成本分析 如果程先生采用购房方式，则总成本为包括首付和装修40万元资金的使用成本、二十年贷款期支付的利息成本以及装修成本。 如果程先生采用租房方式，则二十年期间缴纳的房租为：1149057元（假设在二十年期间房租年均增长率为3%）。 由于节省了贷款的首付款及装修费，这笔40万元的资金投资于一只安全性和收益性均较好的债券型基金，假设该基金年均回报4%,则这笔钱二十年后变为876449元。 可见,如果选择购买新房,程先生的财务结果是: 1、损失40万元的机会增值额为：876449元 2、支付贷款月供额合计：1241760元 3、无需支付房租的机会成本，如果每年房租4.2万元用于投资4%收益的债券基金，二十年后的收益为1250679元。 这就意味着两项投资的比较差额为： 1241760+876449-1250679=867530元 即程先生如果选择购房投资方式，他要比租房多承担的财务成本为867530元，但是他获得了一套房产，要衡量哪种投资方式更划算，关键就在于评估所买的房产在20年后的价值，如果超过87万元，则买房划算，如果房产不仅不增值，还随着房子的老化折旧而不断贬值，则租房显然更划算。 综合比较后，理财规划师认为，作为北京未来的中心发展区域和高科技园区，程先生计划购买的位于清河颐清家园的高尚住宅未来应有较好的升值空间，虽然由于房地产发展泡沫和国家宏观调控，在未来三两年内房价应该不会再大涨，但是下跌的可能性也较小，假设该房产在未来20年内年均升值2%，则二十年后增值为1485947元。 假设届时房龄已有二十年，折旧减值40%，则房产价值仍有：1485947*60%=891568元，仍然高于87万的差额。而且清河颐清家园这个位置实现年均增长2%的难度不大。 综合以上比较分析，建议程先生买房，而不是租房。 如果房价涨上去怎么办？ 买房还是租房，也要动态的来看。照现在这架势，可能程先生还在犹豫中，房价就又涨了几千元。房价涨上去后，是买房还是租房？就不好说了，我们还是要算一算： 如果房价涨到12000元/平方米 当房价涨到12000元/平方米，程先生是选择买房还是租房。如果想要使买房的财务成本与租房相当，则对该房产未来二十年的年均升值幅度要求将提高： 房价每平米12000元，则房价为150万元。 首付款为：150万*30%=45万元，加上税负和装修款共计首期投资55万元，月供额为7760元。 总付贷款本息额为：7760*240=1862400元 购买房首付款及装修款55万元的机会损失值，预计年收益4%，二十年后为1205117元 故程先生买房的总成本为：1862400+1205117=3067517元 买房与租房成本之间的差额为：3067517-1250679=1816838元 再按二十年后房子折旧四成计，得出1816838/60%=3028063元 也就是说，如果现在该房的价格为每平米1.2万元，则只有当该房产20年后值303万，即在未来20年房价年均增长3.57%，才能使买房与租房的财务价值相当。 显然，房价要实现20年年均增长3.57%比年均增长2%的难度要大得多，程先生需要认真衡量一下买房和租房哪个更划算了。 下面，我们再看看房价上涨为11000元/平方米和10000元/平方米的情况 | 
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