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进军长沙房地产的可行性分析
一、长沙房地产的市场情况。
1、大环境：从2005年以来的6.1到去年的6.1国家连续出台了多个控制和抑制房地产高速发展的新政，但收效甚微，全国目前年房地产价格均保持7％的增长率。民间资本大多都投入房地产，使房地产近5-6年来一直保持飞速发展，这又是为什么呢？业内大多认同房地产是一种增值保值的工具，且目前其他投资方式的收益都没未能超越房地产的收益率和低风险。湖南的房地产市场比沿海其他发达城市起步较晚，房地产竞争也没有那么激烈，就产业结构和发展潜力来说湖南的房地产前景是非常广阔的。
2、长沙房地产情况：
根据长沙房产局信息中心公布的最新数据：2007年8月23日当天交易情况
长沙的住宅市场均价已经达成3732元/平方米，相对而言最高的是天心区和雨花区，岳麓区最低，均价才到2751元/平方米，从去年的12月到今年的8月，长沙的房地产价格上涨了15%，同比其他华中城市武汉、江西、成都，长沙的均价低于同类省会城市1000元/平方米左右，发展潜力巨大，面对上海、北京、广州、深圳今年高速增幅的房价，国家新一轮的宏观调控即将出台，首先受到冲击的无疑是一线城市，而长沙必将成为内地最具竞争的城市。
8月销售楼盘排名：
随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙，长沙房地产风涌云起，大盘时代即将来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。
3、谁是长沙购房的买单者：
长沙做为湖南的省会城市，辐射能力非同一般，很多在长沙购房者的资金都是由其他地级市而来，而外来资金更是一股强大的力量，很多外来者选择长沙购房，一致都看好长沙市场。 二、投资的方向和前景
1、长沙城市房地产区域板块发展分析：
长沙目前划分为麓南板块、市政府板块、麓谷板块、北城、新河三角洲、星沙板块、金鹰板块、体育新城板块、新省政府板块、沿江板块等，而就发展潜力而言最具竞争力的是：
①麓南板块：以阳光100为代表的中高档楼盘，包括麓山别墅、迪亚溪谷、广晟西海岸、丁湘十里等基本以别墅盘为主，1000亩以上的就有4个，包括上周华润地产以365万元/亩的价格取得一块460亩的用地，此区域也是目前可发展用地最多的板块。
②新河三角洲和北城：以北京城建投为代表，上月以92亿人民比取得1177亩新河三角洲用地，成为2007长沙的新标王，厦门建发、中铁地产、顺天黄金海岸创造了非常不错的销售业绩。
③新省政府板块：随着城市中心的南移，众多地产都向南城进军，虽然现在还没形式新城的规模效益，但随着新的行政中心和城市配套的完善，无意此区域将成为最具竞争的板块。
2、长沙房地产发展前景：
①根据长沙市2003-2020城市总体规划。 基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构：按照“一主（城市主体、）两次（河西、星马新城）、四组团（暮云、捞霞、高星、含埔组团）” 构筑青山、绣水、绿洲、名城融为一体的城市空间格。就一主和两次而言，土地供应量非常有限，而能做为发展建设用地的土地拆迁问题，基本很难动，旧城改造的难度相当的大，就四组团而言，在最后一块1000亩用地的挂牌，标志着目前大面积开发的可能性在三环内已经无地可用，只能选择在城市的郊区。总之，包括在城市总体规划中的“一主二次四组团”，基本含括城市三环以内，长沙城市目前只设了三环，随着城市化进程的进一步加快，城市四环即将城形成，三环变二环已经列入城市重点规划。
②长沙房地产就建筑的品质而言，远远落后于沿海城市，虽然有南派的碧桂园，北派的阳光100，以及细腻著称的浙派绿城加入，对品质有一定提高，但随着土地成本的加大，加上建安成本和人员工资的增加，注重品质的开发商太少，而如果能引入沿海城市先进的规划理念和建筑品质，我相信市场一定会给予高额的回报；
③长沙的城市轻轨在年内启动，以及武广铁路的开通，交通无疑将促进长沙房地产的高度发展；
④我们的资源：
A、政府资源和人脉关系：我们现在和湖南省国土资源厅几位处长都是近5年的朋友，所有的一线信息都是由他们取得，土地的用地指标以及招标挂都是由其直接操作，和建设厅、房地产局、规划局因为前几个项目的关系，我们都是非常好的合作伙伴。
B、全程代理方面：尚诚地产，是我方最好的朋友，是一家集建筑规划、广告策划、销售执行三位于一体的全程代理公司，目前已经在湖南执行个案7个，每个都是非常成功，即将执行的个案4个，公司销售和管理体系源自台湾和香港，销售理念来自美国最杰出的成功心理学家、职业规划师、比尔?盖茨的私人教练博恩?崔西先生和美国知见心理学大师洽克博士，每年在企业培训方面就花费近30万元，一流的理念，一流的执行，成为湖南销售行业的前十强。
C、媒介和策划理念方面：湖南卫视文化传播有限公司，是我方最好的朋友，做为电视湘军的领头人，在媒介资源方面非常丰富，策划理念也一直超前于市场。 三、房地产团队组建和人员配置建议：
房地产团队组建一人不在多，而需要是是专业和复合型人才，对于湖南项目建议期如下组建（4人）：
项目负责人1人：负责项目整体运作的协调，包括资金协调，和董事会协调，时间节点控制，资金流量控制，项目工作计划和阶段总结，土地整体招商工作。
项目副总1人：所有外联工作，包括前期5证的办理以及于政府协调的相关工作，相关报告的起草，工作计划的制定，协助项目负责人按时间进度顺利推进，土地招商工作。
财务总监人：每月制定财务计划和财务流量报表，对进出资金进行监督，前期启动银行融资和按揭的协调工作。
文员兼行政1人：前台接待，内部资料的打印和归挡，相关后勤工作
总工可以在初步设计阶段再招聘 四、湖南房地产开发的关键点控制。
房地产是个系统工程，是一个多学科交叉的专业，是一个劳动密集型、资金密集型的产业，作为项目操盘人，主要是抓两头带中间，一头是规划设计，一头是销售，中间是施工管理，这是房地产开发的主要矛盾点，但还有其他次要矛盾点，也需要我们注重细节和过程控制。
1、 土地的“招标挂”手续，这是开发商拿地的第一道门，中间有很多问题需要我们去协调和控制，挂牌的时候和交易中心形成默契，规划要点通知单的一次定位等等，我们在土地招商的时候也将完全的明确拿地程序，让进来的开发商放心，少走弯路，以专业和致细的工作赢得其他合作伙伴的满意和高信任度。
2、 五证的办理，国土使用证前期界点的确定，一定要提早开协调会，税费按优惠政策执行，相关报建设费用，对业内来说很大部分都是缓步交款，预销证一般地区做是做到基础部门正负零就可以拿到，总之，5证要求的资料很多，还有很多报告需要拟定，故此建议指定时间进度表和工作计划，按周工作计划快速推进。
3、 产品的定位和规划设计。就市场情况来说，湖南的大部分份企业， 对产品设计下的功夫并不多，很多更是不懂设计和规划，被很多设计院给忽悠拉，没有自己的鉴赏能力，规划设计是一个整体，包括户型、景观，绿化，总体建设风格，使用性、人的视觉角度等。好的产品不愁卖不出去，上海和深圳的企业在这方面下了极大的工夫，有些老总在设计院一呆就是2个月，用2个月的心血设计出最完美的产品来，比如说上海的停车场，景观是高尔夫球道，人在开车的时候还能欣赏绿化还有果岭，所有的绿色植物到考虑到层次，远处看到都是一个绿色家园，但走近又发现别有一蕃洞天。建议在以后房地产开发中，注重产品的品质，我们作为楼盘的开发者，历经了“造好房子——造消费者想要的房子——造我想要的房子”三个阶段。作为一个成熟的开发商，我们不仅仅要制造出符合市场要求、消费者需要的产品，还需要适度超前于市场及消费者的需求，创造出最能打动消费者的产品。要想打动别人，必须首先打动自己，所以我们提出了楼盘开发的“我想要”原则！在东山新城，我们充分考虑人类与生俱来的亲水性，突出了具有游艇码头等为代表的英伦江岸生活的特色，掀起了一场江岸生活的生活方式革命。
4、 房地产销售：经历了上面的产品定位的洗礼，我想我们现在考虑的是什么样的策划案，是自己销售还是代理销售各有利弊。很多开发商都是根据自身的实际情况进行选择，几天卖完了。和2年卖完了都不是好事，销售一定要控制节奏，进行适当的销控，全面保证开发商的利润，销售无疑就是实现资金的最大回笼，当然我们的银行按揭工作可以同步进行。
5、 盈亏平衡点：土地款支出，报建费、工程支出这是现金流出，销售按节点实现资金流入，开发商在项目启动以后，一定要制定现金流量表，做出对项目成本的估算，找到盈亏平衡点，这样才能有资金计划，才能去考虑资本运作，如果资金出现脱节，开发商将面临的很多带连索效应的问题，主要也是因为对资金估算不够，造成被动局面。
6、 工程管理：施工管理也是房地产开发过程中一个非常关键的环节，很多开发商在里面吃了苦头，多出几百万还不能拿到结算单，项目资料不能进行归挡，综合应收不能完成，产权不能办理等诸多问题，建议此点由总工进行把关，公司进行重点监管，以滚动开发吸引建筑商按规矩办事，在设计变更方面进行严格审核，所有资料建立专门挡案，杜绝一切可能产生问题的源头。 五、意向性地块推荐：
1、位置：新省政府向南2公里，临长沙主干道芙蓉路，临街面200米，
面积：100亩，净用地89亩
价格：105万元/亩
周边配套：市政配套完善，旁边保利地产别墅项目都已经开始销售，三馆一公园即将启动，和新省政府近在咫尺。
转让方式：连公司一起转让，不需要挂牌，手续简单，风险小
2、位置：沃尔玛对面，城市侯家塘商圈附近，正在联想长沙项目融科?三万英尺对面
面积：31.372亩，净用地31.372亩
价格：669万元/亩 总价2.1亿元
周边配套：城市中心,市政配套完善，沃尔玛和临街韶山路面有300多米,商机无限
转让方式：连公司一起转让，不需要挂牌，手续简单，风险小
3、位置：长沙县黄兴镇，属于城郊结合部
合作方式：和政府一起合作开发，具体条件可以谈
周边配套：市政配套基本完善，就在浏阳河附近，人文地理环境优美
[此贴子已经被作者于2007-9-18 20:12:21编辑过] | 
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