[转帖]每平米楼板价6.69万 上海新地王吹高房价泡沫？

jimmydeng

每平米楼板价6.69万 上海新地王吹高房价泡沫？

2007年08月28日 10:43 来源：国际金融报

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　　8月24日，备受海内外地产巨头青睐的上海在经过半个多小时“关门”拍卖后，以44.04亿元的创记录天价，被意外杀出的黑马南京苏宁房地产开发有限公司收入囊中，该成交价超出起拍价156%。

　　黄浦区163地 块位于南京路步行街东端，因地段极佳，一经挂牌出让，便引起海内外众多知名地产企业的关注，共有46家企业领取《挂牌出让文件》。最后，有10家企业在规 定时间内提交了竞买申请及竞买保证金，其中内资1家、外资9家。经审查合格后，出让人于8月8日向10家竞买企业核发了《竞买人资格证》。

　　参加竞拍的10 家地产商，来自中国香港的占多半，包括九龙仓、新鸿基地产、和记黄埔、恒隆、香港建设、信和集团等，几乎汇集了香港所有一线房地产开发商。对该地块一直有 意的两家美国公司——洛克菲勒集团和铁狮门也到场参加了竞拍，但谁也没有想到，最后的争夺会发生在九龙仓和苏宁之间，而且会是苏宁胜出。

　　黄浦区政府对此次拍卖现场采取了很少见的封闭式处理，将所有记者悉数挡在了门外。

　　“面粉比面包贵三成”

　　楼板价是前一记录3倍

　　当获悉新“地王”最终以44.04亿元的天价落槌时，仲量联行亚太区写字楼部董事陈立民连连感慨，“面粉比面包还贵三成。”

　　163地块土地 面积1.3709万平方米，规划容积率4.8以下，可建面积6.58032万平方米，以苏宁拿地的价格计算，楼板价已高达6.69万元/平方米。与此前新 鸿基地产以2.0178万元/平方米楼板价竞得浦东新区潍坊街道地块相比，163地块将楼板价最高记录提高了两倍多。

　　在拍卖前，陈立 民曾经以地产市场“面包”的价格给“面粉”做过估值：按目前甲级办公楼的租金10-12元/平方米/天，以租金回报率10%推算，办公楼成品价格应为 3.65万-4.38万元/平方米，扣除开发成本人民币1万元/平方米，则土地成本应该在人民币2.65万-3.38万元/平方米。由此推算出163地块 成交价在3.38万元/平方米，或总价22.24亿元。其他一些开发商或业内人士也基本认同这一价格，预计163地块成交总价会在23亿元左右。显然，成 交价格表明，163地块的潜在价值远远不止这些。

　　苏宁拿地用意何在

　　影响上海楼市几何

　　163地块被众人赋予的更多想象是，沿江区域的价值被重新发现后，能不能就此创造一个新的CBD？是否能引领黄浦区，乃至整个上海楼市的涨势。

　　对此，敏感的投 资客早就对“163效应”趋之若鹜。相关人士曾向记者透露一个细节，就在该地块开标前的两个星期，近20名基金经理集体到访位于同一区域内的华润置地上海 滩花园，并表现出极大的购买欲，而这个项目则刚刚推出了一个沿江多层项目，已经创造黄浦区历史最高价格。

　　苏宁的主业是连锁家电，要如此奢侈的“地王”又有何用？163地块的规划土地用途为商业、办公，苏宁拿地后准备如何开发？天价拿地的直接结果是利润率下降，苏宁又准备怎样规避风险？这些已经成为土地拍卖后最令业界关心的问题。

　　公开资料显示，苏宁房地产开发有限公司在南京开发过相当数量的住宅以及写字楼项目，一位南京的业内人士也对记者表示，苏宁在南京的房地产行业中具有相当地位，尤其在一般开发商并不擅长的写字楼建造上。

　　黄浦区政府表示，该地块的成功推出，将进一步提升南京路的商业、商务能级，为发展黄浦现代服务业创建新的平台。

　　但也有业内人士对这一前景表示了担忧。一家投资基金的分析师认为，九龙仓是香港非常有经验的写字楼开发商，他们有一个很好的完整的团队，如果由他们拿到163地块，或许更有利于这个地块的开发。“毕竟，做写字楼不完全是资金的问题，如何做规划和管理都很重要”。

　　“地王”英雄辈出

　　地产业泡沫堆积

　　“目前房地产市 场比较明显的一个迹象就是，房价随着地价上涨而上涨，往往是一块高价土地拍卖后，周边房价随之上涨，主要原因是土地经过招拍挂后价格较高，楼面地价基本与 周边房价持平。从开发商盈利的角度来看，未来房价必将提高，从而引发地块周边房价的上涨。而房价上涨带来的结果是半年或一年以后地价好像已经不贵了，证明 当初高价买地的投资是对的，这就是比较典型的地价房价泡沫制造游戏。”中金公司研究部认为。

　　“高价拿地是行业集中度提升的前奏。高价拿地和高价增发一样，目前正处于泡沫堆积之中。我们在警惕行业和公司风险的同时，也需要认识到，这个过程是行业整合的一种必然，最后胜出者将是执行能力强和融资能力强的公司”。

　　但也有业内人士表示，高价不见得风险高，因为好房子仍是稀缺品。

　　“这次拍卖的结果也反映出中国拥有的丰富的流动性资金仍在推动资产价格的上涨。虽然很多人认为这次的高价地块可能会把资产泡沫再次吹高，但是我们认为目前经济的基本因素还可以支持这个价格。同时也表明开发商对上海的经济预期相当乐观。”高力国际研究部表示。

　　有分析人士认 为，目前市场把注意力更多地放在位置与单价上，但未来的发展趋势是即使同一区域价格差距也会很明显，在满足居住要求后，居住舒适的要求使得市场可以给品质 高的住宅以更高的价格，所以当市场竞争加剧的时候，提高附加值将成为公司的竞争优势，如果有品质作保证，像苏宁这样高价拿地风险并不会很高。（邓旭）