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土地增值税新政下开发商税务应对策略之一
----从万科取消毛坯房谈起
作者：李明俊 赵政委
据《青年报》报道，在刚刚结束的“2007中国房地产百强企业研究”成果发布会上,万科以212亿元的销售额连续第四年蝉联百强企业榜首。在会上，万科副总经理丁长峰表示，到2009年，万科将全面提供全装修产品，毛坯房将不会出现在万科的产品序列里。
万科的老总王石在不同的场合曾多次提倡，企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等社会责任。随着中国加入WTO，市场化逐步的实现跟国际接轨，企业的社会责任运动也逐渐活跃起来。房地产作为国民经济的支柱行业，显得尤其重要。
而另一方面，从现状来看，目前国内房地产商提供的产品绝大多数都是不带装修的毛坯房，而国内装饰装修市场又十分混乱，很多装修“游击队”以低廉的价格招揽业务，在装修过程中或偷工减料或以次充好，损害房主利益。由于小业主大多对装修知之甚少，所以逼迫小业主在购房后花费大量的人力、时间和资源在装修设计、装修材料、装修监督上面。甚至由于购房者或者装修者对房屋结构不了解，致使一半以上毛坯房在装修中房屋结构或管线被破坏，造成了安全隐患，在资源、能源、材料上的浪费也都很大，污染严重，扰民现象严重。某种程度上造成了社会资源的极大浪费。
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带装修房在香港、欧美等发达国家和地区房地产市场属主流产品。万科提出全面提供全装修房正说明了我国房地产领头企业社会责任意识的觉醒，这也可能代表了未来我国房地产市场发展的潮流趋势。值得国内同行学习、借鉴和思考。
本文除了上文谈到的开发商的社会责任外，主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点，及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，就给税务筹划带来了空间。
我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：
设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y， 装修费用为z，企业所得税税率为T，如企业带装修销售时同时增加售价和成本。
则企业对外销售产品时有如下两种方案：
方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为Y。
方案二：企业出售装修房，销售额为X＋Z，据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20％扣除，则可扣除成本为Y＋1.2Z。
两种情况下的增值率分别为：
方案一：（X-Y）/Y
方案二：[X＋Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)
＝(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)
毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案案的增值率，即
(X-Y)/Y>(X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)
可见，企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。
举例：假定某开发项目，毛坯房售价为8000万 ，可扣除成本为5000万（加计20％后）。现有两种销售方案可供选择：
方案一，按毛坯房出售，售价为8000万；
方案二，带装修出售，预计装修成本为1000万，平价装修不赚取利润，售价定为9000万。
现对两种方案应交土地增值税进行比较：
方案一应纳土地增值税为：
增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，
应交土地增值税为：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950万
方案二应交土地增值税为：
增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）
=45.16％
应交土地增值税为：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840万
方案二可少交土地增值税110万（950－840）。
因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业做大做强的必经之路。
（作者系深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问） | 
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