[转帖]房地产业8大问题待关注 市场风险被放大

西门吹蜡烛

    其一：房地产业过快发展直接导致国民经济的产业失衡

    经济不平衡是个大问题，这个道理对国家非常重要。我们知道，国民经济是一个整体，整体就意味着任何发展都应该和其它产业发展相协调。什么叫协调？协调就是处在一个良好的平衡点上，与其它经济元素搭配很好。反之就是不健康的状态，是不能持续的，也是危险的。现在房地产业高速发展，大规模扩张，投资不断加码，与其它产业不匹配，最终必然停下来，导致资产闲置浪费，导致产业下马。我们现在实际是搞一场房地产大跃进。一旦市场出现什么大问题，就要停下来，可能是数千万人下岗。原来大量增资扩容的相关工厂也要下马。

    其二：非房地产行业将长期遭遇挤出之苦

    近些年来，由于许多地区不顾城市经济均衡发展的需要，大量发展房地产，所有的政策均向房地产倾斜，以致房地产业占用的银行资金太多。在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多达50%—60%，甚至更多的；在二线城市，房地产业占用的银行资金达40%以上数量相当多。房地产业占有过多的资金资源，其它产业的流动资金必然大量压缩，这样必然导致许多产业受到严重挤压。贷款困难，企业流动资金严重不足。弄不好就能使企业陷入困境，甚至关停倒闭，职工下岗。

    在我国，除了大型垄断国有企业有着丰富的贷款资源外，其它企业得到银行贷款都非常不容易。另外，有媒体报道，近六年每年个体工商户减少130万户。造成这个问题的因素虽然有多种，但是一定与房地产过快发展导致其它产业流动资金严重不足有关。

    其三：房地产业过快发展导致国民经济竞争力弱化

    房地产规模过大，使得国民经济的结构低级化，产业链条与产业结构同质化，产业技术构成越来越低。从房地产拉动的产业链条来看，全是国民经济中没有竞争力的部分。砖瓦水泥，玻璃，涂料，当然还有家用电器。但占比例90%的不就是砖瓦水泥吗？

    什么是国民经济的竞争力？肯定是技术含量高、能够带动产业升级与换代的东西，比如，材料治金，数控机床，化学工业，材料化学，生物工程，集成电路，软件产业等。象房地产业所拉动的行业，砖瓦，水泥，玻璃，塑料建材，建筑用罗纹钢，都是技术含量极低的，因此，房地产业的高速发展，比例过重，必然导致国民经济竞争能力的全面下滑。

    其四：房地产业的功能异化，价格背离价值，产生大量泡沫

    住房从居住的功能向投资的功能转化，资金闲置，资产闲置，导致经济泡沫程度加大。我们知道，房地产有一定的投资功能，但是它一定是一个补充，决不能占居重要地位。近两年来，房地产一方面发展特别迅猛，一方面异化问题相当严重。商品房买的不住，真正想住的买不起，这个问题比较突出。

    什么叫泡沫？虽然说法不一，但投资功能多了，泡沫就很重。它的住宅功能虚化了，用来居住根本不划算。这样的房子对改善人民生活质量没有一点意义。炒作能带来国民经济的发展吗？不能。

    其五：房地产的超高速发展促成中国金融市场风险不断放大，危机愈来愈深

    股市与房市是不同的。股市是用自己的资金去赌博，房市却是用银行的资金去赌博。因此房市的风险更深远，更大。房地产业畸高的利润使得大量的金融资金向房地产贷款方面转移，房地产行业的投资在社会基本建设投资中的比例，1986年到2005年已经增加了7倍多。有资料显示，房地产开发贷款，购房户贷款，60%以上靠银行支撑，特别是购房者所用贷款资金一压就是十五年二十年。一些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金压在了房地产上，这种情况是非常有风险。如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融资产的缩水就会到来。

    其六：房地产业的高速增长削弱企业创新能力

    高价的房地产是以透支消费能力为基础的。由于房地产贷款的期限通常是15到20年，那么，已经放出的贷款需要缓慢的回笼。房地产业套牢的除了少数一加二即一对年轻夫妻加双方父母共同购房的群体外，一个重要的消费群体就是白领阶层。过去的20多年中，我国的科技类企业发展最快，效果最好，它们主要由中高级知识白领创办。在中关村的大多数科技企业，都是从注册资金30万元到50万元起家的，许多办成了大公司。但是，由于高房价的销售客户主要就是白领阶层，因此，高房价也把白领阶层的主要积累夺走了。由于资金积累的不足，大批的白领不能完成这样一个创业的原始积累，许多创新企业胎死腹中。另外，资金投向了房子，独立研发新产品、投资创办新企业的动力就会大大地下降。一套高价房消灭一个创新企业，这个话有一定的现实性。也是创新危机的实质所在。

    其七：房价持续走高导致贫富悬殊愈来愈突出

    社会和谐发展的目标是，富人回报社会，带动整个社会共同富裕。社会中低收入阶层分享改革与开发带来的经济成果。这是建设社会主义和谐社会的总体目标。但近几年来，由于房价的超高速上涨，富人通过资本运作，投资房地产业，获得了更突出的暴利，中低收入阶层购房，用一生的辛苦劳动，养活一套房子，财富从中低收入人群向富裕阶层倒流。中低收入阶层距拥有一套房子的目者标愈来愈远。

    其八：城市化进程中会出现严重的障碍。

    城市化是经济发展的必然结果，是人们生活水平提高的结果，也是城市经济效率提高带来的人口流动的结果。目前我国城市化水平依然很低，总体上只有35%左右，而发达国家城市化水平占百分之七十、百分之八十，甚至百分之九十。现在中国在大规模走向城市化，但房价高涨导致城市化进程受阻。大量的农村人口成为城市的弱势群体，收入普遍较低，居住情况也很差，不能在城市里面扎根。