[转帖]经适房五年后上市或无利可图

西门吹蜡烛

   近日，在北京东花市经济适用住房审核窗口，出现了宣武区陶然亭街道住房基本保障政策试点的部分居民认为“五年后可上市的规定，让今后经济适用住房仍有巨大利润空间”现象。昨天(16日)，记者采访了有关部门、权威机构的6位业内权威人士。他们的一致看法是：“今后‘经济适用住房上市还能获利’，绝对是一种误读！还想投机经济适用住房的人应该清醒，过去经济适用住房能获厚利，不是上市交易本身的问题，而是因为相关四个方面的配套措施没有跟上！”

    四大原因造成过去经适房上市获益大

    6位权威人士对目前回龙观、天通苑等经济适用住房5年后上市再交易原房主收益大的现象进行了详细的计算、分析。

    以回龙观一套1999年购进、今年6月以6600元J平方米售出的120平方米经济适用住房为例：

    1999年购进成本大致：120平方米×2600元J平方米=31.2万元，加上1.5%的契税、2%的公共维修基金，总共约为32.3万元。售出总房价为120平方米×6600平方米=79.2万元，需要补交的综合地价款为79.2万元×10%=7.92万元。这位房主的收益为79.2万元-7.92万元-32.3万元=37.98万元，平均每平方米赚3165元。

    权威人士强调，房主之所以能获取37.98万元的利润是由过去的经济适用住房相关措施存在4个漏洞而带来的4个原因引起的：

    单价价差过大：过去经济适用住房的销售价没有根据市场适时调整，带来了和周边商品房价差过大现象。回龙观、天通苑等经济适用住房项目，从1998年推出至今9年过去了，但是销售价一直为2600元J平方米、2650元J平方米，而它们不变的同时，周边的商品房房价在涨，基本都翻了两番了。这种价差过大让经济适用住房上市再交易获利空间巨大。权威人士强调，事实上，从2000年来，钢材、水泥、人工费等建房成本都在上涨，负责开发建设回龙观等经济适用住房的天鸿集团等开发商甚至已经出现负债数亿，赔钱建设经济适用住房的状况。

    补交地价款太低：再上市交易时，目前原房主只需要按照10%(最早3%)补交综合地价款。实际上，这里提到的综合地价款测算时，基本按照基准地价算，远远低于实际市场楼面地价。以回龙观一带为例，目前的基准熟地价为1060元J平方米左右，而当地实际楼面地价应该在3000元J平方米左右(业内的算法：当地房价均价6600元J平方米减去3500元J平方米)。

    补交综合地价款比例太低：现行的有关部门确定的经济适用住房再上市时补交综合地价款的比例为10%(1999年为3%)，“今后，这么多年过去了，这个补交比例一直没调整肯定是不合理的。”

    以上三方面原因造成经济适用住房和它周边的商品房单价价差太大，增值空间就大，再加上过去经济适用住房的户型都过大———120平方米的面积在回龙观、天通苑等北京首批19个经济适用住房占了很大比例，“因此就出现了过去经济适用住房收益空间很大的现实”。

    今后经适房5年再上市将无利可图

    也正是如此，权威人士坚持，过去经济适用住房再上市，原房主能获取较大的收益，不是“上市交易”本身引起的，而是上述四大原因造成的，“今后，只要有关部门针对这些漏洞进行完善，措施得当，5年后经济适用住房上市，原房主的获利空间就不会那样大了。”

    经济适用住房的销售基准价将上调

    事实上，近日刚完成招标并有可能在新政下最早推出的宋家庄经济适用住房的销售基准价为4369元/平方米，相比之前该区域位置还要好的方庄世纪风景经济适用住房，已经上调了近600元/平方米；而位于五环外的常营经济适用住房最高销售基准价已经到了4550元/平方米。而今后，新建经济适用住房销售价格意味着将来它们再上市时，单价与周边商品房的价差就不会像现在回龙观、天通苑等小区那样大，由此，收益空间也跟着缩小。

    经济适用住房上市需要补交的地价也将上调

    根据有关部门此前已经进行论证的相关信息，今后，经济适用住房再上市有可能会按照当地实际楼面地价水平补交地价款。以回龙观地区为例，今后购房人有可能需按照3000元/平方米左右的楼面地价补交地价款。

    上市需交纳的土地收益等价款比例要上调

    国务院的文件中已经明确未来上市购房人要“交纳土地收益等价款”而不是过去的“综合地价款”，因此，现行的10%的综合地价款交纳比例肯定会上调。上文中的那套房子，按10%的比例需要交纳7.92万元的综合地价款，获益为37.98万元；因此，即便是在房价不上调的情况下，补交比例上调到30%，补交的综合地价款就为23.76万元，收益就会减少到22.14万元；如果补交比例上调到50%，补交的综合地价款就为39.2万元，收益就会减少到7.7万元。“相信政府有关部门会根据物价水平、现行的存款利率等综合因素最终确定一个合理的交纳土地收益比例。”上述调整因素加上今后经济适用住房的建筑面积都要控制在60平方米左右，上市收益空间就更小了。

    也正是如此，权威人士认为，今后经济适用住房5年后再上市的利润空间将肯定要受到合理的控制，就像建设部部长汪光焘近日指出的那样，今后经济适用房就是针对低收入住房困难的政策性保障住房，不具备经济适用房购买条件的当地居民，改善住房需求的家庭由政府调控的“两限两竞房”和市场供应的普通商品房来解决。“而只要措施得当，经济适用住房5年上市无利可图！”