[推荐]中国住房保障图展开 经适房首度定为有限产权

Jenianzhan

中国住房保障的清晰路线图终于展开。

　　昨天，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称“24号”文)明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　在24号文的基础上，各部委正在联动制定配套政策，大多出台时间表已经确定。与此同时，有消息称国务院主持的全国住宅工作会议或住房保障工作会议计划于8月下旬召开，将明确下一阶段的住房保障工作，并且将通过“两步走”进行房地产调控。首先是完善政府主导的住房保障体系，随后引导住宅产业朝着温和、健康的方向发展。

　　经济适用房：

　　有限产权、政府优先回购

　　根据24号文，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，其今后上市交易将受到种种限制。自此，经济适用房，混淆于保障性住房与普通商品房的历史将被彻底“终结”。

　　文件规定，经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

　　同时，文件规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　文件进一步规定，购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

　　24号文还要求，今后经济适用住房建筑面积要控制在60平方米左右，从而在政策层面破除了经济适用房“大户型”的隐患。这一点在廉租房建设上也有明确规定，要求新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。

　　廉租房：

　　土地出让金投入不低10%

　　记者注意到，24号文的出台，还将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”的新时代。文件指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。

　　24号文指出，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

　　同时，为了防止政策被“架空”，文件对保障廉租房落地的“房源”、“资金”等上作出了明确规定。特别是在廉租房的资金来源方面，包括地方政府预算、公积金收益、土地出让金收益、以及廉租房租金本身等多个方面。

　　24号文要求，地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金。具体包括：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

　　与此同时，24号文还要求多渠道增加廉租住房房源。具体包括，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。

　　政策细化:

　　相关配套有望接踵而来

　　值得注意的是，24号文中所涉及到“经济适用房转让须向政府交纳的土地收益价款”、“廉租房租赁补贴标准”、“廉租房保障对象和保障标准”等等一系列相关事项都待细化。对此，记者了解到，各部委联动配套政策正在紧锣密鼓地制定中，出台时间表已经确定。

　　其中，建设部将会同民政部制定《城市低收入家庭资格认定办法》。根据当地统计部门公布的家庭人均可支配收入的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平，在今年10月完成。同时，《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》、《经济适用住房管理办法》将于年内修订完成。

　　再者，央行会同建设部、财政部制定对廉租房和经济适用房建设的金融支持办法，根据各地廉租房与经济适用住房建设情况，研究提出金融支持方案，在今年10月底完成。国家税务总局会同财政部落实制定廉租房建设、经济适用房建设和租赁的税收支持政策，于今年10月底完成。同时，住房保障立法研究也提上日程，8月底完成初稿。

　　另据了解，建设部还将在10月底之前，对90平方米以下商品住房的占有比例展开督察，以确保房源。

　　打破怪象，单位自建房仅限两类企业

　　一些企业“福利式”的集资建房怪象将被打破。昨天，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》意见强调，除了各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房外，企业也只有两类才可以集资建房。同时，单位集资合作建房纳入当地经济适用房供应计划，不得向非经济适用房供应对象出售。

　　文件明确要求，要加强单位集资合作建房管理，单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，利用自用土地组织实施。

　　此前媒体报道，北京铁路局、网通等手中有地企业集资建房，以远远低于市场的价格定向销售给本单位职工，成为变相福利分房。甚至一些地方扩大集资建房范围，有房职工也两次或多次享受政府的优惠政策。

　　对此，文件要求，单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。

　　文件强调，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　值得关注的是，文件还将此前被忽视的农民工、棚户区、旧住宅区等纳入了住房保障体系范围。

　　记者观察

　　廉租房加码，楼市步入“双核时代”

　　一边是保障性住房，一边是普通商品房，两个市场泾渭分明。随着昨天《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》正式浮出水面，我国房地产调控进入了一个新的阶段。

　　“上帝的给上帝，恺撒的归恺撒。”我们可以预测，在这样一个时代，房价(普通商品房)的不断上涨，将不再成为悬在中低收入家庭头顶的“达摩克利斯之剑”。

　　经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金。前者与后者获得土地的方式不同，决定了两者必定性质不同。因此，购买经济适用房只拥有有限产权合情合理。实际上，24号文的出台，意味着保障性住房与商品房两个不同的市场“分水岭”确立。

　　更为重要的是，在对原有经济适用房问题提出一揽子解决方案的同时，我国确立了“建立健全以廉租住房制度为重点”的保障性住房政策体系，进入了“廉租房时代”。

　　此前，受利益驱动及经济适用房多种问题争论的影响，保障性住房逐渐被边缘化，一些地方政府在提供保障型住房方面力度不够，商品房成了单一市场，造成全国房地产市场房价飞涨。“有关经济适用房的争论和问题比较多，对廉租房制度的争论很少，认识上比较一致，因此廉租房政策主要就是执行落实问题。”

　　记者注意到，多位房地产专家对上述观点大多认同。实际上，在24号文政策框架下，廉租房的落实已经获得了中央政府、资金、房源等多方面保障。有理由相信，经济适用房的历史不会再重演，房地产“双核时代”不久就会到来。

　　我们可以预测，如果中低收入家庭的基本住房保障在“廉租房时代”得到解决。那么，房价(普通商品房)的不断上涨的问题也将变得“纯粹”，不再成为社会问题，而降低为一个房地产行业发展的经济问题。

Jenianzhan

现状

　　二季度房价涨6.3%，地价涨13.5%

　　昨天，国家发展改革委、国家统计局最新统计数字显示，二季度，全国70个大中城市房价与去年同季度相比上涨6.3%，与此同时，土地交易价格却上涨了13.5%，较房价上涨幅度2倍还多。

　　据统计，二季度6.3%的涨幅比1季度高0.7个百分点。其中，涨幅较高的城市仍然是深圳、北京，以及后来居上的北海，其上涨幅分别为14.3%、9.5%、12.5%。

　　值得注意的是，新建商品房价格同比上涨高于平均水平，达6.4%，涨幅比1季度高0.4个百分点。其中，普通住宅、高档住宅销售价格分别上涨6.8%和7.1%，涨幅分别比1季度高0.6和0.3个百分点；经济适用住房销售价格上涨1.4%，涨幅比1季度低0.5个百分点。

　　“不少地方土地价格的攀升，也在推动房价上涨。”中国房地产业协会副会长朱中一在上周末曾指出地价的作用。这一点在二季度数据中得到印证。据统计，二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格涨幅最高，达16.2%，涨幅比一季度高7.3个百分点。令人深思的是，这一涨幅已经接近房价涨幅度3倍。

　　京沪二手房指数双双大涨逾3%

　　7月的酷夏，并未阻碍各地二手房价格持续上涨。最受人瞩目的北京、上海两地二手房市场，二手房指数环比涨幅皆已达3%以上。

　　记者从北京我爱我家得知，7月份我爱我家二手房综合指数为1578.21点，环比增加47.19点，上涨幅度为3.08%；与去年同期相比，指数提高了201.31点，增幅为14.62%。

　　从总体成交状况来看，7月份北京二手房交易市场继续保持着供需两旺的上行走势，整体交易量增势明显。而二手房交易价格同样表现向上拉升，整体交易均价达到7660元/平方米。二手已购公房的交易均价为8621元/平米，环比上涨了4.64%；二手商品房的交易均价则为6994元/平米，环比升高了1.20%。

　　在上海，二手房指数办公室提供的数据显示，7月的上海二手房指数为1820点，较6月份上涨69点，环比涨幅为3.94%。

　　从实际市场来看，上海二手房市场总体房屋成交价格不断攀升，多数区域的平均价格涨幅在5%至10%之间。虽然7月份的上海二手房市场依然处于明显的卖方市场，且卖方在对后市依旧看好的预期下，不断“跳价”或选择不予出售。但在房价持续攀升的情况下，买方的购房需求有所压制，从而导致7月份上海二手楼市成交量出现小幅下滑。

　　五部门清理国有土地使用权出让

　　为加强土地调控，严肃查处并纠正土地出让中的违法违规行为，预防和治理土地出让领域的腐败问题，经国务院同意，监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署等五部门近日联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。

　　通知指出，各地要对本辖区内2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。清理工作采取自清自纠与逐级抽查相结合的方法，分动员部署、自清自纠、重点抽查和总结报告四个步骤实施。清理的重点包括是否将应当出让的土地作划拨处理、是否将应当招标拍卖挂牌出让的土地以协议方式出让、出让金的定价以及收支是否合法合规、以出让或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变用途等规划条件四个环节