[转帖]房地产业超高速发展 成也暴利败也暴利

西门吹蜡烛

    连续三年的富豪榜，一半以上的富豪涉足房地产业。房地产业超高速发展，说一千，道一万，最核心的问题就是暴利。

    从笔者的判断来看，房地产业的实际利润率至少可达50%以上。目前开发的住宅，多数是2004年大限以前获得的土地，当时协议批地的价格，北京的也就是1000多元到2000多元/平方米，实际形成销售在2005年以后，有些楼盘每平米实际成本不足4000元，售价却超过万元，甚至最高达到15000元。

    暴利导致大量的企业进入房地产领域，大量的资金从其它产业流入房地产业，暴利导致炒作与虚假按揭及腐败大量产生。没有暴利你请他也不来。

    一个产业如果利润率低，就会导致大量的企业退出，转入利润率较高的行业。多数大企业虽然有自己的主业，甚至强调不在主业之外投资，但近些年依然携带雄厚资金进入房地产业，其势头挡也挡不住。比如，物美，联想，海尔，以及中央企业中许多垄断型企业集团近期也在大张旗鼓地进入房地产市场。

    不过，房地产业超高速发展是无法持续的。房地产业疯狂发展导致其它产业资金短缺，整个国民经济失衡，后继发展面临严重困难。另外，许多城市的固定资产总投资中有50%是房地产，有半数以上的新增贷款是房地产有关项目，半数新增GDP也来自房地产，有的城市有40%甚至更多的财政收入来自房地产。这种情况说明房地产成了这些地区经济发展的唯一支柱与动力引擎。

    按照世界上经济发达国家的统计数字参照，房地产这种投资通常不能超过总投资的10%。中国的房地产投资在许多城市，特别是大中城市，有的甚至已经超过了50%。

    股市和房市大家非常关注，但股市与房市是不同的。股市是用自己的资金去赌博，房市却是用银行的资金去赌博。因此房市的风险更深远。房地产业畸高的利润使得大量的金融资金向房地产贷款方面转移。

    房地产行业是靠金融业支撑起来的，押在房地产上的资金占了金融业的较大部分。有资料显示，房地产开发贷款，购房户贷款，60%以上靠银行支撑，特别是购房者所用贷款资金一压就是十五年二十年。一些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金压在了房地产上。

    如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融资产的缩水就会到来。现在房地产在整个金融系统占了多少比例？在总的贷款量18万亿元中，房地产贷款，土地贷款，开发贷款，工程贷款，加上个人按揭贷款，总量已经大于6万亿元，还有其它贷款从不同管道来炒作房地产的部分难以统计。另外，我们的整个贷款中，有相当一部分的资产质量不佳，这样一来，房地产占用的银行贷款比重就太大了。

    一旦房价崩盘，银行贷款就会大幅度萎缩，整个金融系统的风险极大。类似香港与东京那样的经济危机就有可能产生，经济低迷、失业大幅度增加，大量的企业关门歇业也有可能。

    房地产暴利究竟有多高？

    ⑴统计局的数据是7-9%；

    ⑵开发商自报是12%；

    ⑶财政部抽查是26.79%；

    ⑷从温州自建房与周边商品房价格对比看：商品房利润率高达80%；

    ⑸从专家考察来看，100-200%。

    ⑹从笔者的判断来看，房地产业的实际利润率至少可达50%以上。