[转帖]调控政策能否控制房价 保障性住房如何才能多建

cosiray

●政策上加大商品房有效供应

●成立政府管理机构维护公正

●完善经济适用房的配套政策

●改革保障性住房投融资体制

中央政府的调控政策与地方政府的控制房价的作为，正在经历着百姓对房价能否控制住的探问，我们的调控政策有效吗？如果百姓对我们的调控信心不足，房价上涨导致越晚买房者越买不起，提前买房的需求就会加倍增加，房价平衡的压力就更大；另一方面，穷人因买房更晚，承担住房价格更高，也将因住房问题陷入“穷人因房致穷”困境，这将和我们的公共政策背道而驰。

调控政策下房价依旧上行的信号，显示了居住型需求仍然大于有效供应能力，需要公共政策加大住房必需品的有效供应。经济适用房、廉租房建设的政策从总量上看必然会增大住房供应量，有助于需求与供应的平衡，尤其是对低收入者住房需求的满足，其供应的能力尤为重要，就低收入者居住需求的长期存在而言，经济适用房与廉租房的供应应该是很长一个时期，可能是至少几十年内都要保障供给的，这方面的公共政策就不仅是任务型的，更是战略实施型的，即有公共资源的长期保障。

笔者以为，要做好保障性住房的供应，尚须做好以下几方面工作：

（１）政策上加大商品房有效供应。商品房供应相对需求的不足，对商品房价上扬是直接的动因，而商品房价的上升又使许多消费者的需求不得以下移到经济适用房，加大了经济适用房的供应压力，需求的逐次挤压，又使部分经济适用房的需求者成为廉租房的需求者，由此，凡有利于商品房有效供应的政策与办法都是符合公共利益的，简单地把房地产调控理解成打压商品房价格，不仅有违价格由供需决定的经济规律，而且对于社会的全部消费者而言也不是好事。只有加快房地产业的健康发展，才能实现商品房与社会需求相适应的供应，为此，地方政府应保障商品房生产所需的土地、金融等资源的市场供应。

（２）成立保障性住房供应的政府管理机构。从低收入者的甄别、公共资源投入的监管，都不是简单的“摇号卖房子”所能涵盖的，事实上其中大量的社会公正的主持、公共资源的管理，都需要政府有一个常设的机构在一个不断优化的政策框架下去执行，并负起对公众尽职的职责。

（３）完善经济适用房的配套政策，平衡好政府、开发企业、经济适用房消费者的利益。经济适用房的本意是政府用“少取”的办法，降低经济适用房的成本，使其消费者以相对较低的价格获得住房。如何设计好所投入的公共资源在未来变现时回到公共财政，是遏制投资型需求进入经济适用房的利益基础，也符合公共政策中的公平正义，并不能因为经济适用房消费者是“摇号”选择而来，未来的房屋出让或租赁中就可以占用建设中公共财政的投入。

（４）推动廉租房、经济适用房建设中的投融资体制改革。在当前公共财力并不宽裕，医药卫生、教育、社保等诸多方面的公共需求都在上升的背景下，选择保障性住房中的公共财政加大投入，必然带来其他方面公共选择的阶段性弱化。因此，保障性住房供应必须进行投融资改革，构建投融资杠杆，吸引更多社会资本。

公共财政外的公共资产监管运营框架也应 建立。地方政府架构中，公共财政有财政局负责，国有资产有国资委负责，而在保障性住房的巨量公共财政历年的累积投入中，其国有的原始财政资金或资源投入，在货币化为房产性资产后，权属关系不应当改变，任何的赠予或流失的行为都不符合公共资源分配与回收的公平与正义，应该有一个机构行使所有权名下的投入与回收职权，并形成公共财政对保障性住房投入下的公共资产运营监管框架，不仅要对公共财政投入形成的保障性住房资产或其中部分国有投入资产负责，而且要对公共财政投入的附属权益，例如廉租房开发中的商业性设施的权益进行管理与回收。