[转帖]正确理解房价“暴跌”现象

Jenianzhan

       至今，大多数上海的专家、从业者、投资者还是认为上海房价会保持稳定，但是，持房价“暴跌”论的人士也开始浮出水面。 复旦大学中国经济研究中心副主任殷醒民以传统的房价收入比再论房价的“正常”水平：“两者之间的比例应该维持在6-8倍左右，但这两年内，上海部分区域的楼盘价格已经实现了翻番，甚至翻两番，而居民收入则基本维持于一定的水平，以至于房价收入比达到了20倍、30倍、甚至是50倍的高位，房价上涨出现过热势头。” 殷醒民也看到了市场的现状：“最近一些新开盘‘卖不动’是非常正常的现象，市场不会马上回暖，而会持续下跌。”他认为再下跌20%-30%，也就是说恢复到去年11月份的水平，房地产市场便趋向于正常和回归理性了。“比最近中央政府出台政策中的条款、内容更有力的是中央表达的大力调控的决心，如果房价再不下跌，政府还将陆续出台更为严厉的政策，直至将房价降下来为止。”

　　近来政府一波又一波的调控攻势，在上海房产经济学会高级经济师顾海波看来，早在去年就应该大力实施了，而目前已经失去了宏观调控的最佳时机，“调控的力度还不够大，“七部委意见”所涉及的具体细则至今还没有公布”。顾认为中央政府应该采取进一步的调控手段，使房价下跌。“在过去的2年内，上海市很多区域的楼盘价格保持着成倍上涨的势头，在现在的房价水平上再下跌30%，甚至50%，整个上海的房地产市场才趋向于正常。” 顾海波这样认为。

　　下跌30%是什么概念？直观地形容一下，也就是市中心单价卖3万元的房屋跌到2万元／平方米。一套100平方米的房屋总额下跌100万元！这不是暴跌又是什么？但是，认为房价肯定下跌的人却认为，由于今年第一季度房价上涨太快，下降这么大的幅度可以称为暴跌，也可以称是回归到理性轨道上来。

　　“房价的大起大落不能光看表面的数字。大起之后，上海房价的回落是一个相当正常的现象，而这也是市场经济的正常规律，因此，应该辨证地认识它。”“下跌30%甚至更多也没有脱离价格回归价值的本质。”顾海波说道。

　　跌幅能否控制令人担忧

　　公开数据表明，在2004年“十一黄金周”以前，上海商品房成交量持续增长的同时，投资型(含投机性)购房的比例不足30%，无论数据的可信度如何，今天回顾这样一个状态时，发现这是一个相当理想的投资型购房比例，在这样的市场中，开发商、炒家还难以操纵房价暴涨，如果，之后占据需求主力的消费型购房者的信心、利益、权利能够得到稍好的保护，我们就有理由认为“上海楼市总体是健康的、稳定的、前景大好的……”

　　但是，在那个黄金周之后，本来占少数的投资性购房者逐渐占据上风，炒房的财富效应使得楼市走向一个诡异的、难以置信的行情爆发期。事后，有北京媒体宣称，2005年1月期间，上海万元以上单价的商品房(即市区范围商品房)的购房者中，短线投机者(希望于一年内转手)占51%。

　　如果，真是这样，今天上海楼市竟一经“温和调控”这样的风吹草动，立即急转直下，就不难理解了——大量投机者排队争购、跟进追涨，当时，市场体现的供不应求，实际上是炒家“筹码”的供不应求，这样一个市场实质上相当脆弱，它只能接受上涨态势，而对持平、盘整等状态毫无抵抗力。

　　在这样脆弱的结构下，市场突然面临中央和上海市两级政府接连不断的宏观调控措施，条款看似“温和”，但所带至的经济、政治气氛却有些严厉和意犹未尽，所以，交易“急冻”状态的出现成为必然。

　　接下来，如果希望调控后的市场走势如上述一些专家所言的“回归正常和理性”。政府反而应该考虑“刹得住”的问题，要防止房价的过分下跌。上海中瑞市场研究有限公司常务副总经理朱锋也认为30%的降幅对上海来说并不恐怖，但是要控制节奏，“如果这个降幅的周期比较长，是逐步完成的，那么可将其看作行业结构调整等；但是如果这个降幅是在短期内发生的，那实际上说明行情已经无法控制，在非常短时间内发生剧烈下降就属于‘崩盘’。”

　　就某种意义上而言，降价对于市场而言，心理影响更大些。政策可以控制，但小业主心理活动却不能掌控。“就怕产生羊群效应，造成一发不可收拾的局面。” 朱锋的描述确实令人担忧。

　　在目前房价不断下跌的情况下，普通购房者似乎可以从中获益，可以买到实惠的房子了。然而，房价下跌所带来的影响远不止表面看到的那样简单，由此带来的银行信贷紧缩、劳动力贬值等一系列问题，最终很可能导致普通购房者购买能力的下降。究竟谁是这场风波中的最大受益者，似乎并不是那么简单的问题。

　　有篇讨论房价骤降之后引发后果的文章是记者无意中发现的，其作者只是个网络BBS上的发帖者，作为一个普遍老百姓，他的观点倒是显得颇为冷静。文中提到，许多人都会认为，房价下降之后的结果，只有开发商的利益会受到侵害，而老百姓会是最大的受益者。但实际的状况会如何呢？文章非常尖锐地指出，这种利益的损失将会被转化到市场中，继而转化到每一个人的头上。“首当其冲的就是建筑行业，接着钢材、水泥、石材等制造业也会步其后尘，陷入生产滞销，企业濒临倒闭的境地；再后来就是采矿、能源、机械、广告、装饰等行业的业务量迅速下滑。劳动力贬值、市民消费能力下降、物价迅速下跌，从而导致经济衰退。”姑且不去讨论其分析是否言过其实，但这篇文章已经一针见血地提出一个观点：房价大幅下跌之后，对市场造成的影响是负面的。