10亿美元地产基金流产 产业基金起步难

zhengping

一个规模达10亿美元的房地产开发基金静悄悄地流产了。如果这一基金筹集成功的话，它将不仅是中国第一家房地产开发基金，还将改写中国目前尚无产业基金的历史。
　　地产基金昙花一现
　　早在2001年8月中旬，中国著名的三家房地产企业，北京万通、台湾大华建设和台湾富邑通在香港同时宣布，三家公司合作在香港注册成立富华通地产发展公司，富华通公司于2001年10月份筹集规模为10亿美元的大中华房地产基金，它将不仅是中国首家房地产开发基金，也是中国首家产业基金。
　　三家公司决定，推举万通实业集团主席冯仑出任富华通公司的董事主席和实际负责人。消息人士透露，募集资金来源主要是中国大陆地区，所募集资金主要投向北京、台北等地区，进行房地产开发。该消息人士进一步透露说，在向社会公开宣布之前，已有法人机构预购大中华房地产基金的80%。
　　如果大中华房地产基金募集成功的话，那么非上市地产企业富华通公司将拥有约80亿元人民币净资产，在资金运作能力上将超越目前中国绝大多数房地产上市公司。此前中国房地产行业有两个成功融资的经典案例———华远和万科。1988年上市的深万科，花了十多年时间积累了约30个亿人民币的净资产；华远1994年国际融资是5亿美元；而大中华基金10亿美元的规模，是中国传统房地产企业难以想象的。
　　胎死腹中
　　然而9个月过去了，号称中国第一房地产开发基金和中国第一产业基金的大中华房地产基金却悄无声息地流产了。来自北京万通的消息说，为了规避海峡两岸政治障碍，万通与大华建设、富邑通决定通过在香港注册成立富华通地产发展公司来运作。但是由于募集资金主要是中国大陆地区，而政府目前在产业基金方面的立法尚属空白，募集产业基金被视为非法。大中华房地产基金由于无法绕过法律的障碍，不得不黯然流产。
　　国家计委经济政策研究司曹文炼处长证实了这一说法。曹文炼说，按照国际通行的分类法，基金应该分为证券基金和产业基金两大类，但是目前中国还没有出台《基金投资法》，现有的相关法律只是对证券基金作出了明确的界定和规范，产业基金则因为立法过程中许多争论性的东西迟迟无法解决一直被搁置一旁。同时中国政府对产业基金所持的态度十分坚决，一定要先立法再放行，决不允许在立法之前进行所谓的试点。
　　有关方面曾经建议万通将大中华房地产基金改为投资公司，这样才能避开现行法律的限制。但是考虑到产业基金与投资公司运作上的差异，富华通地产发展公司没有采用这一建议。
　　两岸开发商各取所需
　　早在富华通公司宣布募集大中华房地产基金之前，房地产开发基金就已经成为中国房地产行业内一个热门的话题。
　　尤其是在2001年6月份之后，为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》。《通知》不但对开发商贷款提高了门槛，同时对买房人贷款也作出了一些限制：借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。这一政策的出台无疑对开发商的资金实力和融资提出了更高的要求。开发商通过预售回款和银行贷款融资明显吃紧。
　　通过股权融资和发行债券，不仅远水难解近渴，还也只有少数企业可以享受到。
　　开发商和投资银行家们不约而同地将目光汇聚到国际通行的房地产投资基金上。
　　与此同时，台湾由于经济持续低迷，股市不断下跌，房地产市场也难逃一劫。仅台北市2000万台币以上的高档住宅截止到2001年8月，一年来跌幅高达20%到30%，跌至10年来的最低行情。在这种经济形势下，台湾房地产企业为了生存只有投资外移。房地产业保持高增长的祖国大陆，从各方面看无疑都是台商最理想的选择。而以基金的方式投资内地房地产，比起以独资公司、合资公司的形势进入内地房地产市场更灵活，风险的可控制性更强，退出的渠道也更方便。
　　北京万通和台湾的大华建设、富邑通一拍即合。
　　产业基金尚需时日
　　2002年3月22日，投资基金法起草工作小组副组长曹凤歧在深圳透露，投资基金法起草工作小组已对投资基金法进行了全面修改，使《投资基金法》变成纯粹的《证券投资基金法》。
　　据权威人士透露，《投资基金法》之所以迟迟没能推出，最主要的原因是原草案对有关产业投资基金的内容涉及较多。而目前国内对于产业投资的管理和规范涉及的行业和部门较多，短期内各方争议较大，难以就草案全部内容达成共识。新的《投资基金法》草案有望于今年6月或8月提交人大常委会审议。如果顺利，该法将在年内出台。
　　由此判断，由于没有明确的法律法规，加之政府对待产业基金的一贯立场，产业基金想要浮出水面还需未知时日的等待。(