[转帖]数据显示开发商囤房将不能获得更大利润

西门吹蜡烛

    来自策源机构咨讯研发中心的统计数据表明，2007年2月份上海全市商品住宅供应量仅为35.8万平方米，较之2006年月平均供应量锐减近100万平方米，供求比达到1:1.73，创2005年1月以来新高。

    这个数字背后是否像部分购房者担心的那样，意味着非正常操控行为的出现，或是房地产市场将整体走强？对此，策源机构咨讯研发中心分析师结合当前上海房产市场现状，为本报读者做出评点。

    2月供应量锐减属正常

    历年数据表明，由于黄金周的影响，每年4月、9月以及春节前的一个月都会形成供应高峰，而春节所在月份则相应成为全年供应的低谷。

    策源机构咨讯研发中心认为，有效工作日的减少和消费习惯的变化导致供应量减少，是造成这种状况的主要原因之一。2007年2月18日是传统春节，长达7天的春节假期直接导致了有效工作日的缩减和消费重点的转移。根据惯例，春节前后各一周对于新房批准预售基本属于“无效”工作日，同时由于今年的春节较往年晚，对2月份市场供应的影响亦相对较大。

    另一方面，春节所蕴涵的深层次的文化背景直接导致了消费重点的转移，休闲、娱乐、食品、服饰等快速消费市场需求旺盛，房地产市场的需求假性萎缩，成为销售淡季，供应方根据需求的变化调节供求量，适应阶段性市场变化，纯属正常的市场反应。

    同时，策源机构咨讯研发中心认为，行业运营模式导致供应量萎缩。由于行业运营的特殊性，年后开发商普遍从年前的业绩报表及现金流等资金压力中解脱，同时春节假期属于传统的销售淡季，开发商放慢供应节奏，属正常的行业和市场规律。另一方面，100万平方米的商品房囤积对于2000万-3000万平方米/年的上海房地产整体市场而言所占的份额很小，开发商通过囤积房源等非正常手段操控房价实现的可能性极低。

    囤房不能获得更大利润

    策源机构咨讯研发中心认为，整体市场背景不允许囤积房源。囤积房源是指开发商保留符合预售条件的房源，不公开推售，以期在后市获得更高额的利润回报。作为一种非正常的操作手段，成功实现的先决条件是市场进入或即将进入快速上升的通道，以及延迟推售不会带来开发成本的大幅增加或增加的成本远小于增值的利润。

    策源机构咨讯研发中心表示，众所周知，经过两次宏观调控，上海房地产市场早已退出快速上涨，供应量和价格在宏观调控后趋于平稳，处于相对平稳的调整期，整体的市场背景显然不具备囤积商品房供应的外部环境。同时，由于两次宏观调控未能达到预期效果，政府工作报告亦将“抑制房价过快上涨、保持合理的价格水平”作为下一年度的工作重点，可以预见，继续深化调控措施，将是2007年房地产行业的主基调。

    策源机构咨讯研发中心认为，沪上房地产市场在此宏观背景下，价格大幅增长的可能性极小，开发商囤积房源不具备后市升值获利空间。另一方面，土地使用税率的增加和土地增值税清算促使开发商不得不缩短项目的开发周期，减少开发成本。囤积房源与此背道而驰，开发商“得不偿失”。

    单月供求无关整体市场

    策源机构咨讯研发中心同时认为，由于春节对于供应量的影响，每年2月份前后都会出现供求关系的变化，但并不能作为市场转变的依据。

　　根据房地产市场消费规律的特殊性，春节效应导致其所在月份的供求关系偏离正常值，通常不具备市场参考意义，将春节前后两月（通常为1-2月份）整体考虑更为科学。

    策源机构咨讯研发中心表示，宏观调控前的2005年1-2月份，房价快速上升，供远小于求。2006年1-2月份，受第一次宏观调控的影响，供求关系发生变化，市场需求量萎缩；同年二季度，市场开始回暖。第二次宏观调控对供应结构的调整没有对市场需求产生太大的影响，2007年1-2月份的供求矛盾进一步缓和，供求比为1:0.85。

    另一方面，市场走强必须基于量和价的双重考量，2007年2月全市商品住宅成交均价9517元/平方米，仅比1月份增长了0.68%，略低于2006年全年平均水平，因此从价格的角度而言，不能支持市场走强的立论。

    策源机构咨讯研发中心表示，在现有市场背景下，整体政策环境和区域市场的供求环境，囤积房源对开发商而言，即缺乏操作条件又缺少盈利空间。与此同时，近百万平方米供应量的变化相对于全年近3000万平方米的市场供应而言影响力有限，不足以对房地产市场产生大的变局，上海房地产仍将保持平稳的市场走势。