上半年房地产市场分析和下半年预测及政策建议

清风徐来

上半年房地产市场分析和下半年预测及政策建议 今年上半年房地产投资特点 (一)房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。2005年上半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，投资总量和规模呈现扩大之势。 (二)房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004年房地产投资确实是过高、过快了，若不是宏观调控措施及时出台，那么，2005年我国经济将会是一种极其紧张的运行状态。今年上半年，由于投资增长惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。 (三)房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化；另外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没有必要的。 (四)房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005年以来，我国固定资产投资增长中，房地产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。 (五)房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005年以来，我国房地产投资景气指数从年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份进一步下降，已处于近几年来最低状态。如果将2005年中国房地产景气指数与2004年和2003年同期相比较，则可以看出，2005年是我国房地产景气指数下降最为猛烈的时期。 (六)房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。 影响我国房地产投资及价格变化的因素分析 纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总量已经很大，投资增长惯性依然在延续；房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。 (一)“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使投资过热引起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都对房地产投资过热现象起到了抑制作用。 (二)抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使得推动房地产价格上涨的资金推动力有所减弱，房地产价格涨幅有所回落。我国房地产投资高涨和价格上涨迅速的重要原因是近几年大量资金涌入房地产业。 其一，房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力。在2000年我国上市公司平均毛利润率只有27%的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达33%；在此后的2000年到2004年5年间，我国上市公司毛利润率下降了近4个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了1.3个百分点。 其二，房地产投资性需求资金的推动。近几年，房地产投资性需求成为人们热衷的最佳选择。因为，股票市场市值从2001年到2005年缩水至少一半以上，投资股市，必然亏损；汽车和房地产开发投资的资金需求量过大，也不适合个人投资；而购买房地产作为投资最合适，且利润率最高。这样，社会上大量闲散资金涌入房地产中，从而推动了住宅价格的快速上涨。但2005年以来，尤其是3月份以来，国家政策导向从抑制投资转向投资和消费双重抑制，从金融信贷转向金融信贷与税收相结合，即在提高住房贷款利率的同时，还提高了首付款比例。与此同时，从2005年4月5月份开始，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各地方高度重视房价，实行政府负责制。5月11日，国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。5月30日，国家税务总局、财政部、建设部联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，明确了具体的税收、土地、金融政策。这样，抑制房地产价格就从单一的投资领域转向消费领域和投资领域相结合的双重抑制，从单纯的金融手段转向金融信贷和税收、房地产管理等综合治理轨道上来。2005年5月、6月份以来，用于购买房地产的资金大幅度减少，房地产成交额减少了40%以上，房地产价格上涨缺少了资金支撑，因此，今年二季度的房地产价格上涨幅度比一季度就有所降低。 (三)地方政府非主动性干预及政策执行发生偏移，造成了实际执行力度大大减弱，效果甚微，促使房地产价格在增长通道上继续延伸。 房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收、而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的通知》之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力度大大减弱。如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。 (四)出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于2005年以来推动我国宏观经济发展的出口贸易同比增长分别为42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期减慢15.9个百分点。今年1-5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%；1-6月份实际使用外资金额286亿美元，同比下降3.2%。加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经济增长回落的预期增大。 下半年房地产市场走势预测及政策建议 (一)三季度及下半年房地产业投资增速稳定在20-24%之间。原因是：第一，2005年上半年我国经济增长保持9.5%的增速，而上半年房地产投资增速是23.5%，正处在一个逐步下降的通道上，因此，房地产投资增速会稳定在这一水平，上下波动应在20-24%之间。第二，从2005年上半年我国房地产投资增速来看，其指标呈季度性梯度下降态势，比2004年已经大幅度回落，当前正好处在一个相对稳定、合理增长的时期；从目前房地产投资增速高于固定资产投资增速，但房地产投资占固定资产投资比重下降这一特点综合来看，当前我国房地产投资增长也已进入相对正常增长空间，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。 (二)三季度及下半年房地产价格变化的不确定因素增强，但价格下降应是房地产市场发展变化的合理性轨迹。原因是：其一，2005年上半年中，一季度我国房地产价格上涨幅度虽然稍有下降，但依然很高，主要原因是，国家采取的抑制价格过快增长的各项政策均是在3月出台，因此，政策效应不明显。二季度我国采取了各项综合性政策并不断加大力度之后，房地产价格却并未像人们所预期的那样明显回落，说明其政策效应正面临着严重的考验，也说明国家宏观调控政策在执行过程中没有像执行控制房地产投资过快增长那样坚决，这意味着目前阻止房地产价格下降的力量还很强大。这些因素有合理的一面，如担心房地产价格下降引起房地产市场萎缩进而引致整个房地产业投资下降，使整个经济进入宏观紧缩状态；也有不合理的一面，即交易市场上出现的价格联盟，形成一个有价无市的虚假房地产交易关系。我们很难想像在购买需求减少了40%以上的情况下，房地产价格仍然会保持上涨10%，这在任何商品市场是很难遇到的。因此，价格下降应是房地产发展变化的合理性轨迹，因为房地产价格下降才符合当前经济发展所处的环境。 与此同时，三季度及下半年房地产价格变化的不确定因素也在增强，因此，如何变化，还有待观察和分析。 (三)加大政策执行力度，尤其是要加强对房地产开发经营和土地制度的执行力度。当前各项房地产政策不断出台，力度也在不断加大，价格上涨过快的势头得到一定程度抑制，但总体效果很不明显，不同城市效果并不完全一致。其实，抑制价格上涨并不难，但要从根本上消除影响房地产价格上涨的不合理因素，并保持房地产价格在稳定、健康的市场经济体系下波动才是最难的，这也才是调控房地产市场的真正目的。当前，一方面要不折不扣地执行国务院和有关部委的各项政策，尽快使房地产价格上涨过快势头得到有效控制；另一方面要加大对房地产市场的整顿力度，尤其是对房地产开发销售市场中大量违规、违法现象的检查力度。要从消费者角度制定法律，建议重点对房地产开发中的管理和营业税征收情况进行检查。

来源：中国经济时报 相关链接； http://news.cd.soufun.com/2005-08-15/486732.htm