中国商业地产整体存在泡沫仍是共识

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总量过剩，同时结构失衡，是中国商业地产的一个巨大矛盾

尽管目前对于商业地产的统计标准欠缺、口径不一，数据上有分歧，但在行业专家和多个研究机构的监测报告中，中国“商业地产整体存在泡沫”仍是共识。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个；上海以330万平方米的在建面积位列全球第一，成都320万平方米紧随其后。

高企的存量和新增供应，使得中国商业地产供大于求的风险不断显现。

国家统计局发布的数据显示，2014年截至第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。

睿意德商业地产季度报告表明，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。其中沈阳、成都、昆明等二三线城市是“高存量、高空置率”的重灾区，也被认为是商业地产大跃进式发展不良后果的展示窗口。

因为商业地产过剩，多数开发商面临招商不足的窘境，在招租签约环节频频遭遇“城下之盟”也成为行业“奇观”。而另一方面，在规模庞大的百货、购物中心面前，品牌商家也不乏“一铺难求”的苦恼。

因此，“结构性过剩”被认为是泡沫之下的真相。

在《瞭望东方周刊》采访的多位业界人士看来，造成商业地产此类现象的原因中，“量大”尚在其次，“质”的问题更加突出，也更难解决。

缺少“正规军”

最近5年，全国几乎所有的开发商都卷入了商业地产开发的热潮。其中主动转型者有之，而据睿意德高级董事王玉珂估计，被动进入者则占到了“七八成”。

住宅市场在执行严格的限贷、限购政策之后，发展空间缩小，商业地产于是成为众多房企追捧的投资热土。“此外，对企业来讲，单纯销售住宅不可持续，自持商业物业是最终趋势。”戴德梁行商业地产部助理董事赵亮告诉《瞭望东方周刊》。

因此，进入商业地产是开发商的必然选择。

“主动转型的企业中，如华润、中粮、龙湖，甚至首创等，属于有战略、有模式、有人才和资金储备的开发商。”中国商业地产联盟秘书长王永平对本刊记者表示，“在实际的项目运营中，其定位清晰、目标明确，代表着商业地产积极健康的发展力量。但这样的企业在转型大军中连10%都不到。”

大部分房地产企业属于“被商业”的群体。城镇化进程中，掌握土地出让权的地方政府在很多城市新区都规划了大面积的商业用地，并且和住宅用地绑定出让，直接后果就是很多毫无商业开发经验的房企为卖住宅而做起了商业地产。

当然，盲目跟风者也大有人在。“王健林做商业地产当上了首富、宗庆后当了首富之后进军商业地产，这让一些开发商误以为商业地产能发财，于是一拥而上。”王永平说。

还有一些此前从未做过房地产开发的企业跨界进入商业地产领域。比如目前重点做爱琴海购物中心的零售商红星美凯龙、转投购物中心和奥特莱斯的王府井百货、做保险的中国平安、做钢铁的海鑫集团，甚至卖火锅的海底捞。

来路复杂、心态各异的商业地产开发商，在王玉珂看来都是非专业型“选手”。他认为，商业地产的价值主要体现在后期运营回报率上，但商业运营几乎是国内所有商业地产开发商的短板。即便如标杆企业万达，根据其2014年上半年的财务报告，累计开业的90座万达广场租金收入50亿元，57家酒店的管理公司收入19.9亿元，这些自持的商业项目收入仅占其商业地产总收入的10%。

“与香港恒隆地产、新加坡凯德置地等商业地产运营商相比，万达主要还是开发者的角色，它的成功是投资者的成功，而不是运营者的成功。”王玉珂评价。

然而，整个商业地产领域投资成功者仍是少数，运营失败者却比比皆是。

以沈阳为例，央视曾经报道“一个常住人口不足千万的城市，购物中心的面积却已经达到了800万平方米，沈阳市的商业地产项目已经远远超出了当地居民的消费能力”。这里华润、中粮、万科、恒隆等大牌地产商云集，有全国最高端的商场，仅LV门店就有4家(数量与上海持平，比北京少一家).

而在这一串晃眼的数字背后，冷冰冰的事实却是，根据世邦魏理仕2014年第二季度的商业地产报告数据，沈阳零售商业物业空置率达19.1%。“前两个季度最高到了24%，这是个非常高的数字。”世邦魏理仕中国区研究部主管执行董事陈仲伟告诉《瞭望东方周刊》。

赵亮也告诉本刊记者，沈阳某体量18万到20万平方米的综合体项目，为了招商不惜引入诸多山寨品牌。“有的地产商用做住宅的方法做商业地产”，比如在建筑设计阶段，上下水、机电等建筑结构不符合商用物业需要，后期改造不但投资巨大，改造效果也很难把握。

一荣俱荣一损俱损

有着卖地冲动的地方政府遇上了经验不足的地产商，于是短短几年间，动辄5万、10万平方米的大型购物中心、五星级酒店、写字楼遍地开花。而一些二三线城市，尤其是产业配套缺失、人口不足的新城新区，面对大量而严重同质化的商业地产项目，短期内无力消化。

招商难成为直接后果。

品牌商在与商业地产开发商的博弈中占据主导地位，于是“客大欺店”案例颇多。

“要装修补贴和超长免租期，几乎成为行业明规则。”王永平向本刊记者透露，一些奢侈品牌如LV、Gucci[微博]要求装修设计风格、材料甚至施工队伍全部统一，在一些地方能要到每平方米三四万元的装修补贴。

除了这些“在中国市场被宠坏了”的国际知名品牌，一些快时尚(指追随追季潮流，新品到店的速度奇快、橱窗陈列的变换频率高的时尚服饰品牌)甚至餐饮业也能向开发商提出“不平等条约”。更有极端者，王永平说，曾有一家“不便点名”的著名上市百货公司，与北京某开发商签了15年合约，因为生意不好，履行3年便自行解约，“不但不用赔违约金，甚至还要求开发商补贴亏损”。这种合约在行业内叫“逃生条款”。

而即便条件如此苛刻，大量开发商仍然面临招不到商的尴尬。

“原因是供应量过大，恶性竞争。”王永平总结认为。但是商家的逻辑并不是贪小便宜，“不怕租金贵，就怕不挣钱”，而能让品牌商有信心的商业项目则少之又少，所以遇到优质的开发商，品牌商又将成为被挑选的弱势方。

开发商当然也有一笔如意账，“不惜成本招商可以在两类人面前讲故事。”王永平说，对地方政府承诺引进知名品牌，可以在土地出让中获得“特殊关照”，省下的买地钱拿去补贴品牌商，“算下来可能还是赚的。”

地方政府在这个过程中似乎也并无损失，既获得了土地财政又增加了GDP和税收，还提升了城市形象，此外，在土地出让环节又可以向开发商附加招商任务。

表面上看，只有不明真相的小业主、投资者是潜在的“受害人”。但理顺内在逻辑不难发现，商业地产的各个利益相关方其实“一荣俱荣、一损俱损”。

政府的无序规划导致大量的商业地产沦为“无效供应”，招不到商影响税收，开发商的资金链承压又会导致潜在的金融风险，“最终形成一个恶性循环。”赵亮说。

解救商业地产开发商的N种办法

不专业的进入者，缺乏前期调研、论证，建造出大量工程设计不合理、定位不清晰的商业建筑，因此出现供应和需求脱节的“结构性过剩”。解决这一问题，在王玉珂看来就是“想办法把错位的供需接上”。

对于时间上的错位，陈仲伟告诉本刊记者，开发商可以延期开工、开业，避免商业地产项目上市的高峰期；地方政府则要从源头上把握供地节奏，但这又关系到土地财政这一“宏大而复杂的问题，短期内难以看到成效”。

相对容易取得效果的做法，还是开发商自救，“针对市场需求调整定位、改造结构”，王永平介绍，调整成功者不乏案例。

位于北京阜成门的万通新世界广场，在成为著名的小商品批发市场之前，曾经历过巨亏。亏到什么程度呢？潘石屹[微博]曾打比喻“几个股东搬个小板凳坐门口拿百元大钞撕着玩，从早上一开门撕到下班，都没商场一天亏的多”。后来，万通新世界调整了定位，从做“高端商场”改为做“批发市场”，以至于当时的媒体都嘲讽北京将要出现五星级的批发市场。然而，调整后的万通新世界却一下子火了。

陈仲伟也介绍说，上海K11原来做得很一般，后来重新定位，与文化、艺术结合，比如办莫奈画展等，吸引了很多人流。

在电商对零售物业造成强力冲击的市场竞争中，一些百货公司也出现了购物中心化的趋势，加入了餐饮、电影院等体验型物业。另外一些业态上的调整案例还包括大钟寺中坤广场、平安都汇天地、西单时代广场等“弃商”改做写字楼。

而对于办公物业同样过剩的二三线城市，那些招不到商或者烂尾的商业地产项目，在王永平看来，最好的挽救办法恐怕就是“直接炸掉”。

政府的责任

面对商业地产的困局，政府处境尴尬。

投入公共财政“救助”商业地产开发商，对地方政府来讲，既无驱动力，也难免有利益输送之嫌。王永平分析说：“国外比较成熟的商业运营形式如地铁上盖，在我们国家即便如北京这样的城市，前十年一个都没有，现在才开始出现。”

也有一些后期改造的所谓“地铁上盖”模式，如阜成门华联商场。“这是开发商自己花钱挖，与地铁二号线连接的。如果在土地出让之前，把地块周边配套做好，既能提高地价，使公共利益最大化，又为商业发展省却麻烦。”王永平说。

赵亮认为，化解商业地产难题，关键在于政府合理规划商业用地的供给体量。

他认为，在做区域商业规划时，政府应对区域人口发展作出合理预期，并借助商业规律对区域所能承载的商业体量作出预测，从而确定商业用地的供给面积。此外，在商业用地的供给次序上，应先导入产业吸引人群、完善生活配套，然后再发展商业，“商业用地可以提前规划，但商业项目不宜超前建设”。

而现实是，目前商业地产泡沫风险凸现，最受诟病的则是政府规划无序。“越来越多的地方政府认识到了商业地产风险，也开始做一些调整。”赵亮说。

杭州、苏州最先对商业地产出台“调控”政策，如杭州提出商业地产的“四个一批”，即“退出一批、升级一批、调整一批、改造一批”；2014年1月27日，苏州市政府发布了首个年度房地产市场新政，内容主要涉及商业地产“售后包租”销售冻结项目网上签约、商业项目预售前30%建筑面积必先冻结三年等，被苏州业内称为“冰冻五条”。

在王永平看来，政策调控是阶段性的，“也不是完全科学，没踩到点子上，效果有限”，但是“管总比不管好”。