多地刺激投资投机需求 房地产双向调控或被瓦解

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随着放松限购的举动获得中央默许，地方政府的胆子越来越大。一些城市已不满足于刺激刚需，将投资投机需求也纳入到刺激计划中。

最近十天，四川、广西、绍兴等省市密集发文，通过放宽二套房贷、发放购房补贴等形式救市，其中，包头市对购买二套以上的购房者实施契税补贴，救市尺度越拓越宽。

“既然住建部说了要千方百计去库存，地方政府就会采取各种手段刺激需求买房，不管是刚性需求，还是投机投资需求。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向记者表示。

今年“两会”期间中央提出的“双向调控”正面临名存实亡的风险。厦门、合肥等房价高企或库存较低的城市，都得以成功松绑调控政策，广州也已局部放松限购。

“中央都松口了，地方不救市就是犯傻。”华南某市国土部门一位人士对记者说，现在地方救市已经乱了套，都在浑水摸鱼，不管库存是高是低、房价上涨压力大不大，只要土地不好卖，都会想方设法将自身归为松绑之列。

多地刺激投资投机需求

“根据以往经验，一旦救市口子被撕开，中央又不干预，地方就会一路狂奔。”一位资深业内人士分析。

截至目前，已有37个城市对限购政策做出了调整。值得关注的是，8月4日浙江绍兴出台的11条救市措施，瞬间将地方救市推向一个新的阶段。

绍兴的11条救市措施中，不仅明确取消限购，还以行政命令的方式干预商业银行贷款，包括调整首付比例、利率、放款时间等。该市将二套房调整为“认房不认贷”，并将二套房首付比例从60%降至40%。

“只放松限购对市场成交影响有限，而信贷对成交量回暖至关重要，因此地方政府将重点转移到了放松信贷政策。”深圳某券商地产分析师对记者说。

事实上，绍兴并不是首个转移救市重点的城市。7月底，四川省出台了以财政补贴的方式提高商业银行放贷积极性，向金融机构对首套房实施基准贷款利率的，发放贷款金额3%的财政补助。

业内人士认为，绍兴的救市版本，已突破中央的差别化信贷政策，从支持刚需到刺激投资需求。

“如果认房不认贷，投资客完全可以卖掉再按首套房买，只要能贷款，杠杆率就高，投资收益会大大上升。”深圳一位投资客告诉记者，这几年投资客收益在下降，主要是因为没办法利用杠杆，大多只能一次性付款，资金成本太高。

8月5日，广西也宣布将适当放宽二套房贷款政策，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度等，大力促进住房消费。

“虽然很多二套房属于改善型需求，但其中也包括不少炒房客，很难完全分清楚。”上述投资客表示。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，单独放松限购，只有资格没有资金，市场反响不大，放松限贷给市场更明确的信号，鼓励购房者入市;地方政府明确向银行施压，如果银行不执行，就是阻碍中央的稳增长计划。

如果说绍兴和广西的放松二套房还可以拿支持改善型需求做“挡箭牌”，包头市政府的财政补贴完全是赤裸裸地支持投资投机需求。

在广西宣布救市的同日，包头市政府也出台规定，在9月份举办的房交会期间，购买首套新房100%补贴契税;而购买二套以上(含二套)新房和非住宅，均给予契税50%的补贴。

“包头动作过大，连二套以上购房者、非住宅购买者都进行补贴，这是与中央抑制投资投机需求的精神对着干。”上海易居研究院副院长杨红旭表示。

“这完全是饮鸩止渴，拿纳税人的钱去补贴投资客，实在太荒唐了。”张大伟说。

除包头之外，日前四川眉山也出台政策，规定购房即享政府60元/平方米的补贴。同样出台购房补贴政策的还有安徽芜湖、四川遂宁等5个城市。

青岛则发布文件称，为了支持刚性需求，自8月1日起，对市南区等四区144平方米以上的住房放开限购政策。对此，一位业内人士质疑道：青岛放松限购理由自相矛盾，能买得起144平方米房子的人算是刚性需求吗?

双向调控或被瓦解

新任住建部部长陈政高7月提出“千方百计去库存”要求后，“双向调控”逐渐被地方政府瓦解。

一位资深业内人士告诉记者，呼和浩特、温州等楼市濒临崩盘的城市松绑限购无可厚非，问题是，一些房价面临快速反弹风险的城市也趁机混入松绑队伍中。

例如，厦门已暗中放松限购，但厦门今年房价涨幅位居全国前三名，房价超过2万元/平方米，可与一线城市比肩。而且，厦门库存量不过2万多套，去化周期9个月，无论从哪种角度看，厦门都没有理由放松调控。

此外，根据同策咨询研究部数据，目前合肥的库存量仅为4.6万余套，去化周期不到半年，住房属于短缺的状态，但合肥也跟风从8月1日起放开限购。

7月中旬，合肥房产局局长汪菊喜曾公开表示，不像少数城市库存要靠多少年来消化，合肥已建成的商品房绝大部分已售完。

值得关注的是，多个地方政府救市文件中，往往打着“为发挥市场在资源配置中起决定性作用，放松限购减少行政干预”的旗号，以示救市目的符合中央的政策方向。

然而，在同策咨询研究部总监张宏伟看来，实际上，地方政府收回一只手，又伸出干预市场的另一只手。因为地方的行政调控手段并未退出，只是从打压变为扶持。从取消限购，到实施购房补贴、契税减免，以及公积金贷款，乃至干涉商业贷款政策调整，无一不是照搬2008年的行政手段，政府的行政调控思路并没有转变。

实际上，中央的“双向调控”并不是指除四个一线城市外调控可放松，而是规定高库存以外的热点城市，要继续遏制投资投机性需求，限购政策不退出。

“热点城市包括哪些?何为高库存?中央说的模棱两可，给予了地方充分的想象和放松空间。”某大型房企高管告诉记者，每次调控都像“纸老虎”，如今地方救市再次给市场传递信号是，政府不容许市场再冷淡下去。

“现在中央也不怎么管了，任由地方去救。”上述地产分析师告诉记者，这说明政府还是离不开房地产。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，在新的抑制投资和投机需求的政策没有出台的情况下，如果所有城市都放开限购，一旦预期房价会上涨，投资者依然会冲到房地产市场。

“我个人不赞成一些中心城市没有底线、没有条件地放开限购，放任无限制地买房。”秦虹认为，抑制投资和投机性需求，保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。

目前，广州已经在部分区域放松限购，而上海、深圳也相继传出放松限购的消息，双向调控在一线城市也出现夭折预期。

“可以预测的是，任凭地方政府救市冲动演绎下去，其将越来越无所忌惮，不仅会重回2008年的老路，而且中国房地产市场会在怪圈里继续循环。”上述资深业内人士称。