房地产市场下行 写字楼项目租金逆市上涨

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今年以来,全国房地产市场呈现出不同于往年的微妙局面,房地产市场形势出现明显下滑迹象。7月8日，第一太平戴维斯发布2014年第二季度上海市场回顾报告显示，在区域、土地、业态等各个层面呈现出明显分化,各项指标走势也颇为复杂。
写字楼项目微涨 浦东租金或持续攀高
上海市第二季度共有两个新项目入市，带来新增供应106,000平方米，全市甲级写字楼存量升至540万平方米。同时，第二季度净吸纳量总计97,300平方米，全市空置率较上季度增长0.1个百分点，达6.9%。全市平均租金为每平方米每日人民币8.49元，较上一季度上涨1.3%。浦东租金环比上涨3.4%，浦西租金环比微涨0.1%。

报告显示，2014年下半年上海将有4个主要项目竣工，带来372,000平方米的供应。第一太平戴维斯预计一旦大量供给涌入市场，空置率将可能快速攀升。由于浦东供应持续紧张，业主拥有更大议价优势，租金水平持续攀高。

从零售市场看，世博源二期于第二季度入市，为市场带来260,000平方米购物中心面积。核心商圈购物中心首层租金环比上升0.1%至每平方米每天人民币46.4元，非核心商圈环比下跌0.1%至每平方米每天人民币17.2元。核心商圈购物中心空置率环比上升0.3个百分点至3.4%。伴随着2014年下半年605,000平方米购物中心面积入市，第一太平戴维斯预计标杆性项目与其他项目之间租金差距拉大。

住宅租赁市场量价环比齐跌 新增住宅供应量环增同减
第二季度，赛嘉虹桥皇家公寓开业入市，为服务式公寓市场增添78套租赁单元。受此影响，全市租赁市场租金水平环比下跌0.7%至每平方米每月人民币180.6元，同比下跌1.1%。全市入住率环比下跌0.5个百分点至88.9%，同比上涨0.2个百分点。

与此同时，上海市别墅租金环比下跌1.6%，达到每平方米每月人民币154.8元，其中高端别墅租金环比下跌3.3%至每平方米每月人民币171.4元。全市别墅市场入住率环比下跌0.5个百分点至93.6%，同比上涨1.3个百分点。

值得一提的是，仅服务式公寓市场平均租金呈环比上涨，涨幅达0.5%，同比小幅下跌0.1%。服务式公寓全市入住率环比下跌0.7个百分点，同比上涨1.4个百分点。今年还将有两个全新服务式公寓项目入市，分别为露香园及雅诗阁衡山路项目，将为市场增添79套和90套租赁单元。

从一手商品住宅市场来看，第二季度，上海新建商品住宅新增供应量共计约270万平方米，环比增长1.8%，同比下降13.8%。一手商品住宅成交面积达210万平方米，同上季度基本持平。因信贷紧缩，刚性需求减少，买家观望情绪增加。第二季度一手商品住宅成交均价环比继续上涨3.5%至人民币每平方米26,600元，同比上涨12.2%，这主要归因于成交结构。
一手高端公寓新增供应环比下降52%，累计达15.2万平方米。大部分新增供应为现有高端公寓项目的新批次，全新项目较少。一手高端公寓成交量环比上涨8.5%，共计约18.1万平方米面积。本季度一手高端公寓成交均价环比下跌2%至人民币每平方米60,500元。

土地成交量持续低迷 投资市场活跃
本季度上海仅成交九幅住宅用地，累计达54.1万平方米可建面积，同比下降77.9%。平均成交楼板价环比上涨8%至人民币每平方米14,500元。成交土地平均溢价率从今年第一季度的76.4%下跌为50.9%。在本季度成交的住宅用地中，值得关注的是，保利购得杨浦平凉路一宅地，成交楼板价达人民币每平方米39,300元。

第一太平戴维斯认为，由于市场观望情绪加重，一些项目竣工时间推迟，开发商延迟推盘时间；反之，部分开发商试图通过推盘以套现。

全国住宅销售市场呈现疲态，对上海市场亦造成了一定影响，预计今年下半年房价将保持平稳或稍降。然而市场需求依然存在，房价调整幅度预计有限。

以房养老为国内许多保险公司新产品，推广需要时日，且许多中国家庭不愿放弃住房所有权，因此以房养老的试点开展预计短期内将难以对市场产生明显影响。

库存可控、房价坚挺的一线城市除外，限购令或将在更多城市有所放松。然而中央政府为防止市场过热和投机现象，对是否放松住宅限购的态度尚不明确。

值得关注的是，第二季度上海市共有九宗主要交易达成，总金额约人民币154亿元，成交项目类型多样，涵盖写字楼，商铺，综合性开发项目和公寓。

其中国内买家表现活跃，完成约82%的交易总量。金融机构依然积极扩大其在上海的办公空间，本季度约40%的成交来源于金融机构购置自用办公楼。最为显著的成交为平安信托44亿元购入绿地中心二期项目。投资者着眼于核心地段老旧项目收购，期望通过项目改造或重新定位实现更高的物业增值。

第一太平戴维斯认为，各细分市场租金呈弱势走向，但仍有大量资金寻找房地产投资机会，短期内收益率仍将维持低位。

近期上海市改革工业用地管理办法，准许工业用地转型为标准厂房、研发总部类及商务办公用地，这一举措也将吸引更多的投资进入工业土地投资市场。

鉴于商务部和发改委放宽中国企业境外投资监管以及境外项目较高的收益率，第一太平戴维斯预计今年境外投资仍将保持活跃。