商业地产投资看重地段与配套符合城市发展水平

hfwoaipu

房地产投资具有极强的专业性，特别是在楼市动荡的今天，房地产投资的高收益与高风险同在。虽然标杆房企半年吸金过千亿，但住宅市场逐渐冷却已成事实。投资者将部分资金抽离住宅市场，转而流入商业地产，商业地产正成为新的投资热潮。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。商业地产投资所需的成本高、收益时间长，具有一定的风险性。面对错综复杂的市场环境，商业地产投资也应遵循一定的规则，把握投资技巧。

商业地产投资需与城市发展水平相一致
以商铺、写字楼为代表的商业地产，其发展情况在一定程度上反映了城市的发展水平。商业的繁荣、购物中心的兴起、大型综合体的出现与一个城市居民购买力密切相关。而写字楼的等级与入住率则反映了一个城市的经济发展水平。随着中国城市化进程的加快，大批企业纷纷迁往城市，刺激了写字楼需求的增加。

合肥作为二线城市，经济正处于快速发展时期，居民生活水平不断提到提升，众多购物中心纷纷涌现，商圈应运而生，商业地产发展前景无限。合肥热门商圈主要有四牌楼商圈、三里庵商圈、黄潜望商圈、南七商圈、天鹅湖商圈、元一商圈等。四牌楼商圈汇聚合肥百大、商之都、百盛等大型百货集团；三里庵商圈则以国购中心为代表；安粮QQ潮街将为黄潜望商圈带来新的时尚购物体验；而天鹅湖商圈依托天鹅湖万达广场、银泰城、新地购物中心等大型商业，已然成为合肥新的购物中心。

随着合肥经济的发展，产业结构也随着发展变化，第三产业在城市发展中占据的地位越来越重要。中小企业的成立，在一定程度上刺激了写字楼需求的增长，也加剧了市场竞争。近年来，合肥商业地产快速发展，写字楼迎来供应高峰。闽商国贸中心、新地中心、百商杰座、福斯中心、高速中央广场等纷纷推出优惠措施，吸引购房者的目光。写字楼不仅仅是办公场所，也是企业形象的代表。滨湖时代广场、加侨国际广场、安粮国贸中心、万国企业中心、西湖国际广场、闽商国贸中心等甲级写字楼不仅是合肥地标性建筑，也是合肥城市发展的象征。

商业地产投资地段是首要因素
说到底，资产的增值主要来源于土地的增值，是否位于城市的主中心区，是衡量商铺、写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
买商铺一般都是长线投资，所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方并不见得不适合投资，商铺投资要看发展前景。经常看到一条路或一条桥的打通可以盘活一条商业街，同时一个商业广场或者大卖场的开建，带来人气，从而带来财气。所以了解城市发展规划非常重要。在一些位置偏差的地方，前期租金很低，几乎无人问津的商铺，如果未来有规划，比如兴建市场、学校等，客流有逐步扩大的趋势，也是非常值得投资的。

6月20日宝能以388万元/亩，强势竞得滨湖新区BH2014-02地块，占地619.37亩，总价24.03亿元。本次扩容后，将使合肥宝能城项目总规划面积突破1200亩，这是宝能集团继合肥宝能金融中心后，落子合肥的又一巅峰力作，是集团立足安徽、辐射华东的重要战略基础。随着万达文旅城、宝能城这些巨量项目的开发，滨湖商业地产的格局将发生巨大变化。

那么对于商业地产来讲，何谓好地段？地段好，意味着交通便利、位置优越、配套齐备、人口密集、悠久的商业历史、强大的商业习惯、活跃的商业氛围和成熟的业态组合，这一切，正是商业地产项目赖以生存和发展的核心要素。通常来说，好的地段可以带来人潮，其实就是能够为商业地产而带来“现金流”。

选择在地段好的区域投资商业地产，是顺势而为，可以坐享成熟商圈的丰富资源。比如市中心、区域商业中心、地铁交通枢纽等这样的优质地段。投资这样的地段项目，一方面人流量的增加可以保证并且每年可以增加商业地产的租金收益，另外一方面，人流量的增加导致地段本身趋于成熟，你所投资的商业地产本身的市场价值也会不断升值。

高速滨湖时代广场、加侨国际广场、万国企业中心、置地·创新中心、百商杰座、福斯中心等写字楼项目便位于合肥地铁沿线。地铁不仅改变城市生活，提升城市形象，还直接带动了沿线写字楼的热销，“地铁效应”成为楼市一个新的兴奋点。

合肥商铺项目众多，而三区交汇处绝佳的地段优势提升了项目的价值点，在激烈的市场竞争中脱颖而出。安粮QQ潮街雄踞政务、蜀山、包河三区核心地段，扼守金寨路、南二环、合作化路三大城市要道黄金交汇处，地段优势不言而喻。西湖国际广场地处“合肥五角场”核心位置，据蜀山、政务、老城区三区交汇枢纽，尽享成熟完善城市资源配套和纵横交错的立体化交通网络，区位优势得天独厚。

商业地产投资不可忽视配套
商业地产投资不可忽视的一点便是商业配套设施，完善的商务配套在一定程度上提升了项目的价值。购物中心停车位的配置是否充足、电梯的速度是否够快，已经成为影响消费群体的重要因素。而写字楼，除了停车位与电梯外，空调是否为中央空调，其周边有无餐饮，是否靠近公交枢纽等，都成为企业入驻考虑的因素。

写字楼借助其商圈丰富的商业配套设施，为员工的日常商务生活提供了便利，也成为吸引企业入驻的一大利器。天鹅湖商圈附近聚集了华邦ICC、蔚蓝商务港、新城国际等成熟写字楼。而黄潜望商圈则有安粮国贸中心、华润MIC五彩国际等写字楼。

随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移，二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机，这也意味着合肥商业地产的发展还有巨大的商机。