恒大剑指商业地产 图谋万达广场升级版

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在玩过音乐、足球，以强势姿态杀入快消行业后，恒大老板许家印又有新花样，新成立的恒大商业集团成为他进军商业地产的主力军。
6月5日，阿里巴巴投资12亿元购买了广州恒大俱乐部50%的股份，就在所有人都把目光集中到恒大俱乐部身上时，许家印却在“暗度陈仓”。
恒大撞进“商业帝国”
5月初，不少一线城市零售业的中层骨干收到了恒大商业集团的报价，有些报价甚至超过他们现时年薪的一倍，这在零售业内相当少见，而这一切都源于4月份许家印在内部大会上提出的要打造恒大的商业地产帝国设想，许家印还把这一计划称为“万达广场升级版”。

为此，恒大集团成立了独立的全资子公司恒大商业集团，负责运营管理恒大地产集团在全国130多个主要城市的300多个商业项目，类型涵盖了社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态，总面积超过200万平方米。

“求贤若渴”，这是业内对恒大集团再一次祭出金元政策的解读。值得注意的是，在半年前恒大就已经对集团的营销部门进行了一次人事调整，当时看来是为了“恒大冰泉”的推广，而如今回顾以往却显得有点意味深长。

“2010年，许家印就有意进军商业地产，那时候他采取的方式是在广州收购写字楼，只不过步伐比较缓慢。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说，当年之所以没有大肆宣传，第一是没有足够的现金流支持，第二是恒大的全国布局尚未形成，第三是商业地产的管理团队匮乏，但恒大向商业地产迈进的步伐从未停止。

2010年8月27日，恒大地产全资子公司盛誉有限公司以19亿元收购了广州的佳兆业广场；2011年8月，恒大地产拿下辽宁抚顺市政府旁地块，兴建了首个大型城市综合体项目——“恒大广场”，一年后公司又在桂林北高铁站打造了第二个“恒大广场”。

2013年，恒大更是加快了全国商业地产的收购：8月1日恒大地产拿下合肥滨湖两个地块以建设合肥恒大中央广场商业综合体；9月恒大地产以控股的方式收购了“国香地产”位于深圳布吉沙湾片区的旧城改造项目，其中包括了大量的综合商业配套；12月4日，恒大地产一天之内拿下上海和南京共6个地块，花费96.86亿元；随后，恒大地产又以底价竞得浙江宁波镇海区九龙湖地块，这片12.51万平方米的土地用途规划为住宅和商服用地。2014年6月6日，恒大地产又以5.09亿元拿下长沙033号地块，这一地块处于三条高铁的枢纽地段，有十多个大型高档住宅正在开发，而区域内的商业地产却是一片空白。

四年时间，恒大地产终于用雄厚的资本撞进了“商业地产”的大门。

商业地产正当时？
2012年以来的房地产调控政策被业内解读为剑指住宅地产价格，在这个资金密集型的行业，资金的流动率被作为衡量企业健康的重要标准，一方面住宅地产融资艰难而回款效率低下，另一方面场外有大量的饥饿资金，这让越来越多的房地产商开始寻求国家政策管制下合法的资金出口，而商业地产无疑是最好的产品。

虽然王石此前一再强调万科只做“住宅地产”，甚至说“住宅市场总有一天没人需要，但中国城市的最后一套住宅一定是万科盖的”，但在当前政策性利空情况下，2013年3月，万科的总裁郁亮不得不重启商业地产计划，但他同时表示“将在谨慎态度下发展”。

华泰证券在其房地产行业研究报告中披露，今年4月商业地产备案楼盘成交量回升，在作为监测样本的17个城市中，有6个城市的商业地产价格仍然处于环比上涨态势，平均涨幅18.0%，这其中深圳和南京交易价格有显着上涨，而恒大地产在其他各类地产普遍降价的同时，商业类地产价格上调了1.63%。当然，记者也发现，在商业成交价格稳中有升的情况下，对商业地产已经形成泡沫的质疑声同样不绝于耳。

“正当其时，”招商证券的分析师罗毅对恒大集团进军商业地产表示乐观，他认为目前国内的商业地产市场整体仍然处于相对初级阶段，优质的商业物业占据着城市最核心的地段，而在价格上却并未与住宅地产拉开距离，在未来应该享受更高的溢价和升值空间。“体验式消费业态将进一步占据主流，目前国内购物中心发展的需求面、供需环境目前都进入了良好的上升通道，而在写字楼方面，房地产每一轮周期的上涨和下跌，核心区位带来的优势都会使得核心商圈的租金水平显着高于其余商圈，未来随着租金水平日趋高企，部分企业会搬离核心区，转向副中心地带。”而在恒大地产的布局中，一线城市郊区的“卫星城”概念也有很大份额的配比。

5月21日，中信证券旗下的“中信启航”成为国内首个交易所场内房地产投资基金产品(以下简称：REITs)，而包括平安信托、华宝信托在内的许多信托公司也正在积极筹备登陆场内。
目前的货币政策环境使债性融资面临着一定瓶颈，平安信托物业投资部商务地产总监张晓鹏向记者表示，在货币政策没有宽松预期的情况下，传统债性融资快速增长的势头在未来难以为继，这就需与房地产商一起开拓新的合作模式。

“美国是REITs发展历史最长的国家，关于REITs的法律法规也是目前世界上最为系统和完备的，现在共有172家REITs，总市值超6000亿美元。”罗毅说，“租售并举”的商业地产模式会成为下一阶段地产行业发展的主流。

恒大“升级版”的未来
与大多数地产企业相比，恒大在资金困境下首先破题。
许家印用以打破现金流枯竭坚冰的是恒大冰泉，有数据显示，自从上市以来，半年时间内恒大冰泉接到的经销商订单就超过了100亿元，而许家印的计划是三年内突破300亿元。2013年业绩数据显示，恒大受益于销售回笼，净负债率减少14.7%个百分点，下降到69.5%，目前数据显示，恒大拥有现金536.5亿元。

“晴天送伞，雨天收伞，这是银行业和信托业的潜规则，不缺钱的才能拿到更多的现金。”一位不愿透露姓名的银行业内人士表示，去年恒大集团刚刚发行了250亿元的永续债，根本不缺钱，所以在商业地产的融资方面应该还会得到大资金的优先关注。

但就在恒大雄心勃勃为旗下商业公司招兵买马的同时，有渠道传出万达集团部分新项目不设百货主力店的消息。数据显示，在电商冲击下，百货超市等业态窘困，今年4月份全国50家重点大型零售企业零售额同比下降7%，这是继1至2月零售额同比负增长后，再次出现零售额同比下降；今年一季度，全国50家重点大型零售企业零售额同比增长仅为0.1%。
在万达百货公司一名前高管看来，恒大有丰富的房产资源，但这是自营百货的必要但不充分条件。“恒大要做连锁超市、连锁百货，依靠的是遍布各地的住宅社区和商业地产，但就是因为遍布各地，对连锁经营造成一些困难，名义上是连锁，实际上是分兵作战，恒大2013年年报称其拥有项目291个，覆盖147个城市，但平均到每个城市却只有1.98个项目，广东省拥有项目最多，也才23个，而且多数项目在二三线，住宅饱和的同时，商业地产也在饱和。”

易居中国克而瑞信息集团咨询中心副总经理陈倍麟也持相同看法，他表示恒大商业集团要想在二三线城市破题首先要抛弃赚快钱的想法，“商业地产是赚慢钱的，要耐得住寂寞，慢慢培育，在战略上是自持还是租售并举，比例如何把握，需要着力研究。”

业内普遍认为，许家印的商业地产思维受万达影响显着，他自己也将恒大商业地产定义为“万达广场升级版”。在万达广场的复制过程中，万达百货、万达影院、大歌星等自有品牌被看作是其能够快速招商养商的重要因素。而恒大的“升级版”，则包括了百货、院线、超市和儿童游艺等四个板块的自有品牌。

在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，恒大商业地产的运营思路非常清晰，即“缩短供应链”。“恒大是在观察同类商业地产公司后，对成本管控进行了改进，试图在布局各类业态之后，通过提升运营能力，实现全产业链的控制。”严跃进表示。