二线城市写字楼供应超量去化风险高

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“包括昆明、成都、重庆在内的西南区域二线城市，写字楼的供应量已经太超前了。”二线城市写字楼供应风险需要正视。二线城市在中国未来的经济发展中，担负重要使命，而作为与经济发展及产业结构关系最为密切的写字楼市场，也正在面临重大历史机遇与发展动力。
但是，多数二线城市在过去的数年中持续性地出让商办用地，超量的写字楼供应，都让这些城市的写字楼市场面临巨大风险。
供应量过大是不是全国二线城市写字楼市场的普遍情况？数据显示，2013年全国甲级写字楼新增供应总量接近500万平方米，同比增长23%。随后三年，预计年均新增供应量将接近800万平方米。这将导致2016年市场中的甲级写字楼总存量，较2012年增长80%。值得注意的是，上述新增供应量中将有近七成来自于二线城市。
在此背景之下，二线城市写字楼空置率居高不下，租金持续低迷则成为必然。2013年底，全国二线城市写字楼平均空置率较2012年上升4%，达到21%。成都、重庆、青岛的写字楼空置率已经超过30%。同期，二线城市写字楼平均租金环比下跌0.6%。其中成都跌幅居首，达到3.8%。
供应超量、去化风险高的二线城市主要有哪些？
面对持续且庞大的市场供应。即便中国正向第三产业加速转型，但二线城市经济发展的速度，仍难以创造足够的写字楼市场需求。
过去三年写字楼吸纳总量排名前十的二线城市，其年均吸纳量仅为17万平方米。其中成都以年均近40万平方米的吸纳量居于首位。
以写字楼超量供应的去化风险而言，除了昆明，天津、沈阳、重庆将成为高风险城市，包括深圳、成都、武汉、南京、青岛等也属于中等风险城市。
作为西南二线城市的昆明，2013年写字楼供应量达到了1858万平方米，加上2014年和2015年的预计新增供应量，三年的写字楼供应将达到2600万平方米。
就西南区域昆明、成都、重庆三个二线城市而言，都存在写字楼供应过量，其中昆明的问题最严重，无论是产业结构、区域优势还是属地经济格局上说，昆明的写字楼市场未来都很难供需匹配。从产业结构上说昆明目前主要以文化旅游地产、区域物流业为主，严格意义上说都算不上优质第三产业，对于写字楼的需求远没有金融、现代服务业高，对甲级写字楼的价格支付能力也相当低。从区域优势上说，在西南区域，成都和重庆还是相对更重要的区域中心，据我们了解，一些外企即便是进驻昆明，也是以办事处的形式，在昆明直接租购总部的情况并不多。而从属地经济结构上看，昆明在云南省内的经济发展可谓“一枝独秀”，很多省内企业会选择在昆明做总部，但一些大型企业往往选择直接与当地政府签订协议，自建自用总部，通过写字楼市场购买多以中小企业为主。
从我们的分析来看，对于写字楼市场支撑最大的还是金融业和现代服务业，昆明的产业结构与大量的写字楼市场供应严重错位，可以预计未来昆明市场一定会出问题。如果说同属西南区域的成都和重庆，未来还有可能在区域经济发展的优势下逐渐纠偏，昆明写字楼市场未来出现大面积空置、租金下跌的可能性则更大。
昆明出现写字楼供应危机跟中国大部分二线城市面临的发展契机有关，也有政府和当地开发企业的主观动因。其实如果写字楼、综合体项目定位成功，与市场需求匹配，对于城市的商业服务水平、税收、就业、城市形象都有提升。从我们跟很多二线城市写字楼开发商的了解来看，很多企业以前没开发过写字楼，去北京上海参观过以后就回去建造甲级写字楼，也没有前期谈好大企业客源就盲目上马。我们现在的建议，是希望二线城市的写字楼开发商能够找准定位，不是你建一个“城市地标”就一定会有跨国企业来做总部，好的租户对开发商资质、经验、物业管理等方面的要求很高，但绝大多数二线城市写字楼开发商是达不到这些要求的。
“不上不下”是最麻烦的，我们的建议还不如走高性价比路线，外立面做得好看点接近甲级写字楼的外观感受，在其他内部建设方面可以适当优化、节省，提高租金性价比，前期以高性价比的价格吸引一些优质中型企业，形成品牌效应，后期空置率降低再逐步提高租金收益，可能才是比较可行的路径。