写字楼投资注意事项

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近年来，房地产住宅市场的火爆局面使得众多投资者投身其中，与此同时，写字楼作为房地产的另一种产品形态也在逐渐吸引着投资者的目光。从长期投资方向考虑，写字楼的投资收益明显会高于住宅，但写字楼是宏观经济的晴雨表，受宏观经济影响较为明显，是房地产市场中抗经济风险最低的产品，因此我们现将投资写字楼时需要关注的问题加以说明，希望能够帮助投资者做出正确的判断。
1、宏观经济环境
投资者在投资房地产之前需要充分考虑宏观经济因素，而写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，因此更是不能例外，这就需要投资者时时刻刻关注相关政策及宏观经济走势，例如房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。把握好政策和经济的趋向不仅能够为投资者指出正确的投资方向，而且可以为后期在激烈的写字楼市场竞争中取得一席之地提供有力保障。

2、自身经济实力
由于购买写字楼的总房款较高，因此一般情况下投资者需要贷款，而写字楼首付款要高于住宅，其次购买写字楼的贷款利率要高于住宅，再次写字楼的贷款年限与住宅相比要短。另外购买写字楼还需交纳房产税等各项税费，从总体上看投资写字楼的成本势必要高于住宅。并且写字楼的变现能力相对较差，因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力，以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。

3、项目品质
写字楼的品质包含许多方面的内容：立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等，这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资，因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性，进而后期带来的投资收益也就越大。

4、项目地段
"第一是地段，第二是地段，第三还是地段"是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内。目前天津写字楼已成熟商圈主要有南京路、小白楼以及友谊路等商圈，而发展中商圈主要有十一经路、鞍山西道以及天津站等商圈。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

5、目标客群
投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群，并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求，根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的户型面积来讲，投资者应把眼光集中放到中、小企业身上，从目前天津写字楼市场需求状况看，中、小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的，这样会使得投资见效相对较快，从而减轻投资者的还款压力。

6、投资时机
多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身收益。

投资写字楼需要防范贬值风险。写字楼贬值主要是由于宏观经济萧条、微观市场衰退、项目本身所处地段贬值、项目自身品质下降以及未来新盘过多涌现而对现有市场构成冲击所造成的。值得注意的是，如果投资者将购买的写字楼对外进行出租，由于承租的主体不同，因而写字楼的租赁期一般在一年以上，而住宅的租赁期则是在三个月至一年不等，如果找到合适的客户，写字楼租客的稳定性肯定要高于住宅，反之当写字楼租不出去的时候也只能闲置在那里，而不可能像住宅一样自己使用。

目前房地产投资产品主要集中于住宅、商铺、写字楼及酒店式公寓，并且所有产品都各具特色。随着天津经济的快速发展、城市建设的进一步完善以及外地公司的强势进驻，投资写字楼是一种较好的投资选择，但任何投资产品本身都具备收益和风险的双重性，这就需要投资者认清市场、认清形势，以此做出正确的判断来进行投资，同时也需要写字楼开发商在市场上打造出优质的产品来满足投资者的需求，这样会使得写字楼市场形成良性循环态势，进而也促进了写字楼市场的全面健康发展。