新型城镇化下产业地产畅想创新与城镇化的驱动力

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产业地产是整个房地产行业均衡发展的一个重要支点，这一领域关乎国计民生、承载着实体经济的发展与革新。如何从新城镇化的宏观视野去观察产业地产的发展机遇和方向？我认为，应该从整体战略和趋势、园区的“尖峰”选择和产业地产商自身商业模式 3个层面去进行考量。
创新与城镇化的驱动力
在十八大报告中，明确指出，将坚持“创新驱动”战略。而实际上，创新必须实现多种要素在载体上的聚集，包括金融、服务、产业等等，而产业地产正是实现这些要素聚集的最佳载体。

为了落实创新驱动战略，未来产业地产的发展，必将自身定位于服务具有高度创新能力的战略性新兴产业，通过多种增值服务和科技创投，实现创新型企业的聚集与创新。中国能不能崛起，能不能改变全人类的生产和生活方式，关键在于中国能不能诞生若干世界意义的、新兴的产业集群。

因此，助推产业创新引擎，是产业地产不容推卸的历史使命。

同时，产业地产更是破解城镇化与工业化不相协调的关键。十八大报告提出“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，这一论断的提出，针对的就是我国传统城镇化模式造成的工业化与城镇化严重背离。

就工业化与城镇化的对应关系而言,按照钱纳里的世界发展模型 ,一个国家的工业化率达到30 %时 ,城镇化率可以达到 60 % ;工业化率达到 40%时 ,城镇化率一般在 75 %以上。目前 ,我国的工业化率接近 40 % ,但城镇化率才51 %，城镇化发展有较大空间。
新型城镇化强调区域协调发展，强调产业作为城市的肌理，在城镇化过程中强调以人为本，实现政治经济、生态、人口、文化、空间的多向融合，使其具备作为一个新的城市中心所必需的各种条件。

因此，作为产业地产，不应该仅放眼于发展孤立的园区，而应该在推动园区面积扩大的同时，推动园区向科技新城转化，将社会管理、商务休闲、金融服务等等多种城市职能植入其中，使科技新城成为独立的新兴城市存在形态。

考察发达国家产业地产的发展历程，也印证了这一趋势。比较典型的如美国波士顿—华盛顿区域，最初各个城市都有自身孤立的产业园区，随着园区内经济发展，要素流动加速，交易市场突破了园区边界。在共同市场的基础上，各种生产要素在城市群中流动，形成了整体效应巨大的城市群，突破了产业园区地理限制。

园区的“尖峰”选择
区域经济学中的广义梯度理论指出，不同的区域处于不同的梯度空间，拥有不同的区域能级。中国的经济发展，符合广义梯度理论，不同的区域存在着不同的区域能级。同时，自身的资源也各有差异。

从目前产业地产的发展来看，许多产业园区的开发与建设存在着同质化现象，定位趋同、产业服务趋同，没有结合区域实际发挥产业地产作为区域经济引擎的作用。
因此，作为园区开发商，在进行相关园区定位与开发时，一定要加强区域研判，下大力气对区域经济、区域的整体环境进行准确深入研究，确定适合本区域的产业定位与发展路径。不可贪功冒进，一拥而上，如果看到某个产业获得国家支持，便不顾区域所处的梯度位置与自身资源，盲目发展，必将加大后期园区招商运营难度。

目前我国产业园区的发展呈现出分层次发展的趋势，对于区域能级较高、人才与科技资源储备较丰富的地区，可以考虑发展高端研发产业；对于部分区域能级较低的地区，由于人才、资本各方面的限制，应该因地制宜，可以适当考虑发展制造业，以带动地方经济。新型城镇化强调的是多层次、差异化的城镇化道路。