商铺物业的投资前提

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根据不同类型商用物业的特色，我们可以对各类商用物业做出大致的排序。如果按照回报率作为排序标准，商铺是大于办公、大于商住的。如此排序是不是可以反推得出，如果对商业地产进行投资，商铺的投资是最优的选择呢？
在这儿需要注意一个警示——从基本平均回报率看，商铺回报的确大于办公大于商住，但是，在三种物业投资回报的换算过程中，风险大小的排序也同样是一致的。事实上，这暗合一个基本规律，即商业地产的投资属性更强，收益与风险呈现对等，收益高，对应的风险也一定相对高些。

让我们来看看目前北京各种商用物业的租金回报率水平。商铺的回报率通常为5%--6%，办公的回报率一般是4%--5%，商住回报率则在2%--3%左右。根据不同区域和不同产品，回报率的具体数字会有一些变动和微调，根据每个投资人的具体决策，也会有一定的上下浮动，但是总体上来看，这个标准基本适用于考评单个物业的投资属性是否优良。

与其他业态类型相比，商业地产的投资额度比较大，很多投资人在进入这个领域的时候，都试图追逐更高的收益。但是，我们认为在做出投资决策时，在考虑收益之前，一定要首先考虑风险。尤其是对商业地产进行大额投资时，考虑风险就变得更为重要。
现在，让我们分别来看一下商铺投资需要注意哪些方面呢？

商铺投资有一句名言“一铺养三代”，这句话对大众具有普遍的投资启蒙意义。很多人买商铺做投资，就是希望起到一铺养三代的作用。但是作为商铺投资来讲，应该还要记住另一句话，也是至理名言“一步差三市”。这句话可能很多人没太关注过，但是它映射出了商业地产投资背后的一个重要风险。通过仔细观察你就会发现，相同地段不同区位的商铺，或者同一家商场里不同区域的商铺，它们的租金水平、空置率和经营情况可能会相差甚远。在主干道附近的商铺，哪怕只是拐了一个弯，走了几步，租金也可能与主路上的商铺相差十万八千里。这也符合最浅显的地产投资名言：地产投资的要领在于地段、地段还是地段。

事实上，在商铺投资决策的过程中，对运营因素的考虑应该更优先于地段因素。一个商铺如果经营得好，不仅租金会每年递增，而且随着租金的增加，商铺自身作为资产，其转售价格也会升高。举一个简单的例子，以前华贸中心所处的位置商业并不繁荣，正是因为新光天地成功的招商、运营和管理，带动华贸及周边附近区域的商业氛围日益浓厚，已经发展成为非常繁华的商业区。
由此可见，投资人在进行商铺投资时，一定要首先想到运营因素，之后才是地段因素。但是运营又不像地段或者区域因素那么显而易见，又该如何考量呢？我们认为，在考虑对商铺进行投资时，投资者要关注开发商的品牌，以及他是否真正拥有运营能力，这些因素应该放在商铺地段、商业区位等常规因素之前。

在地产投资领域中，商业地产投资是对专业性要求最高的领域，投资商铺更是专业型的投资行为。所以，我们认为商业地产投资人需要具备以下条件中至少一条：第一，投资人自身对商业地产这一行业比较了解，对运营方式和各个环节都比较熟悉；第二，如果自己对这一行业了解不多，可以借助相对专业的机构，借助于机构的专业分析进行投资判断，制定投资策略。