投资写字楼专家提供实际操作性投资技法

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写字楼投资到底有什么样的“名堂”？投资者应该注意些什么？这里，我们来看看专家提供的一些具有实际操作性的投资技法。
【诀窍】1
价值核心关键看地段和区位
李嘉诚对投资房地产的诀窍是地段、地段，还是地段，这句话对投资写字楼来说，显得尤为精当。在任何时候，房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区域地段土地的稀缺性，注定了写字楼的后期价值，物以稀为贵。区域地段不可再生的绝版土地资源，为写字楼带来了不可复制的价值基础。成熟的商务办公区域，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。
对此，高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，“投资写字楼，关键是投资其区位和地段，在成都，如果写字楼位于人民南路、南部新区、城市中心CBD区域和东大街，首先说明区位是正确的。还要考虑到具体的地段，只要区域和地段好，就保证了写字楼的后期无限增值空间。”
【诀窍】2
是否下单先算算物业回报率
作为中小业主，投资写字楼首先保证自身资金的安全，其次，要让自身财富增值，再次，要让财富获得较好的稳定收益。有了这三个目标和要求，那么，核算一个写字楼的“投资回报率”显得尤为重要。
怎样计算写字楼年回报率呢？梁行高级经理熊大玮表示，“根据国际专业理财公司的计算规则，衡量一座写字楼的物业价值高低，一般采用年回报率的方式：房产购买价÷年收益=回报年限，一般来说，租金回报年限在10-15年间都是较好的回报率，说明年回报率在6.6%-10%左右。”
举个简单例子，以新希望大厦为例，现在该写字楼卖价12800元/平方米，预测交房后租金为150元/平方米，每平方米的年收益以10个月计算（两个月空置期），则为1500元/平方米/年。那么，该写字楼的年回报率则为：12800÷1500元=8.53%。
【诀窍】3
考察物管责任第一服务到家
大家都知道，物业管理公司的服务水平对房产很重要。就算是住宅，一个好的物管服务公司服务，就会让社区的居家环境更安全、环境整洁优美、形象更有美誉度。一个楼盘的物业价值能得到大家认同，二手房的价格要想卖得更高，还是看交房后物业管理服务水平高不高。
对此，成都世邦魏理仕有限公司董事总经理温淑薇指出，“物业管理服务水平，已成为房产的另外一种价值。物业管理，对于写字楼来说，就显得更加重要了。因为，写字楼的租客非常看重物管服务水平，另外，写字楼物管服务的实力，还在于他们具有整合资源，为写字楼引入优质租客，保证写字楼常年的高出租率，保障写字楼的高额租金和高回报率。”
【诀窍】4
抗拒风险买房要看租户品质
在成都市面上，有甲级写字楼，有乙级写字楼，还有顶级写字楼（只租不售），当然，还有小户型写字楼，以商住立项的商务公寓。投资写字楼的档次，其实就是在投资写字楼的租客档次。租客的经济实力与付租意愿，注定了一个写字楼的租金高低，凡是资金实力强的公司，当然更具有付租财力，也更有抗经济风险能力。
第一太平戴维斯成都公司总经理胡裕华表示，“在成都当前在售的新希望大厦、国嘉·新视界广场、鼓楼国际的档次、品质和形象都相当不错，建议大家可以考虑。因为，作为企业来说，选择甲级写字楼办公目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素。最重要的是，甲级写字楼可以跟得上经济的发展，相对来说，甲级写字楼更不容易落伍和过时，不容易被淘汰。”
【诀窍】5
关注成长实地考察仔细了解
写字楼是拿来用的，写字楼的使用方便、舒适等细节，关乎着一个写字楼的成长性和生命力。这有点像轿车，我们买轿车很看中品牌，但更重要的是，轿车是拿来使用的，轿车的使用舒适度，与汽车的人性化细节配置很重要。
因此，仲量联行董事张裕鹏先生表示，“对于实际使用的企业来说，写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，这些都是显示着一座写字楼的生命力。可以肯定地说，投资写字楼是一个比较考手艺的技术活，对写字楼投资之前，一定要懂写字楼，对写字楼的诸多重要因素要做充分的功课。必要时，需要对上述内容逐一比较并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便或交通拥挤，那肯定不适合投资。”