美媒：中国楼市泡沫化担忧可以消除

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参考消息网10月16日报道 美媒称，从经济学上来说，所谓的泡沫指的是一项资产的市场价格与其内在价值相偏离。这样的偏离可能是受一系列不理智的投机行为所推动的：例如对未来过度自信、普遍的乐观主义、攀比效应、从众心理或者对某人的投资天才盲目相信等。中国的房地产市场是否存在巨大泡沫，这取决于需求的本质。中国飞涨的房价是否反映了人们对于未来住房服务消费的真实、实际的看法？还是说，人们是对于房价上涨的预期过度自信，从而进行投机性的购买？
美国《福布斯》杂志网站10月13日报道称，迄今为止的研究显示，在主要市场（一二线城市），消费性购买仍然强劲，这是受工资上涨和城市化推动的。即使中国经济增长率真的降至7％以下，对于房产的根本需求仍然强劲。中长期来看，很难预见房价会停止增长。
自2000年以来，中国共售出了约7000万套住房——占该国住房总量的不到20％。中国住房总量据估计约为4.42亿套。尽管万科、保利和中国海外发展有限公司这样的大型房地产开发商在过去10年里从默默无闻发展成了身价上百亿美元的大企业，但中国的房地产市场总体上仍然杂乱无章。
与温州和鄂尔多斯相类似的“鬼城”在中国相继出现，这是由于以出口为导向的低附加值制造业部门出现崩溃，而地方政府的资产负债表遭遇麻烦。然而一线城市（中国四个最为发达的大都市）和二线城市（10个经济规模和人口密度略小的高速发展城市）的房地产市场受消费性需求的推动仍持续上涨，这些地方是大型开发商的主要市场。在2011年实施住房限购措施后，投资性购买占所有购房总数的比例从50％左右降至10％。尽管对于房价太高的抱怨在中国总有耳闻，但开发商正在通过为大众市场建造面积较小的住房来解决这一问题。
报道称，人们普遍误解了中国人对于住房的理解。拥有住房被认为是必要的，而不是某种特权或者奢侈。正因此，拥有住房比拥有一处大房子要更重要，对于那些渴望结婚生孩子的年轻人来说尤其如此。在中国，平均住房面积为310平方英尺（约29平方米），美国的这一数字为850平方英尺（约79平方米）。事实上，中国的风水学说指出，大房子如果住的人少，能量上就会失衡。在香港，普通的三口之家通常住在360平方英尺（约33平方米）大小的公寓内。
即使假设中国存在某种程度的房地产泡沫，这种泡沫也与此前美国的房地产泡沫有着很大不同，与1991年房地产市场崩溃前的日本相比也差别迥异，这一差别主要在于，住房贷款的债务相对较低。米尔肯学会的数据显示，2009年时，中国住房贷款债务总额约为GDP的15％，而美国则占到81.4％。
有杠杆的泡沫与没有杠杆的泡沫之间的差别对于泡沫的大小和泡沫破裂时对经济产生的破坏都是至关重要的。在中国，购房者通常来说不需要背负大量债务——现金一直是主要的支付手段，无论这些钱是存下的、借来的、别人送的、从父母或祖父母那里继承来的，还是在地下室里找到的。在美国这样的国家，贷款购房的制度非常发达（有些人则说是过于发达了），以至于住房拥有者不仅仅为了购房而贷款。他们随后还会将房产抵押来贷款，通常是在最初的房贷还清之前。这种次级贷款繁荣期间十分普遍的行为在2008年突然结束，而美国许多住房拥有者陷入困境。
报道指出，日渐繁荣的中国房地产市场很大程度上是由多种动态的基本元素支撑起来的，包括GDP的高速增长、工资上涨、私人财富的增长以及城镇化等。推动这一增长的另一个基本要素是具有吸引力的其他投资手段的缺位。尽管理财产品不断增加，但对于大多数中国投资者来说，可供投资的资产目录限制颇多：大多数投资者只能接触到理财产品、固定利率存款、监管和透明度均有欠缺的国内股票市场，以及房地产。如果监管机构决定取消阻止中国投资者进入海外市场的限制措施，中国房地产市场将遭到重创，如果对外国在华投资的限制措施仍然存在的话尤其如此。