[原创]【年度盘点•商业地产】REITs或成商业地产决胜利器

正略钧策

 

【编者按】春节已至，又到一年盘点时。过去的一年是“十一五”最后一年，期间所展现的希望和困难，将在接下来一个五年中得以承继。诚如胡锦涛主席所言，“中国在发展进程中遇到的矛盾和问题无论规模还是复杂性都世所罕见”。“十二五”期间，如何通过改革，消除实现经济发展方式转变的体制性障碍，是我们需要关注的重点。

为此，本刊约请正略钧策管理顾问公司研究团队（创始人、董事长赵民，CEO丛寰宦，合伙人杨力、陈睿、解永军、薛迥文、包仲南、胡耀坤、李哲、朱振锴、陈庚，顾问袁伟达、樊捷、张召军，行业研究院、市场部及市场研究咨询中心），对宏观经济以及钢铁、工程机械、汽车、商业地产、文化传媒、消费品、医药等7个行业进行一年盘点与趋势分析，以期为读者提供一个特殊视角，来观察这个五年规划的交界年份。

 

【年度盘点·商业地产】REITs或成商业地产决胜利器

 正略钧策管理咨询 合伙人薛迥文 顾问袁伟达、吴爽

 

如此密集的战略转型是否意味着中国房地产行业正在经历一个转折点？

左手住宅、右手商业。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然

2010年以来，一系列房产调控政策如疾风暴雨般宣泄而下，似乎预示着以住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代的终结。多个地产大鳄纷纷“杀入”商业地产掘金，或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。密集的战略转型是否意味着中国房地产行业正在经历一个转折点？

商业地产进入高速成长期

一直以来只做住宅开发的万科一反常态，正式涉足商业地产，并宣布未来持有型物业将占据20%的开发比例；金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，2010年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目；保利计划到2012年，商业地产方面的投资占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业；中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”；绿地、绿城和上海世茂等内地房企也开始更多介入商业地产开发。

左手住宅、右手商业。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然。然而，在这片看似平静的海面下，同样暗流涌动。

首先，商业地产将增加企业资金链断裂的风险。建设阶段需要占压大量现金，资金周转率慢；投资回报周期较为漫长，可能需要10-20年的时间。在此期间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力。企业资金链紧绷、且房地产折旧会让物业贬值进而吞噬利润，使企业陷入资金困局。

其次，商业地产对房产企业的开发能力及后期的运营能力提出了一定的挑战。一般而言，做商业项目的开发商不如做住宅项目的开发商经验丰富，缺乏完整操盘商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的经验和能力，而链条较长的商业项目对专业化水平的要求非常高，任何一个环节出问题都会直接导致经营风险的增加。另一方面，目前的商业项目，特别是小型独立商业和社区商业多采用的是散售模式，销售完成后，产权分散，很难形成统一的商业定位和商业氛围；若由开发商返租统一经营，则协调难度较大。

REITs成融资首选工具

商业地产是典型的资金密集型行业，融资是核心问题。

在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。

REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化的投资，将不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过发行REITs，可以将商业资产，尤其是经营收益比较好的资产打包上市销售，变现后用于新物业项目的开发。这样做不仅能获得稳定的现金流，同时也没有失去对物业的控制权。

REITs很可能成为商业地产这个未来主战场上的决胜利器。它在国外已运作十分成熟，业界认为，新加坡模式更适合于中国。

新加坡模式以嘉德置地为代表，强调“私募地产基金（PE）+REITs”的地产基金平台作用，目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。新加坡REITs对上市资产的收益率有明确的规定，在7%到8%之间，这就要求REITs打包的资产必须是成熟优质的物业。

    因此，从目前开始两三年的时间内对物业进行很好的孵化，待国内REITs市场发展起来之后再退出卖给REITs，可能是地产商更好的选择。

国务院“金融30条”的出台，无疑给REITs颁发了最高级别的准生证。今年一系列REITs试点紧锣密鼓地推进，有山雨欲来风满楼之势，但是从试点到全面推行，仍有一段路要走。 （完）

本文作者薛迥文系正略钧策管理咨询合伙人，本文作者袁伟达、吴爽系正略钧策管理咨询顾问。如需转载，请联系正略钧策市场部，010-59082979/2981