2004房地产十大预测[转帖]

清风徐来

——深圳房地产信息网

在开发企业自有资金普遍不足、融资手段单一的时期，用拍卖和招投标的方式受让土地，对所有发展商而言都是考验 -------------------------------------------------------------------------------- 半求/文 　　■房地产金融多元化

　　在121号文件出台以后，房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，银行所占比例过大无论对于银行自身、还是对于房地产业，都存在极大的不安全隐患。以房地产基金、房地产信托、债券、上市为特征的新型房地产金融途径开始暂露头角，深圳先后出现了信托、百士达、万科、金地扽信托个案。可以预料在2004年将越演越烈。

　　我国近3个月以来房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，央行存款准备金上调、社会资金收紧；由此可见，房地产企业资金控制水平和运行节奏，开拓其它的金融渠道，将是企业的生死线。

　　同时，建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，改变现在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。

　　■全国市场趋于一体化

　　房地产作为区域产品，一体化步伐一直慢与其它行业，在异地扩张上，深圳企业走早了领先地位。但是，随着来自北京、深圳、天津、上海、大连的房地产企业开始大规模异地扩张，跨地域拿地现象越来越多，全国市场趋于一体化的趋势越来越明显，而未来的2004~2006年则是2003所拿地皮开始供应市场的关键期，中国房地产业新一轮洗牌开始了。

　　■商业地产显山露水

　　当前，行业对于商业地产的认识是非常片面的，仅仅限与住宅领域，其实房地产包括了住宅市场、商业物业市场、物流地产、工业地产等领域。随着国际上一些专业的商业地产公司进入中国，以及一些国际跨国公司习惯于租赁物业以保持经营灵活性的现象越来越多、商业形态由分散型向集约经营的转变，都意味着中国的商业地产将面临一次春天。

　　■社会阶层清晰化

　　随着改革开始开始进入24个年头，市场已经经历了多轮优胜劣汰，社会阶层已经越来越清晰。中产阶级队伍日间庞大，尤其是在各大众城市，这种趋势已经势不可挡。社会阶层的清晰化，将带来房地产开发思路的改变，“人以群分”的开始思路将更能够符合市场实际，居住阶层较纯的小区受到欢迎，那种大杂草会项目将少人关注。

　　■物价和货币走势令人关注

　　2003年进入第三个季度以来，以农产品、矿产品为代表的基础商品价格开始大幅度上升，中国出现了不得6年以来的物价大大幅度上涨，6年来的货币紧缩是否结束、通货膨胀是否开始受到多方关注。如果通货膨胀势头能够确定，那么中国将告别“现金为王”的阶段，开始进入新一个投资时代，以证券、房产、稀有金属为代表的投资品种将存在一定机会。在此轮房地产牛市龙头上海房产价格没有停止上涨之前，判断房地产开始逆转可能会犯策略性错误。

　　■北方开发文化阶段性占优

　　在2001年之前，以深圳、广州房地产为代表的南方开发文化在全国风行一时，粤企北伐成为热门话题，但随着北京、天津、大连等地企业开始吸取了多方面的经验教训，慢慢走向成熟，拥有了舆论话事权的北方开发文化风头渐盛，全国性扩展步伐加快，而南方开始文化的内敛特点则进一步缩小了自己的声音。

　　■土地整风运动将持续

　　资金与土地是房地产开发的两大关键要素，今年的政策都针对资金。但在土地市场，由于暴露出来的重重黑暗面，政府开始加大整治力度。6月初，周正毅落马，爆出土地批租方面的黑幕。同时，以上海、南京为代表，全国各地有关拆迁方面的纠纷不断，引起政府高层的关注。 直接引发了全国性土地整风运动，土地交易阳光化有利于大型企业，行业已经开始清理门户的步伐。在开发企业自有资金普遍不足、融资手段单一的时期，用拍卖和招投标的方式受让土地，对所有发展商而言都是考验。

　　土地整风运动意味着中国房地产行业最后一块非市场化领地正在被改造。对于即将出现的完全市场化的房地产行业，行业、企业之间的结构性调整呼之欲出，企业的此起彼落也将不可避免地出现。

　　■告别园区时代，迈步旧城改造

　　中国园区圈地现象已经受到中央政府的命令禁止，一些挂羊头卖够肉的园区被取消。与此同时，各级政府开始重视内涵式发展，对于民生的关注受到提倡，对于拆迁过程中的黑暗面政府掀起了有史以来的最大的谴责声势。

　　犹如深圳国土局郭仁忠副局长所讲，我们可以认为，未来的中国，着眼改善旧有居住环境、提高老城建设水准的旧城改造将越来越得到各级政府的支持和重视。对于发展商而言，这是一次良好的机会，一次改善经营结构、增加租赁物业的机会。

　　■地产总部经济开始出现

　　随着异地扩张成为一种趋势和潮流，尤其是以深圳为典型。深圳发展空间越来越小，一些大型企业开始将发展重心外移。比如万科的滑动业务、华北地区业务，金地的北京与上海业务、招商地产开始在福建、北京、广州、上海、程度布局，华侨城则以旅游加地产的模式开始横步中国，在上海、北京、惠州大张旗鼓开始建设新城，以深圳为总部的跨地区地产公司开始出现并进入稳定发展的轨道。深圳地产总部经济开始出现。

　　■土地拍卖价格形成机制面临中考

　　中国由深圳开始土地拍卖制度改革，如今土地出让已经全面市场化。其中全面市场化的手段就是招标和拍卖。目前来看，土地拍卖会直接抬升地价，地价上升后决定了房价的上涨，有可能造成土地泡沫，这可能造成经济泡沫。未来几年，通过拍卖和招标出让的土地，由于其价格都比较高，市场化手段所形成的地皮价格是否与市场贴近、土地拍卖和招标制度是否适合中国特殊的市场环境已经到了考试期，如果说10年是大考的话，我们不妨称未来的5年为中考。而在深圳，2004~2005年更是关键时期。

独善其身

谢谢楼主提供，虽然才看见，还是不晚！

gumurong

老虎吃肉羊吃草，谁不知道？[em05]