[原创]楼市下一步的走势审慎乐观

kormoy

     4月中旬，被称为“史上最严厉”的调控政策开始实行，至今已有四个月，调控效果在港城楼市亦已初步显现：从日照房产信息网上公布的数据看，过去的半年时间，楼市价格相对平稳，2009年下半年以来的房价迅猛上涨的势头已基本得到控制；从成交量上看，尽管前五个月较2009年同期有较大幅度上升，但从六月份起，调控政策开始发力，投资性需求的购房开始退出市场，交易量连续两个月呈下降趋势。
    这一变化让不少业内人士对港城楼市的走势颇感担心：照这个趋势下去，2008年下半年的楼市大萧条会不会在今年重新上演？
    与此同时，也有一些人乐观地认为，随着宏观调控政策的影响力减退，不排除下半年楼市会出现报复性上涨的可能性。
    这两种截然不同的判断，无疑让未来港城楼市的走向更加扑朔迷离。
    但是，无论是悲观预期还是乐观预期，一个不争的事实是，进入八月份以来，港城楼市再度活跃起来。笔者从某海滨大盘了解到，进入八月份以来，客户来访量和成交量较七月份有了大幅度的增长，仅上半月的成交量已超过七月全月。负责现场销售的初小姐认为，经过两个月的成交量小幅下挫后，八月份已明显感觉回暖，她对下半年的销售充满信心。
    笔者分析，近期之所以出现销售回暖现象，是因为一方面从八月份起，已进入传统的房地产销售旺季，尤其是大量涌入的外地游客带动了投资性房产的销售；另一方面，本地的刚性需求客户在观望了一段时间后，经过谨慎评估，在得出楼市大跌的可能性不大的结论后，也开始积极入市。
    另外，国家统计局最新公布的数据显示，7月居民消费价格(CPI)同比上涨3.3%，创21个月新高，再一次超出了CPI年度控制在3%的预警线。在通胀居高不下，流动性泛滥的年代，毫无疑问，房地产依然是最可靠最有效的保值手段之一。加上我市得天独厚的宜居环境，更是吸引了大量的外地客户前来投资置业，这也大大缓解了宏观调控政策中抑制投资性购房需求对港城楼市带来的负面影响。
    当然，港城楼市阶段性回暖并不意味着2009年下半年的楼市报复性上涨会卷土重来。
    前段时间，不少媒体在炒作中央因担心经济出现过冷，宏观调控政策可能会松动的话题。对此，国家有关部委的负责人先后出面辟谣，称中央对此次楼市调控可能带来的影响已做好了充分的准备，“新国十条”政策不会松动。为了证实这一点，大家可能也都注意到了，上个月银监会要求商业银行做新一轮的压力测试，内容包括在住房价格下跌 60%的极端情形下，对银行产生的影响及如何应对等。有些人将这一消息解读为，高层在暗示未来房价可能会出现大跌。尽管专家们称这完全是一种错误的解读，但是这种担心也不是没有道理，毕竟现在一二线城市的房价已经处于一个相对高位上，涨不上去跌下来也属正常。
    具体到日照楼市，虽然不存在暴跌的可能性，却也不能排除个别发展商因为运作原因、资金原因，或者其他种种原因，而作出的较大的“价格折扣”的情形，虽然属于个案，却也是完全有可能的。
    因此，笔者认为，在宏观调控大势不变的情况下，港城楼市下一步的走势审慎乐观，对于开发商而言，趁着销售旺季的到来和市场形势的好转，应加大促销力度，尽快提升楼盘的去化率，以化解面临的市场风险；对于消费者而言，在选上了中意的楼盘后该出手就出手，因为长远地看，港城楼市的房价还处于一种上涨态势。