[原创]现了原形的楼市何去何从

kormoy

     近期从南到北，无论一、二线城市还是三、四线城市，成交量出现锐减。据广州日报消息，5月份广州在售的469个楼盘中，将近一半“零成交”；而北京联达四方房地产经纪有限公司对北京近期取得预售许可证项目的监控数据显示，6月中上旬，80%的项目都处于“零成交”状态。一路亢奋的楼市终于被“史上最严厉的调控措施”的一系列组合拳“打回了原形”。 　　

现了原形的楼市何去何从

        对于未来楼市的走向判断无非有以下几种：

       一是崩盘论，这一论调的主要理论依据是一张网上疯传的“房地产崩盘时间表”。研究者通过总结中国房地产近年来的种种不正常表现，与日本1991年房地产崩盘前的种种表现进行了对比，发现其中有着很多惊人的相似之处：1985年，日元开始升值，而2005年人民币开始升值；1986年日本资金开始流向房地产，2006年中国发生了同样的情况；1987年日本的房价飙升三倍，2007年中国房价出现暴涨；1988年日本楼市出现下滑，但房价靠地王拉升，2008年中国亦出现了类似现象；1991年日本房地产崩盘，由此推出结论：中国房地产也将在2011年崩盘

       二是V型反转论，这一论调的主要理论依据是，中国房地产自2003年以来，每调控一次房价就报复性地上涨一次。按照这个规律，这一次调控的最终结果也将一样，房价还会再一次报复性上涨，从而在今年下牛年会出现一个V型反转！

       三是新的发展阶段论，这一论调认为，经过这一次调控，楼市从此进入了一个新的发展阶段。在新的发展阶段，楼市将呈现出与前一阶段完全不同的特征，如在一、二线中心城市，精英购房需求将受到抑制，政策将更多的向中低收入阶层倾斜，“价高者得”的现行土地出让政策将逐步变革；三、四线中小城市精英阶层的改善型需求可能大幅度增加；中心城市农民工的居住保障问题会逐渐引起政府关注；主流房地产企业将做出改变来适应新的形势等等。 　　

        此外，还有“暴跌论”等观点，因与崩盘论相类似，不再赘叙。

       第一种观点在业内已经没有市场，虽然说这些年的楼市确实有一些不正常，但暴跌论、崩盘论明显是不了解中国的房地产市场。早在今年的3月28日到4月2日，新华社曾经一连六天发表“新华时评”，时评指出，对于当前的高房价的产生，地方政府难逃其咎，是“土地财政以及腐败所酿生的高地价推动了高房价。”这一判断清楚地告诉我们，土地财政是地方政府的重要经济来源，政府绝不会让房地产崩盘的，连暴跌都不允许，政府的主要意图不过是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”而已。众所周知，一旦楼市出现暴跌，受冲击最大的还是政府，比如它将导致地方政府的财税收入大幅度下滑，使银行出现大面积的坏帐，并引起社会动荡等，这一切都将是政府不能承受之重。而且，我们也已经看到，政府有决心让房价不再暴涨，确实说到做到了；同样地，政府也有能力让房价不会暴跌，更不可能崩盘。且不说崩盘论严重歪曲事实，其最大软胁还在于，日本当年的环境与中国当前的环境不可同日而语，二者毫无可比性，因此其结论自然也是错误的

       第二种观点貌似有一定的道理，但是这一次短期内是不可能出现V型反转的，这由本次调控目的所决定。本次调控最重要的目的之一，就是要遏制部分城市房价非理性过快上涨，如果下半年楼市真的出现了V型反转，无异于宣布本轮调控的又一次失败。在当前高房价致使民怨沸腾的大背景下，如果楼市V形反转绝不仅仅是个经济问题了，而要变成社会问题和政治问题！这是政府不愿意看到的。另外，当前政府面临着较大的通胀压力，5月份居民消费价格同比上涨3.1%，已超过全年控制在3%的警戒线，这也为政府打压房价提供了理论依据。所以，短期内不可能出现楼市V形反转。 

       排除了以上两种可能性，第三种观点就更靠谱。也就是现了原形的楼市将逐步回归理性，从此步入一个新的发展阶段。 　　

       在这个阶段，楼市不再疯狂暴涨，也不会出现暴跌现象，而是不同城市的成交量会有不同的跌涨，不同城市的房价会出现不同程度的松动。行业将借此机会进一步重新洗牌，有实力的开发商将会获得更多的机会，而一些小的开发商会因为资金流断链而被逐渐整合甚至淘汰出局。

理性回归楼市将更受欢迎

　　不少人认为，只有有购房需求的人才会对高房价不满。其实这种看法存在着很大的误解。

 　　从新华社高调批高房价的时评中不难看出，中央政府已经对高房价忍无可忍了。

 　　而站在开发商的角度看，表面上高房价会给他们带来更高的利润，可事实上，对于高房价带来的高风险，开发商比任何一个购房者看得更清楚。

 　　在高房价和高地价之间，存在着一种“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系：高地价催生了高房价，反过来高房价又拉升了高地价的预期。房地产业本身是个高风险行业，由于一段时间来，房价只涨不跌，所以人们只看到了它高利润的一面，而淡忘了它高风险的一面。如果高地价引起的高风险一旦发生，开发商将遭受灭顶之灾。可以不夸张地说，在一个项目上稍有不慎，开发商多年来的经营成果就会瞬间化为乌有。所以，开发商对于高房价的看法，比购房者还要理性。

 　　在山东日照，业内曾经流传着这样一个故事。说该市某个既无海景、又无教育资源，位置也仅算一般的项目，一开盘销售就个分火爆，几乎可以用抢购来形容。在一次内部会议上，该公司的老总感慨地说，价格都这么高了还卖得这样火，这楼市真让人看不懂啊！此话一经传出，好多人把“开发商看不懂楼市”当成了一种笑谈。而实际上这个故事从更深的层次上反映出，开发商也未必希望房价一路走高。

作者：房地产经济师、国家注册企业法律顾问 卢绪海 来源：《城市开发》2010年第06期