[原创]重视前期物业管理工作 增强开发企业的竞争力

正略钧策

重视前期物业管理工作   增强开发企业的竞争力
北京正略钧策管理咨询有限公司      顾问     谭立羽

 

1998年，亚洲金融危机爆发后，政府为了拉动内需，刺激经济增长，将房地产市场全面放开。中国的房地产迎来了复苏的春天。住房的获取手段由过去的分配制过渡到了全面市场化的形式。中国的物业管理也开始了从简单的房屋维修向以提升建筑品质为目的的全面物业管理的转变过程。经过了十年的发展，购房者也逐步将物业管理水平作为一个重要指标进行参考。2006年，中国房地产业的两大领军企业，万科与中海都不约而同的将所属的物业服务作为提升自己产品品质的重要手段。万科宣布所属的万科物业不再管理除公司外的物业管理项目，专注于为本企业开发项目服务。中海物业也在深圳回撤除中海地产外的物业管理项目，中海地产在资本市场上以1.28亿元人民币收购了中海物业的股权。这些表明，物业管理对建筑品质的提升作用越来越强，物业管理在房地产开发环节中的地位有所凸现。

前期物业，即在业主大会选聘物业管理企业之前，由开发公司选聘的物业管理企业所实施的物业管理。对于开发公司来讲，两者之间关系较为密切，已成为房地产开发过程中的重要环节，同时也可以为建筑品质的提升，更好的满足业主的需求打下坚实的基础。

前期的物业管理从介入角度看主要有三种方式
1、 早期介入、充当顾问。这是指在规划设计阶段中，房地产公司聘请一些经验丰富的物管公司做顾问，参与规划设计。
2、 中期介入、扮演监理。这是指在物业进入施工阶段，物业公司参与进来，一方面熟悉管路走向，另一方面对容易出事故的方面进行质量监督。
3、 晚期介入、开始管家。是指在工程结束后，移交接管阶段和准备入伙阶段，物业公司要制定出小区入住的有关文件等。
在这三个阶段中，早期介入是关键，是“谋事”阶段，可以奠定未来产品的品质；晚期介入是基础，是房地产开发的必经阶段。

物业管理的前期介入主要体现的是“以人为本”的理念，从业主的需求出发，以增加业主的满意度为主要目的。其主要流程如图1所示
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对于开发公司来讲，物业管理的早期介入可以保证房地产开发以客户需求为核心的营销导向。在现阶段，以客户需求为核心的营销导向是大多数房地产公司的经营导向。（如图2所示）优秀的物管公司拥有专业人员，持续的与住户保持密切联系，对各项物业的优缺点了如指掌，所以在早期介入时期可以对项目的立项、规划设计等方面代表住户提出呼声和需求，使开发出来的物业最大限度的贴近住户的想法和满足住户的需要，这在一定程度上保证了以客户需求为核心的营销导向。

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    物业管理的前期介入可以促进物业的更好销售。目前消费者的消费理念是在注重商品的品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销学认为，服务也是产品品质构成的重要组成部分。房地产这种特殊的商品也是这样，在房地产完全市场化的今天，越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理水平的高低、效果的优劣，作为进行投资和消费决策的重要参考因素。先进的物业管理不仅只作为开发公司的促销手段，而且还能帮助开发公司有效的提升利润空间。选择一家优秀的物业公司进行前期管理对开发公司来讲是大有好处的。

物业管理的早期介入有利于设计的优化，减少物业管理的后遗症。规划设计是房地产开发前期中关键的一环，物业管理人员积极的介入到规划设计环节中，可以从与规划设计师不同的视角来考虑问题，在物业的后期管理与使用问题等方面有着丰富的经验，以此来优化设计中的细节，减少后期物业管理的隐患。

物业管理的早期介入有利于打造房地产公司的品牌。在房地产的行业中，已从“卖方市场”过渡到“买方市场”，房地产企业间的竞争将是多元化的。房屋的品质、功能、地段及物业管理的水平将是企业品牌和产品品牌的重要内涵。物业管理的早期介入有助于将对客户的人文关怀向前端延伸，更好的体现出企业和产品的品牌价值。

尽管物业管理的前期介入有其必要性，但是做为一种管理行为，还要看其是否具有经济的可行性。首先从房地产开发的角度来说是有利有弊的。利的方面是：增加了规划的准确性、保证物业的顺利开发；促进销售、加快资金回笼；打造品牌、有利于企业发展。不利的方面是：由于前期物业的费用由开发公司承担，这就增加了开发成本。但是总的看来，尽管增加了费成本，但是显而易见的收益更大了。其次从物业公司的角度来说，物业的前期介入有利于扩大物业公司业务范围、形成新的利润增长点、有利于实现差异化经营更好的占领市场；但是对物业公司的总体要求相对较高。第三从社会整体来看，由于物业管理的前期介入使得规划设计的失误减少，大大的减少了业主入住后的拆除行为，有利于减少资源浪费，建设节约型社会。

从以上可以看出，在房地产开发环节中，重视前期物业管理工作，对于建筑产品品质的提升、企业品牌的塑造、增强开发公司的竞争力、提高房地产行业的整体服务水平是大有裨益的。