[转帖]万通冯仑PK摩根士丹利王庆：房市到底有无泡沫

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　27日，在第五届中美经济高峰论坛上，万通地产(9.04,-0.85,-8.59%)董事长冯仑的观点与摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆发生了激烈交锋。

　　王庆坚决的认为，中国房地产不存在泡沫；而冯仑则表示，未来中低价住宅泡沫会显现。

　　王庆：中国房地产没有泡沫

　　“房地产市场——走进后泡沫时代”，这是主办方华美协进社给出讨论嘉宾的题目。然而，王庆发言的第一句就表示“不同意后泡沫时代的说法”，“美国房地产确实有泡沫，但是中国房地产哪点像有泡沫？”王庆笑问。

　　他主要对两个普遍观点进行了驳斥，第一“买不起房子就存在泡沫”。“中国的房价收入比为8倍，一般发达国家在3-6倍。但是中国处在经济快速增长期间，国民收入增长速度快，所以不能静态的衡量。”王庆表示。

　　第二王庆认为，中国情况特殊，不能简单的将房价收入比与发达国家相比。“中国房屋拥有率很高，同时住房需求又很强。中国存在一个公房私有化的问题，之前计划经济体制下单位分的房子使得之前获得房子的成本是很低的，所以不能这样直接跟美国做比较，而是应调整房价收入比，这也我们调整后中国也就在6倍左右，而世界大部分国家在4-20倍。

　　冯仑：蜜月期已过

　　未来中低价房会有泡沫

　　“房地产商的蜜月期已经过了，现在是开始好好过日子的阶段了。”冯仑以这句话开始了他的发言。

　　在经过2008年下半年的下跌后，2009年全国各主要城市商品住宅市场成交量均现回升之势，房市迎来了“小阳春”。

　　国家统计局的数据显示，2009年一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%。

　　但是同时，房屋投资和土地投资却出现双回落。一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比去年同期回落28.2个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%

　　但是，冯仑却对政府大规模参与低收入人群住房市场表示出了担忧。“举个例子来讲，北京去年、前年每年销售的房屋住宅大约在16万套，但是今年光政府就推出来10万套。政府这样大规模的涌入，实际上形成了中低档价位市场的供过于求，逐步形成这个领域的泡沫。同时把这个市场的交易制度，交易规则都改变了，从而引起大量民营企业被挤出去，事实上现在中国A股上十大房地产企业已经没有民营了。这就是我说的房地产问题住宅化，就是把所有的房地产问题都归结成了住宅问题。”

　　冯仑还认为，随着独生子女政策效果的显现，或者在10年20年后，房地产出现供过于求，而商用不动产将取代住宅房地产成为新的明星。

　　万通一季度净利减八成

　　冯仑称实际情况很好

　　万通地产今年一季度实现营业收入28048万元，同比减少81.23%；而归属于上市公司股东的净利润为2522万元，同比减少88.2%。这也是自2007年发布一季报之后，万通地产发生的最严重的一次业绩下滑。

　　对此，冯仑在会后接受《证券日报》记者采访时表示：“一季度情况实际上市场都看到了，因为结转的时间不同，所以利润下滑不足以说明任何问题。事实上去年年末万通的现金是-6亿，而今年一季度已经是正的1亿多，所以可以看到万通实际上是非常好的状况，而利润多少是根据结算来看的。”

　　对以今后万通的定价策略，冯仑表示，企业根据市场的变化随时都可能作出不同的决定。但是他也表示：“如果住宅道德化、去市场的趋势不改变，房地产在中低档上价格我相信还会稳定，同时还会下降。”

　　冯仑认为，政府介入对解决中低收入人群住房问题是有效的，但是如果这个范围和市场的边界不清楚，各地方政府会不断扩大，会导致价格继续下降。