[转帖]牛刀：开发商两会提案究竟要干啥？

mls2009

牛刀：开发商两会提案究竟要干啥？ 房地产商会给两会提交的提案，尽管全部内容还没有公布，但从已经报道出来的情况看，房地产商已经形成了一个强大的利益集团，正在积极的准备利用两会这个巨大的平台，向政府叫板。一般认为，政府不会输，房地产商也不会输，最后的结果可能只有一个，房价上涨，输的是所有的消费者。 房地产商会给两会提交的这个提案，核心内容就是：在现在整个房价的构成中，政府拿了大头，主要是地价和税费；开发商只拿了小头，现在政府大规模兴建社会保障住宅，把开发商的市场就这么平白无辜的拿走了，还要开发商来承担泡沫破灭后的所有损失，所以，政府必须在财税政策、货币政策进一步支持。 让我们来看看这篇报道：“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。”许家印委员在小组会上语出惊人，“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。” 再来看看这篇报道：河南建业住宅集团董事长胡葆森在他的“两会”提案中表示，应改变房地产开发中不合理的配套收费。城市基础设施建设中的供水、供电、供暖、供气的垄断地位，直接加重了房地产企业负担，而后者将之通过房价转移到消费者身上。 重要的是全国工商联房地产商会的提案。这份提案的起草人是由任志强资助的REICO工作室，由聂梅生领头操刀，商会工作人员透露，这两份提案是结合对地方商会、会员企业的调研，经过了大量的讨论和反复修订后制定的。“此前的振兴规划是一个五年规划，梳理了行业发展的总体思路，对房地产产品进行了分类阐述。而本次则是根据两会对提案的要求，主要着重于政策建议，针对性较强，与房地产振兴规划的思路一脉相承。” 提案认为，各级政府纷纷出台的各种刺激政策，虽然在一定程度上解决了短期的市场问题，但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍。“房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策，房地产开发企业潜在金融风险集中的制度性因素仍然存在。”一位商会专家表示。 还有份一并提交给两会代表的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》中显示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半(49.42%)流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。以单个城市分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。 再来看看任志强最近的博客《保障性住房的尴尬》，那意思就非常明显，保障房不是市场化，应该取消，只有市场化才能实现居者有其屋。至于民生问题可以采取人头补贴的方式，就像长沙市等地搞的购买商品房补贴8万。换言之，这是一个要地方政府和开发商都赚钱还是要民生，是要维持暴利还是要普适大众，是要房地产一支独秀还是要十大产业振兴的诸种矛盾的聚合，再说到底，是要一个拼命炒地炒房的投机乐园，还是要一个科技进步文化发达经济繁荣的和谐社会？相信两会会有一个答案。