[原创]房地产的实质：狼、王八、狐狸、老鼠的故事

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从前，有一只猪每年收入5万元，多年省吃俭用终于有了20万元积蓄，打算用这笔钱自建一个猪窝，打听了一下行情，买地要花5万元，建筑成本10万元、装潢、买家具要花5万元。20万元正好够用。

王八本来是包工头，看到想自建猪窝的猪很多，想到这里大有文章可做，于是就转型做房地产开发，为了从猪兄弟们身上挣更多的钱，找来策划专家狐狸帮忙。狐狸说：这好办，关键是要把猪窝的卖价拔高到自建费用三倍以上，狐狸建议王八开发的猪窝一套卖80万元。

王八：猪只有20万元积蓄，即使暂不装潢、不买家具，也只能承受20万元，猪窝这么高的售价猪肯定买不起。

策划专家狐狸对王八说：你太不懂策划了，通过我的策划，不仅能让猪能买得起80万元的猪窝，而且让你心甘情愿地付给我10万元策划费后，还比原来可以多赚许多钱。

狐狸的整体策划方案是：把开钱庄的老鼠拉进来，猪窝卖价80万元，让猪把现有积蓄20万元用作首期付款，剩余的60万元让猪从老鼠那里贷款分20年归还，老鼠20年可以向猪收30万元利息，而且猪窝抵押在老鼠手里，很放心，所以老鼠高兴地采纳了狐狸的方案。

王八对狐狸说：虽然把猪的积蓄掏空、未来20年的收入也提前掏空后，猪可以承受猪窝80万元售价，但是，比猪自建猪窝贵了60万元，猪难以接受，而且猪不习惯把未来的收入提前花掉。

狐狸说：这难不倒我，猪虽然是死脑筋，但并不等于一成不变，猪也会与时俱进，关键是要忽悠，只要从两方面忽悠，上述方案一定可以实施。

一方面是用投资增值来忽悠猪，通过各种渠道告诉猪，虽然80万元比自建猪窝高出60万元，但猪窝会不断增值，完全可以涨到200万元、300万元，所以现在80万元买是很划算的，一定要抓紧买，买晚了又要涨上去了。为了营造买晚了又要涨的气氛，狐狸让王八每年提高售价，并且策划了雇猪排队买房、自买自卖等一系列营销活动。

另一方面是用消费观念变革来忽悠猪，通过各种渠道告诉猪以前量入为出的观念过时了，提前消费才是先进的、与国际接轨的观念。

在这两方面忽悠下，加之盖房用地都由狼控制着，在王八花了5万元贿赂狼以后，狼就不卖给猪盖猪窝的土地了，狼只把土地卖给王八，猪只能从王八这里买盖好的猪窝，因此，猪一边发牢骚，一边抢着掏钱付首付、抢着贷款买80万元的猪窝。

（待续）

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在80万元的卖猪窝收入中，狼拿走了土地款5万、税10万，狐狸拿走策划费10万，工程承包商拿走建筑费10万，销售代理公司拿走销售提成5万，媒体拿走广告费5万元，设计、监理、律师等服务机构拿走共5万，王八付给老鼠贷款利息5万（因为王八没钱，运作费用向王八借的），王八向狼贿赂5万元，扣除各项费用后，王八盈利20万元。另外，猪向老鼠贷款60万元20年贷款利息50万元，是在80万元之外的另外付的。

狼拿走土地款5万、税10万、贿赂5万后，本来已经心满意足，但是看到王八盈利20万元后，心想这20万元是自己用低地价的支持下赚得的，所以要提高土地价格。通过土地拍卖加炒作，把每个猪窝对应的地价从5万提高到55万元。为了让王八和猪都能接受提价，狼花5万元在附近修了一条路，并画了一张未来规划的图。

王八买土地价增加了50万元，顺水推舟给每个猪窝加价50万元，狐狸说至少要加70万元，因为新盖的猪窝不仅交通和商业配套改善，而且有了生态概念、教育概念、科技概念等许多忽悠价值。

于是，一个猪窝售价涨到了150万元（是猪以前自建猪窝费用的10倍），参与其中的狼、王八、狐狸、老鼠，以及中介、服务机构捞到的好处都明显增加。

只是那可怜的猪，原来自建猪窝只需20万元，现在需首付30万元（总价的20%），贷款130万元，20年内除归还130万本金外，还需付贷款利息100万元，相当于总共付了250万元。

售价150万元、花250万元（加利息）买来的这套猪窝确实很有投资价值，在狼、王八、狐狸、老鼠的共同忽悠下，20年后涨到了300万元，但是这只猪就这么一个猪窝，到死也不会去卖掉这个猪窝。与花20万元自建的、不能转售增值的猪窝实际上没有任何区别！

来源：问题管理研究所（www.wenti.org）