高价楼盘的暴利标准 不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿 自2005年福州市物价局公布房价成本后,江苏省相继有盐城、南京等地物价系统公开本地房价成本。南京自建房倡导者邵角的民间版房产成本的公布也曾吸引了众人的目光。 但是,各地官方房价成本公布行动很快就偃旗息鼓。而开发商则在沉寂两年后开始主动公布房价成本,宣称呼吁同行放弃暴利,给购房者提供方法来计算房屋成本、明白消费。 北京东亚新华房产投资公司新闻发言人韩磊向《望东方周刊》记者提供的成本清单显示,房地产成本由土地使用取得费、项目开发前期费用、建筑安装费、市政费、税费及营销管理费等6大项目组成,各大项目又细分了大小41个单项。 当然,这个清单只是正常状况下的行业清单,一些隐形成本,比如拿地环节的公关费用并没有计算在内。但房价成本的绝大部分项目都在其中,足以说明问题。 本刊选择北京动物园附近的一处高档住宅***园为例,“庖丁解牛”,按照东亚新华公司提供的计算办法计算其具体成本。 100%的净利润率 ***园楼盘目前均价为33000元/平米,在北京楼盘房价排名中名列前茅。通过各种官方渠道,《望东方周刊》获得的信息显示,该楼盘地块总占地面积17207.31平方米,开发商早在2001年就拿了地,当时的合同地价款仅为35453140元,合楼面地价533元/平方米。到了2004年,该公司委托中国土地估价师协会估价,同一地块,楼面价格已经飙升至2819元/平方米,涨了四倍还多。不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿。 此处计算的房价成本清单均采取保守估计,以2004年楼面地价为标准计算,而且,因为该项目还未售完,考虑到房价回调的可能性较大,销售价格仅以目前底价30000元/平米计。按照东亚新华公司提供的计算办法,得到的***园楼盘每平方米成本清单大致如下: 土地使用权取得费:2906元/平方米,前期费用及相关行政性收费231元/平方米,建筑安装成本2523元/平方米,市政费用500元,税费1219元/平米,营销管理费用919元/平方米,其他293元/平方米。 如果是毛坯房,***园的总成本就是以上7项之和,成本单价为8591元。 ***园为精装修房,售楼处工作人员告诉本刊记者,楼盘装修标准高达1万元每平方米。也就是说100平方米的房子,装修费用了100万。本刊记者咨询多位行业人士,得到的答案是,因为开发商的建筑材料都是团购,所以打出的装修标准水分很大。根据北京的行业经验及***园的楼盘档次,5000元/平米的装修标准比较靠谱。 至此,得到***园的楼盘成本价约为13591元/平方米,与33000的售价比较,不叫暴利也难。如果再除掉土地增值税和所得税两项,这个项目的净利润率是68%。正如前面所说,这还只是很保守的估计。如果按照2001年协议土地价格计算,净利润率可能要达到100%左右。 北京单价2.5万以上的房子都是暴利 “北京2.5万以上的房子都是暴利,不管招拍挂还是协议土地,毛利润60%以上了。”东亚新华新闻发言人韩磊断定。 东亚新华自揭成本的举动,并不是第一例。沈阳阳光国际花园在今年9月份公开了自己的楼盘成本。两家开发商都提出同样的观点:呼吁开发商不要再坚持暴利,把年净利润率控制在8%左右。 这种呼吁显得有点无力,而且在开发商圈子中有点刺耳。韩磊说,市场上净利润率控制在8%左右的楼盘并不多。 再看看房地产上市公司的年报,以房地产红火景气的2007年看,深振业A是内地房地产上市公司中最能赚钱的企业,主营业务毛利润率高达55.71%。,连排名最靠后的天房发展,主营业务毛利润率也达到了18.65%。即便如此,它的赚钱能力也排在中国人寿、中国石化等著名大企业前面。 中房指数研究院top10房地产研究组提供给《望东方周刊》的数据显示,虽然2003年至今,房地产宏观调控不断,中国房地产企业100强的平均年净利润率还是在稳步增长,从2003年的8.68%,到2007年达到了16.83%,均远远高于开发商呼吁的净利润8%。 开发商上访与上海救市新政 对于政府救市,开发商开出的条件,就是“配合政府”,答应“房价不要再涨了” 2008年10月22日,财政部宣布出台十措施拉动内需保经济增长,其中包括从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税由原来的1.5%下调到1%,并将首次购房首付比例下调到20%。 当天夜里,之前在各地纷纷救市的动作中始终不动声色的上海市,马上抛出了一个内容详细、覆盖面广泛的“14条新政”。 但是,对此感到惊讶的只有普通购房者和媒体。早在该新政出台几天前,上海的一些房产企业就秘密提醒部分客户,暂停办理过户手续,暂缓申报缴税,因为“可能有新的普通房标准出台”。 这种现象并不奇怪,对作为开发商的张海(化名)来说,“14条新政”的出台,其实正意味着上海开发商们最近几个月来的不断“上访”终于开始生效。 开发商“上访” 张海是上海一家房产投资公司的总裁,在他印象中,开发商“上访”其实是从2008年夏天就开始了。 “陆续有开发商结伴到政府有关部门反映情况,那正好也是大家对政策最吃不准的时候。”张海告诉《望东方周刊》,从那时候开始,开发商结伴的规模越来越大,一开始还是在私人场合向一些领导抱怨,到后来,就是几家公司的老总直接去相关单位要求约见领导。 但让这些开发商寝食难安的是,“领导明明就在办公室里,却只撂出一句话——不接待,我们连他们单位的大门都进不去”。张海说,一连多次出现这样的情况,让开发商的心理压力陡然增大,“很明显,这是表示和房产企业划清界限了”。 但接下来的“金九银十”却正好是房产销售旺季,政策的导向将直接影响到上海房地产市场全年的走势。 为了说服政府部门放宽政策限制,张海的同行们准备了厚厚的材料,其主题内容无非是:“上海的房地产开发并不存在暴利”,“目前实行的房地产政策存在过时之处”,以及“二套房贷新政存在不合理之处”等等。 其中,二套房政策的松绑是张海和其他房地产企业老总最关心的话题,实际上,对于后来的“金九银十”,开发商自己都没有信心,“因为第一次买房的刚性需求其实非常脆弱,购买力太弱,所以我们已经不再指望他们来消化存量,我们还是期望能放开改善型需求和投资需求。” 降价从来都不是他们的底线 9月前后,上海的相关部门终于向开发商敞开了大门。 “各个部门都有人出面,安排了很多次会谈”,张海告诉本刊记者,虽然开始的几次会面仍然以安抚开发商情绪为主,但开发商们仍然感觉到了政策变化的苗头,“因为他们注意我们的政策调整意见了”。 在此后的近两个月里,上海的开发商提出各式各样的救市建议:从放宽二套房贷政策到减税;从要求政府加大城市动迁改造力度,到调整普通住房与非普通住房的界定标准;要求地方政府出面呼吁放宽地产开发的融资限制,甚至有的开发商还提议重启上海十多年前的蓝印户口政策,即在上海买房就可以将户口落在上海。 而开发商开出的条件,就是“配合政府”,答应“房价不要再涨了”。 “其实,这也是开发商的底线了,上海有八成的房地产企业算是中小型企业,手上一般只有两三块地,对他们来说,普遍的心态是:如今我有8亿身价,如果现在降价把房子卖掉,我的身价就跌到了6亿,拿这6亿,两年时间我肯定赚不到2亿,但只要开发商结成稳固的同盟顶住压力,两年后,房价却肯定会重新涨回去,所以,降价从来都不是他们的底线。”张海说。 不要认为政府出政策了,就代表跟你们的关系好了 而上海于2008年10月22日连夜发布的14条新政——上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,是否真的就使开发商得偿所愿呢? 在14条新政中,第4条内容是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。 第6条是:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税。 第7条是:个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。 “这3条,应该正好与开发商提出的要求刺激改善性需求吻合”,而第11条,继续加大中心城区旧区改造力度,重点对成片二级旧里以下房屋实施改造,“拆、改、留”并举,努力改善旧区居民住房条件,则“很可能也是受到了开发商建议书的启发”。 至于2008年10月31日,上海新普通住房标准的出台,则被张海认为是“开发商不断上访中最大的收益”。 10月31日,上海市住房保障和房屋管理局等四部门联合发文,明确自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 而自2005年以来的原标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;内环线以内每平方米建筑面积17500元以下;内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下;外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。 新普通住房标准与原标准相比,单价标准调整为总价标准,虽然最高上限并未改变,但放松了中小户型的单价限制,受惠面有较大幅度提高,比如购买内环内90平方米的小户型,则单价可以放宽到27222元/平方米,突破原先的17500元/平方米的限制。“这其实就等于进一步减税了”。 但是,开发商提出的放开二套房贷、由地方政府出面呼吁放宽信贷限制,以及重开蓝印户口政策却没有任何消息。对此,张海得到的消息是“不要认为政府出政策了,就代表跟你们的关系好了”。 张海告诉《望东方周刊》,根据他所得到的内部消息,“救市政策的出台,并非是政府为了挽救房地产市场,而是因为由于经济情况比预想的要糟糕,要想让今年的GDP看得过去,第四季度已经是唯一的机会了,而在各个经济指标中,房地产业的拉动效果又最为明显,所以,这些政策只是政府为保持经济增长的‘速效救心丸’,而非长效药。” “从政策出台的时间,你也可以看出政策的微妙——10月底,正好是房产市场金九银十结束的时候,出得早了,房产商可能在销售旺季的时候搞价格联盟,出得晚了,再加上执行的时间,又可能影响明年三四月份地产市场的复苏。”张海告诉本刊记者,现在开发商一个难以启齿的愿望,其实就是国内其他经济行业的萧条,“别的行业复苏快了,房地产市场就会继续受到打压,别的行业不行,政府就不敢过分打压房地产行业,因为他们还要保持经济的增长。” 南京房政突变 每一项房产政策背后,都有中央、地方、开发商及老百姓四方利益的博弈 2008年9月27日,“房产新政20条”又将南京推向了风口浪尖。一如2007年5月14日同样出自南京的“一房一价”政策。所不同的是,后者是在房价飞涨的时期限制房价,而前者则是放开鼓励房产投资及交易。 “我们这个政策相对来说是比较全面的,也有一定力度,市场反响不错,房产的交易量立即改观,前几个星期达到了每天150套左右,比八九月份的100套左右好多了。”南京市房产管理局副局长郭宏定告诉《望东方周刊》。 “现在杭州、上海等城市陆续出台了类似政策,其中上海的‘14条’规模更大,但南京却是最早推出政策的城市之一。”郭宏定强调了南京对于房产调控政策的敏捷反应。 的确如此。10月22日,国家有关部门推出了一系列房产政策,包括降低房产交易税费、降低房贷利率及首付比例、加强住房保障等。而这些要点在南京的“20条中”都有体现。 “南京乃至整个江苏省跟中央的政策都是很紧的。”南京市一位开发商李东(化名)对记者表示,“国家房产政策还没出,南京就先出了。” “救市新政”忐忑出台 早在9月中旬,关于南京市政府出手“救市”的传言就已经沸沸扬扬。搜房南京网站一则“传南京市政府或将出手救市”的消息言之凿凿:某开发商爆料,南京市政府正在积极讨论相关“救市”政策,“讨论稿”已呈现在各大开发商桌上。 这份“讨论稿”的内容大致如下:普通商品房契税将由2%调整为1%;调整南京高档房标准:江南八区调整为14900元/平米,江宁8900元/平米,江北7500元/平米等。 记者联系到搜房南京网站发布消息的相关人士,该人士表示这是在某开发商桌子上亲眼所见,但很快,南京市政府相关部门及该开发商就要求网站撤掉这条消息,理由是“一些讨论的东西,不适宜公布”。 国庆节前的几天,新政终于低调出台。但从内容上来看,与“讨论稿”差距非常大。其中较有实质意义的主要有两条:首先,新政规定“购买90平米以下(含90平米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额1%的补贴,购买90-144平米以下(含144平米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额0.5%的补贴”;其次,明确取消了“一房一价”。 据郭宏定介绍,“目前补贴条例是最直接起效的,我们已经发放了500多笔共300多万的补贴款项,其他的也都在陆续推行”。 南京大学经济学系副主任、南京大学不动产研究中心副主任葛扬曾于9月25号参与了南京市有关部门组织的“吹风会”。“当时市里有关部门希望专家提意见,同时也明确了制定方案的宗旨就是‘救市’,而且,强调和中央宏观调控政策保持高度、快速的一致。” “新政对市场的影响还是很明显的,第一是老百姓的关注度在提升,在10月份的头两个星期,认购量比之前每天将近多了160套。而从周成交情况来看,10月份也比9月环比提高了约10%~20%。”南京风尚机构房地产经济研究中心主任颜涛分析说。 但新政的实际效果仍有待观望。“补贴也没什么实质作用,现在很多楼盘打8折9折,补贴1%相当于99折,有什么用呢?相反,降低买房的契税是最重要的。”南京市民吕彦对新政并不看好。 为什么在“讨论稿”中出现的“降低契税”最终并没有出现在新政中?郭宏定解释说:“降低交易环节的税费的确是最重要的,但我们地方政府不能改变税费,所以只能用财政补贴的办法,这涉及地方政府的权限问题。” “对于新政的出台南京市还是有些顾虑的,据说他们本想在国庆期间推出,最终还是选择了一个周六低调公布,就是不想引起太多的关注。”李东对记者透露。 “一房一价”尴尬隐退 新政的出台,宣告了轰动一时的“一房一价”政策的终结。 为抑制南京房价疯涨,2007年5月11日,南京市物价局牵头房管局、工商、国税、地税等部门联合出台了“一房一价”制度,规定普通商品住房要通过价格部门核价,核定一个基准价,在这个基础上,允许开发企业根据市场行情浮动房价,浮动幅度不超过5%。 这项被称为“违反市场经济规律”、“退回计划经济”的政策一经出台就饱受争议,招致开发商的一致不满,引发了“万科价格门”事件。 2007年6月26日,南京物价局对“光明三期”基准价格核定为7360元/平方米,加上5%的浮动率,不得超过7728元/平方米。但是到那时为止,该项目10幢楼的前8幢平均销售价格达到8450元/平方米,这意味着,最后2幢楼只有按3960元/平方米销售,才能符合“一房一价”的规定。 万科显然不可能做这种赔本买卖。而若以前8栋均价出售,“光明城市”将超出物价局限定楼盘销售总价约8760万元,房款总价的超出部分须向广大业主退赔。根据规定,万科将赔偿5000余万元,但这件事最终还是不了了之,直至“一房一价”取消。 “我们2008年初开盘的一个楼盘价格只定在了9000多块,就是因为这个限制房价的政策,实际上当时的销售状况很好,完全可以卖到10000块以上。”南京市另一位开发商于明(化名)对记者抱怨道。 “一房一价”真控制住房价了吗?中房指数研究院南京分院曹旭东告诉本刊记者,实质上房价并没有控制住,因为开发商要获得更多利润,就想办法去规避“一房一价”政策,第一是加装修价格,导致2007年,南京市普通商品房装修标准达到4000-5000/平方米的不正常现象;第二就是新房转二手房,因为二手房并不受“一房一价”约束。成本等费用提高了,最后还是转嫁到了消费者头上。 “还有一些开发商偷偷超出浮动价格,政府发现了,罚点款就完了。”南京当地房地产媒体同行对本刊记者说。 但不管怎样,“一房一价”已成为历史。当时曾主导推出这项政策的南京市物价局副局长张瑞忠也已不愿再提及这个话题。“现在我不好说什么,现在这个政策已经取消了,再提不就是跟新政对着干了?”张瑞忠客气地拒绝了本刊记者的采访。而在2007年6月,张瑞忠曾经对当地媒体表示,“新政会坚决推行下去”。 “这项政策的出台跟新政一样,也是存在着内在矛盾的,因为地方政府跟开发商的经济利益是绑定的,他怎么会希望房价降低呢?只不过他必须紧跟中央政策保持社会稳定,这也是地方官员政绩考核的一部分。当时南京市这样做大概有一些背景,到后来想取消又觉得尴尬,恰好楼市很快遇到了拐点,于是借新政之际,顺势就取消了。”于明分析说。 |