[转帖]分析：中国地产商经历寒冬 海外资本觊觎收购

阳关三叠

路透香港9月8日电(记者Dominic Whiting/Tony Munroe)---针对中国房地产项目的争夺将在未来数月中大为活跃，因诸多中国房地产开发商在楼盘销量大跌及资金链紧张的困境夹击下只能茍延残喘。

但持币待购的海外资金无法奢望会是一场跳楼价的大拍卖，因为中国政府冷却市场的宏观调控政策已有所松动，担心大规模的房企破产和房价的下跌会撼动经济大局。

去年底中国政府加大打击房地产投机的力度，规定购买第二套住宅者必须支付至少40%首付款，在广州和深圳，住宅的销量和价格随之下滑。

开放商随後发现，资本市场的动荡则阻碍了来自股票和债券方面的资金输血。而开发商同时还受到土地增值税和银根紧缩的打压。

部分资金经理认为出手中国房地产的机会已经到来，廉价的合约将敲开中国市场的大门。而中国每年800万人口涌入城市的现状预示了未来长期的丰厚收益。

他们依然在观望等待。

“我们预计会有更多的地产商破产，会有更大批的项目被迫转手，”Pacific Alliance的执行合伙人Chris Gradel表示。该机构管理着约45亿美元资产，目标主要瞄准中国和越南市场。

Gradel称，中国地产商的韧性是“过去一年中最令人意外的事件之一”，他表示中国地产机构通过预售、对合约商拖延付款，以及从银行及其他来源借贷的方式挣扎度难关。

中国地方政府也一直在延长地产企业土地款的支付时间，没有贯彻中央政府的如果地产商两年内未能开工、即失去土地开发权的政策。

据中国人民银行的数字显示，银行对房地产企业的贷款今年上半年锐减30%，减至3990亿元人民币，数千家房地产企业目前脆弱不堪，去年卷入土地收购狂潮的企业感觉尤甚。

“去年下半年一掷千金购买土地的地产商日子最难过，”Gradel说。“我想今年馀下很可能看到他们的日子更难过。”

不过尽管北京和上海今年7月的房屋销量同比去年锐减一半，但迄今为止，还几乎没有破产案例出现。

地方电视台报导称，南京房地产大亨刘福林在今年2月放弃了房地产事业，转而进军养猪业，因猪肉价格大涨。据地产网站焦点房地产网(focus.cn)称，南京蟠龙金陵建设开发有限公司则在7月破产。

经济学家们表示，政府希望通过紧缩政策来缩小贫富差距，而不是打压房地产市场，因为政府不愿这一占到国内生产总值(GDP)8%的产业受到损伤。

并非优先买家

外界普遍预期中国政府会在2009年上半年放宽宏观调控政策。“在中国，楼市切实依赖于宏观经济以及政府将发布的政策，”Tribridge Investment Partners的首席风险控制官黎一纬(Wilkie Lai)说。“银根紧缩不再是关键词了。”

美国的银行--花旗集团(C.N: 行情)和摩根大通(JPM.N: 行情)已表示，渴望在中国房地产市场投入自有资金和管理的资金，期望地产商会报出令人垂涎的合约。

路透上周报导称，摩根士丹利(MS.N: 行情)目标将其在全球筹集的100亿美元地产基金中的近五分之一投入中国市场。该机构在本世纪初从中国的银行手中买下过部分廉价地产。

中国地产企业的股价已经从去年11月的巅峰跌落约70%，多达30家中国地产企业已放弃今年上市的计划，正寻求海外资金来帮助他们完成其项目。

但即使中国地产商破产，外国资金仍会发现在收购者的行列中，他们只是排在较後的位置。

“如果存在好的收购机会，常常也是被其他地产商以场外交易合约吞下，不动声色的完成，”仲量联行亚洲资本市场负责人Hendrik Broeker表示。

翻译：王燕焜 发稿：程芳

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