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近来，银行与开发商之间的博弈已经白热化。“要死也是银行先死”的言论深深刺激了银行，对此银行加强了对开发商销售情况的监控，甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。 然而，因开发商降价销售未能引起成交量上涨，目前处于有价无量的状态。有关专家表示，今年房价应表现为窄幅震荡，局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌都在合理范围之内。预计在价格的震荡中房地产将回归理性，成交量的复苏则要等到房价回归理性后，那将是一个漫长的过程。
楼市艰难日子来临 楼市艰难日子来临 为加强银行体系流动性管理，近日央行上调存款准备金率1个百分点。在银根紧缩的情况下，银行与地产商以房贷为纽带的利益共同体，可能分崩离析。其导火索是近期商品房成交量降至低点、土地流拍增多及土地成交价格急速下降，由此点燃银行房贷风险尤其是开发贷款风险。 根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超过45%，成交量降至近年来的低点。同时，高高在上的房价也终于破冰，打折的项目越来越多。对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。房子一天卖不出去，就多一天的风险。 另一个信号使得银行无比紧张。不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。 随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%。 土地流拍及地价大幅下滑，这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。 2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值。此后，在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括非抵押贷款。 而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。 据称，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。而这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目，而且开发商又是优质客户的情况下，就会向其发放非抵押贷款。这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行的时候，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。 银行“游说”开发商降价 房地产景气上升周期，房贷是银行最佳盈利来源，风险低而获利高；一旦房地产进入下行周期后，如何分摊房贷风险则成为银行与开发商拉锯的焦点。 在房地产进入下行周期时，房价下降会导致银行手中的抵押房产价格缩水。为了确保信贷资金安全，不少银行最近开始“游说”开发商“降价销售”。 某国有银行房贷部总经理表示，“我们从去年年底开始和开发商谈，已经建议开发商以优惠的价格来促销，加速资金的回笼。” 现在，银行都实时监控房屋销售量，房子一开卖资金就直接回笼到银行；而对于一些销售清淡的楼盘，银行会与开发商探讨降价促销，只有卖了房子，才能还贷款。而银行的底线是开发商必须要按时还贷。当然，银行的“游说”并不是强制性的。银行会给出相应建议，而决定权还是在开发商。 事实上，银行真正的担心是开发贷款。只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。如果因资金链紧张形成烂尾楼，对银行损失相对较大。这正是开发商对银行以死相逼的砝码所在。 但银行界人士认为，以死相搏更像是自杀，一是这需以房地产企业破产为前提；二是只有全国大范围出现此类调整才能对银行构成冲击，但这种情况的可能显然很小。放弃暴利想法，加速销售回笼资金是银行界开出的“药方”。目前，银行信贷部门已经开始主动关注开发贷款领域的风险控制情况。某大型银行人士表示，如果形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发贷款而采取的更严厉措施。 据了解，大多数银行发放的开发贷款为3年期左右，从2005年和2006年银行开始大规模发放，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期，银行面临的形势不容乐观。 业内人士透露，现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上银行内部已是严阵以待。有些开发商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，银行采取行动也就成为必然。 不久前，某银行信贷部门召开会议，要求全面改变现有的贷款结构，逐渐收缩房地产贷款，同时对个人按揭贷款也要谨慎对待，并将现有新的房地产开发贷款审批权全部上收总行。 分析人士指出，这两年不良贷款在房地产开发贷款领域发生的概率非常大，由于个人按揭贷款有30%的首付再加上每月归还，房价下降对个人按揭影响不大，而开发贷款由于销售缓慢将会危害到银行资产安全。因此，现在银行必须未雨绸缪，包括要求开发商降价等措施，避免银行的开发贷款大量形成不良。 值得一提的是，建设银行北京分行采取了一项与众不同的信贷政策，这项政策的要旨是：个人购房者通过建行贷款在京购房可以得到程度不等优惠。这个信贷政策覆盖了包括金地集团、远洋地产、沿海地产以及合生等9大房地产企业，估计有20多个在售楼盘可以享受优惠政策。由此推测，银行对像北京这样的房地产市场安全边际，还是较为乐观的。 | 
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