房企何来高息贷款的底气

cqghy

 

    随着房地产市场的降温，房地产企业的资金渴求症愈发疯狂。日前某上市公司披露，公司拟通过银行委托贷款方式向某房地产企业放贷1亿元，而利率则令人咋舌地高到18％。这种利率对于普通百姓来说可能难以理解，但对于习惯“空手套白狼”的房地产企业来说，银根紧缩背景下18％的利率却能坦然接受。

    这种坦然接受的“硬气”来自于房地产企业的特殊运作模式。在中国，房地产成为富豪的制造基地，其奥秘就在于强大的杠杆效应。从拿地开始，开发商就可以通过以地抵押的方式从银行获取贷款，而后在开发环节，开发商又可以通过开发贷款和建筑商垫资施工的方式获得融资，其后在销售环节，开发商利用期房销售和银行的个人房贷提前回笼资金。在整个项目的运作环节，开发商自身投入资金很少，大量依靠的是银行和其他渠道的融资，资产负债率常常超越警戒线，因此被分析师称为“类金融行业”。

    这种特殊的运作模式使得融资能力成为房地产企业的命门所在。对资金的过度渴求使得房地产企业相对其他企业而言，更容易接受高利率的融资，尤其是在当前中央严控房地产行业贷款的背景下。因为如果资金没有跟上，一旦项目被迫搁浅，随之而来的会是整个金融链条的断裂，后果是灾难性的。从这个角度来说，18％的利率对于房地产企业而言，不算太高。

    房地产企业敢于接受高息贷款的另一个底气则来自于行业的高利润率。在房价暴涨和杠杆效应的双重作用下，开发商投入的资金往往能获得几倍甚至几十倍的回报，即便按整个项目融资后的成本计算，利润率也往往能达到30％以上，相比之下，18％甚至更高的利率并非不可以接受。而另一个隐秘的渠道则是，开发商往往通过关联交易等手段提高项目的开发成本，从而逃避国家税收，高利率贷款可以起到同样的效果，尽管这并非开发商所愿。

    高息贷款的出现，客观上缓解了房地产企业资金链断裂的危险，但在房地产行业欲振乏力的当前，这种缓解只是将风险推迟爆发。需要警惕的是，这种推迟容易造成风险过度集聚，一旦在某一时点集中爆发，会造成难以想象的后果。因为，作为杠杆效应已经过度放大的“类金融行业”，高利率的借款对于房地产行业而言，只会进一步放大杠杆的比例，使得资金链未来绷得更紧，也更加脆弱，风险自然进一步加大。

    事实上，任何一个行业的兴衰，都取决于最终消费的力度。而经历了火暴8年牛市的房地产业，目前正面临着最终消费群疲软的困境，这恰恰让房地产企业在高息贷款时变得底气不足。在高企的房价和银根紧缩的背景下，消费者的有效需求正在减弱，这也导致今年前4个月成交量出现大幅下滑。而在没有解决最终消费的困境之前，房地产企业的每一笔高息贷款都存在着化为坏账的风险，这值得那些高息放贷者警惕。