[原创]从万科年报看房价的下跌

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    看了万科公布的年报，我一早就从深圳证交所网站上下载了年报全文。作为房地产开发公司的财务经理，我连续4年在研究万科的报表，以了解全国最优秀房产开发公司的财务情况和房地产行业发展趋势。今年我得出的结论是：全国的房价真的下跌拉。
   王石在去年就提出房地产行业的“拐点论”，引发了全国的辩论。今年报表里作为最精彩部份的《致股东》却没论拐点主张，这不是因为观点变了，而是为了避免上市公司股价受影响，因为近半年来万科股价一直在下跌，长期在增发价以下，使房地产板块长期低糜，与优秀的业绩形成强烈反差。万科对2008年的定调是“虑远积厚.守正筑坚”，所作的论述完全是拐点论的主张，只不过作为行业领头羊，不得不悲观的表达一下看好前景。
    万科销售面积、结算面积等几项指标都是全国第一，而且项目全国布局，融资和获取新项目的能力也是最强的，所以可以作为全国房地产行业的代表。将金额与面积相除，可以知道平均单价，销售单价代表着2007年的房价水平，结算单价代表着2006年及以前的房价水平。从数据上看，2007年万科全国销售单价8532（单位：元/平方米，下同），比结算单价8935下降403。长三角区域8923，比结算单价9893下降高达970。环渤海区域7554，下降443。珠三角区域持平，微涨161。其他地区5597，比结算价上涨737。联想到近期万科开盘就打折促销的举动，足以说明房地产行业到了回落的时候拉。其实国家从2005年就一直从资金、税收、土地、市场等方面进行调控，如果继续保持调控趋势，累积的效应肯定要体现。我经历的小陆家嘴里的商业项目，2005年以前商铺很旺销，调控以后商铺再也卖不动了，写字楼的销售速度也减慢，主要以自用为住。市场上总是投资客对政策最敏感，普通人群随大流，从商铺、写字楼到住宅的变化，正体现了不同购房者对政策的感知情况。
   本界政府关注民生问题，住房是重大领域，新组建的住房和城乡建设部的工作重点是廉租房和经济适用房，新部长来自发改委，目的就是要建设部不仅要管“建设”，更要管“调控”。就像没有只涨不跌的股市一样，也没有只涨不跌的房市，房价与收入的严重脱节，必将冲高回落，恢复理性。
    很多房产开发公司其实就是项目公司，这两年都在吃老本，苦苦支撑，随着资金和土地资源向优秀房产公司的集中，合理的市场必将决定合理的房价，没房的老百姓会实现梦想的。