[转帖]房改十周年，原来的初衷竟如此美好

淡墨柠雨

历史开了个大玩笑，1998年与2008年在住房问题上的尴尬几乎一样，这就是公益性住房匮乏。

在1998年，公益性住房的概念，还是福利分房，这种永远不够分、分配过程充斥不公的模式，其弊端当年已透彻剖析不细说了，参与过分房工作组的人会记忆犹新，一千人的单位，二百家绝对住房困难户，三十套谁都想要的房子，无论方案如何优化，公布之日，就是至少挫伤九百人的工作积极性之时。

当年还有商品房供应，因为福利房牵制，商品房价格较平。当时有的开发商嚷嚷“有权人分房，无权人买房”，而实际情况，能购买商品房的人还是比较富裕的，只有商品房明显优于福利房时才好卖，在深圳和上海，有的开发商在房型和规划上动了脑筋，后来这类讲究“得房率”和“绿化率”的模板复制到了全国。

福利分房功成身退，取而代之的，按十年前的最初房改宏图，要构建完整的住房供应体系，公益性部分有经济适用房，市场性部分有商品房；还有保障性的廉租房作为补充，并明确规定“以经济适用住房为主”（1998年国发23号文件）。

十年后的今天，只能推断，如果最初房改宏图成为现实，如果经济适用房达到足够数量，将会出现怎样的情形。

首先，商品房价格翘不起尾巴，但品质必须提升。经济适用房不含地价，它大量存在，商品房的地价就不可能从每亩十几万、几十万飚至几百万、上千万；如果两者同质，那么商品房很难卖掉，仅靠变动布局、种些草木不足以吸引消费者，有的开发商可能会采用工业标准化、模数化方式批量制造商品房。

其次，老公房重新定位，许多历史街区风貌得以留存。新造的经济适用房，使用功能优于老公房，两者自然形成梯次，这为置换附近危旧老公房里的居民创造了房源条件，不需要砸墙、停水、断气野蛮拆迁，就能推进旧区改造，在这种氛围下，才有可能保护胡同、里弄、吊脚楼之类的地域性历史建筑。

再次，廉租房里的人能搬出，住房梯度消费不脱节。配入廉租房的人情况好转了，不需要救助了，应该把保障空间让给其他需要救助者；搬出廉租房的人还很难消费商品房，但可以住经济适用房，当购买力进一步增强后，再去消费商品房，当然也能安于现状，将财力和精力倾注于所爱好的事情。

令人遗憾，最初房改宏图没能成为现实，经济适用房没有“为主”，数量极少，有些还变了味，房改宏图一度倾向市场，强调以商品房为主（2003年国发18号文件），一度又倾向非市场，强调扩大廉租房的受益面（2007年国发24号文件）。

如果能不介意“经济适用房”这个专用名词，它实际是准市场的半公共物品，无论租赁、购买、或者长租转购（原付租金可以转为购房款），甚至贴租退税借助私房生成，在城市化进程中应有大量的需求，为什么弃之不用呢？

从利益动机角度，这类半公共物品会影响房地产暴利的构成。利益链上有卖地的地方政府和造房的开发商，前者确有“惰政”现象，但不会故意试错；后者会抵触，但对全局的影响力毕竟有限。

从宏观经济角度，房改时遭遇东南亚金融危机，国内一度通货紧缩，为拉动经济，房地产被列为“支柱”产业，半公共物品多了，消费“支柱”就少了，两者有矛盾。从时间上看，这都是2001年以后的事情了。

究竟什么原因，房改宏图的美好初衷，1998年问世后就被束之高阁？

毛泽东有句名言：“政治路线确定之后，干部就是决定的因素”。最初的房改宏图，无疑是正确的“政治路线”，问题出在“决定的因素”上了。

上世纪90年代中期以后，房地产行业系统实务操作层面上的广义干部，有两个特点，第一“黄埔”化，第二“专家”化。

当时，机关以招考公务员方式来杜绝裙带风，副作用是，基层与高层的垂直性干部交流也基本中断。“黄埔”们缺乏基层管理控制业务的实践经验，经济适用房试点幼稚可笑，即没有纳入住房梯度消费序列，它可以比商品房户型大而不加限制，它可以比老公房成色新而不加调节；也没有设置退出机制，入住者的收入变化了，富足到能买豪华别墅，也无需迁出；再加上“校长手谕”多变；唯上的“黄埔”们不会故意试错，但结果还是错了。

至今，喜欢涉足房地产的博士、教授还特别多，个别人涉足两三年就成了资深“专家”。如果他们在大学里真搞过福利分房就好了，至少通盘考虑，有限资源如何均衡使用，受益面怎样套配扩大，但“专家”既不管具体情况，也没有全局意识，只崇拜市场神话。经济适用房一被论证，有些地方就不试了，甚至相反，把存量的半公共物品，没有付过地价、没有土地年限的售后房（或叫房改房）解禁流通，理论上要搞活市场，实际上把“官仓米”放给了“粮贩子”，炒房客最早起手囤积就是这种总价低的房子。

就这样，大量的经济适用房没造出来，大量的商品房满城皆是，大量的市民买不起高价的房子。2004年起，开始对房市调控但屡不奏效，2007年起，开始对房政启动重大变革。

到2008年，公益性住房的概念，除了廉租房、经济适用房外，还有两限房、政策租赁房等等，一个兼顾和覆盖各个层次的房政宏图再次清晰，各地还陆续公布了建造公益性住房的计划，可以认为，正确的“政治路线”再次确立，并且更加完善。

到2008年，把宏图变为现实，执行计划“决定的因素”的广义干部，看其业务性，“黄埔”化“专家”化倾向仍很明显；看其原则性，房地产特殊制度安排，监管者“卖地”与被监管者“建房”，长期亲密合作已是路人皆知。可以想像，实务操作过程，将充斥着不确定性，将要应对各种干扰和处理各种复杂的局面。

历史不会简单轮回，不会！