[转帖] 楼市：一线熄火，三线突破

cosiray

最近一期《中国房地产报》用大篇幅回顾了中国楼市二十年的风雨历程，揭示中国楼市的强烈政策特性，因政策繁荣，因政策而衰退，政策调控成为中国楼市生命曲线的主宰。进入新世纪，住房逐步成为影响民生问题的罪魁祸首，2007年住房保障政策直接导致中国楼市重新划分，2004年以来的政策累积效益在2007末集中兑现。一线城市楼市突然哑火，首先是深圳暴跌，然后是广州下跌，而后扩展到北京、上海，二线的成都、西安、武汉等城市同样出现成交量急剧萎缩的惨淡景象，中国楼市风声鹤唳。

中国的大城市就是典型的政策城市，“经营城市”引发了新一轮房地产的繁荣昌盛，城市在楼市的繁荣中急剧扩张。然而缺少工商业支撑的“大都市”必然先天不足，城市居民与城市现代化冲突逐步累积，住所问题上升为民生问题自在情理之中。于是，政府在现代化和和谐之间面临艰难的选择，博弈从2003年开始，最终民生问题成为主导。于是乎，打压房价成为必然选择，态度必然坚决，措施必须严厉，手段必定多样，效果比能显著。中国大城市楼市因政策再次突变，离政策越近，影响越大，一线城市2008年楼市集体熄火趋势明显，很可能进入1～2年的调整期。

离政策越远，受益越小，负面影响也就越小。三线城市在前20年中城市化尽管速度惊人，但相对于一线城市而言仍是小巫见大巫，房地产的发展速度相对来说较为缓慢房价一直呈现缓慢上涨的健康势头，泡沫现象并不严重。宏观调控打击屯地炒房，三线城市的特点则是：刚性需、金融介入小、投资型不多，宏观调控自然对这些城市影响就小得多，再加之远离权力中心，这些地方再严厉的政策在执行中也会大打折扣。厚积薄发，借势突破，一线城市的熄火为三线城市的突破创造了历史性的机会。

首先，随着大城市楼市赚钱效益的降低，大量的开发商不约而同地转战三线城市，新的理念、新的设计、新的品质、新的物管，三级城市的楼市将发生革命性的变化，高品质楼盘的出现必然拉动三线城市房价的上扬。其次，随着城乡统筹的推进，大量农民进城必然导致房屋消费由“乡镇——县城——区域中心城市——大城市”呈递进式跃进，区域经济的快速发展引发三线城市新一轮快速城市化，三线城市刚性需求逐年增加。再次，三线城市低房价对投资客具有较大的吸引力，在大城市炒房的成功经验使得他们胆大心细，投资者的出现成为三线城市房价上扬的重要因素。