[转帖]未来之路走向何方？挖掘房地产市场的有效需求

西门吹蜡烛

　　目前我们还没有挖掘出房地产市场的有效需求。

　　挖掘“有效需求”是现行政策深化的目的。种种迹象表明：当一个区域市场被拉动后，即会把这种模式扩散到其周边城市。上半年东莞新盘的购房者中有50％左右的深圳人士，惠州的惠阳新盘的买家超过70％以上是深圳客。深圳人利用资金的杠杆效应，实现炒作；炒作的结果就是抑制了“有效需求”的产生，形成的以非理性需求为主的逆反效应，进而削弱宏观调控力度。

　　深度挖掘置业的“有效需求”就要对于“二手房”的流通更加限制，抑制投机行为必须从财政政策入手。应强调不同等级适用不同的按揭政策。走“差别住房、差别置业者按揭贷款”之路，实施清晰化、层级化房地产财政政策。

　　垄断不利于行业发展。强调中小房地产企业的竞争力，对于贷款扶持应给予政策优惠，对于垄断企业应强调自有资金发展，弱化垄断地位，强调房地产企业的建设与服务职能；弱化开发职能。

　　同时，利用“混合经营”解决房地产企业长期运营；希望更多的房地产企业能把自己“住宅产品”作为“经营住宅产品”，即出租而非出售产品。

　　在发达国家，因为房地产业不是开发业，具有较强的建筑业属性，要想更好的发展，很多企业要把自己“开发”的住宅产品用来持有，以抵御市场变化。这样能形成企业运营价值，实现对企业的投资价值。

　　从良性发展房地产来看，需要改变土地的运行模式，地王频现是中国房地产业发展的顽症之一。要彻底改变房地产企业用土地盈利的局面以及因此推动土地出让价格的飚升的局势。

　　因此目前可考虑调整现行土地招拍挂制度。另一方面建立建设、房地产企业价值评估体系，以此作为承建（开发）资格，再通过综合评选确定；以“建设房地产”代替“房地产开发”为导向，放宽建筑企业参与房地产“开发”。成立专有部门对土地使用权管理；但保留商业用地的招拍挂制度，形成“泛保障住房”体系，可以大幅度抑制房价上涨，对于住宅项目中的商业用地也施行使用权招拍挂。

　　在住宅土地使用上，政府与企业不参与土地盈利，让企业价值带动企业盈利。真正对拥有土地使用权者实施土地保有税（增值税），让企业参与置业。

　　同时深度经营（出租）自己的产品。让房地产企业运营功能后移，形成“房地产后时代运营”。