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《中国日报》胡园园：国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。体现了中央帮助低收入家庭解决住房困难的信心和决心。潘总怎么看这个文件? 涉及经济适用房的回购问题是否应该按新房新政策, 老房老政策走, 而不是一刀切? 潘石屹：国务院的这个意见确实提出了解决中低收入家庭住房的具体办法，如经济适用房限制面积为60平方米，购买的对象也做了限制，这就避免了过去经济适用房中出现的很多问题，比如建设经济适用房面积过大，甚至有些经济适用房面积比普通商品房的面积还大，购买对象基本没有做限制，后来虽然有了限制但又不明确，操作性也很差等等，这些问题让政府的补贴并没有用到实处。而现在国务院的这个意见出台，就可以把政府的补贴真正体现在那些困难家庭的住房上，而不会让那些中高收入的人抢走这些补贴。其他的意见都是进一步重申和明确了过去的一些政策和规定，例如集资建房的问题等。 经济适用房如何回购，这个问题“意见”中没有提出，这也不是国务院的文件中所要提出的问题，这是每个地方政府要出台的政策。 《中国日报》胡园园：《中国青年报》不久前曾做过一个调查，69.7%的人认为，低收入群体的住房需求是政府最该着力解决的问题，但同时有59.8%的人认为，受高房价影响最大的是中等收入群体--一方面，中等收入群体同样难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。对于城市中这个中等收入阶层的买房问题，您认为有何解决的办法？请您给这群中间层一些建议。 潘石屹：住房的保障和其他方面的福利一样，政府所能帮助的人群总是那些收入最低的，和偏低收入的人群，绝大部分人的吃穿住行还得靠自己去解决。对于城市中等收入阶层的住房问题也要看具体情况，要看这个城市是什么类型的城市，可能影响中等收入阶层解决住房最严重的是那些在特大型城市、国际化城市的人群，如北京、上海。像其他的一些国际化城市，如纽约、伦敦，他们市民抱怨的和北京上海中等收入市民抱怨的是同样的问题：国际的资本抢走了他们的市场，他们的收入无法在本城市中购买普通城市中的居民所能拥有的住房。一些中小型城市因为房价比较低，中等收入阶层购买房子的困难实际上要远远低于这些国际化的，特大型城市。 《上海证券报》于兵兵：经济适用房出新政，建筑面积设定50、60平方米，并首定为有限产权。这一政策意义何在？对楼市降温作用多大？ 潘石屹：新的政策出台后，我看到有媒体议论，对经济适用房产权的限制和其建筑面积的限制提出质疑。我认为这个政策最大的意义是把政府的补贴真正地用在那些困难户、该补贴的家庭中去，而别让富人占了他们的便宜，“防止了让富人抢了穷人救济粮的现象发生”，这就是这个政策的意义所在。 限制产权，限制面积可能对那些中高收入的人来说，在居住上和物业的升值等方面会感觉到一些不舒服，但对真正解决那些困难住户家庭的住房却是很有意义的。 如果你的心脏取得阶段性胜利，那离死亡就不远了 《中国日报》 胡园园：由于最近房价涨幅较大, 有专家预期政府可能会出台新一轮的地产调控政策, 潘总认为是否有这样的可能? 如果有的话, 会从哪些方面着手? 潘石屹：无论是房地产市场、资本市场，还是其他任何市场，政府都可能随时根据出现的新情况进行调控，例如，美国出现了次级债券的问题，他们的央行就注入资金去救市。中国的市场也是一样，政府应该根据随时可能出现的新情况采取措施，所以调控是伴随在经济发展中的一个连续的过程，有时可能是大的调整，有时可能是微小的调整，而不能把对房地产的调控理解成只是“国六条”、“国八条”每年一次的调控。这就好像司机驾驶汽车一样，他会根据道路的实际情况随时做出方向、油门、刹车等调整，而不是每走100公里加一次油，每走10公里打一次方向。
房地产调控最重要的是土地，土地政策是影响房地产市场最重要的因素，它比资金的影响要大得多。 《中国房地产报》张杰：近来，银监会暗示商业银行需要注意信贷风险，同时建议提高首付比例，一些商业银行已经做出了收紧信贷、提高二次购房首付的动作。国务院也召开了一个跨部委的住宅会议，同时，几个部委督察组已经下派针对国有土地的使用权展开专项调研。第三轮地产调控是不是已经静悄悄地开始了？预计，这应该会是本周在博鳌地产论坛的一大议题吧？ 潘石屹：土地的问题的确是目前房地产市场中，甚至是中国经济发展过程中最奇怪的问题，每年国土资源部都要处理违章的土地，中国一共才有几万家房地产公司，可是每年公布的违章土地数字都是几万起，甚至超过十万起，这还只是违法占用土地的情况。同时，利用农民的宅基地进行房屋建设、销售量也非常大，几乎每个城市都有。这些非法的销售和出租在一些城市，甚至有超过10万套的房子，这种现象持续了几年、十几年之久，这也是目前媒体谈论的焦点——小产权房。另外还有囤积土地的问题，中国的法律规定：“两年不开发的土地要无偿收回”；而国家宏观调控的政策就说得更严格了：“一年不开发的土地要收土地滞纳金”，这是明确的法律和政策。可是从另一方面看，许多房地产公司却标榜他们拥有十年、二十年开发不完的土地，他们拥有的土地储备量高达四、五千万平方米。北京市所有的区县，每年的销售量加起来也只有两千万平方米。从这几方面的情况可以看出，土地问题是房地产市场中的一个非常复杂又非常紧迫的问题。 土地的“招拍挂”是土地市场能够公开透明交易的重要手段和措施。但一些城市“招拍挂”的地块限制条件太多，慢慢地演变成：拍卖这种最市场化的方式越来越少，而那些可以操控的挂牌、招标的方式越来越多，这就使人们对这种制度越来越失去了信心。任志强在一次发言中说：“去年华远参加了十几次土地‘招拍挂’，利息损失七千多万元，没有一次中标的，出价最高中不了标，出价最低也中不了标，出价中间还是中不了标。”其他公司的情况也差不多。这都是目前土地市场上存在的问题和矛盾，政府的有关部门肯定也注意到了这些急需解决的问题，但我认为，这些只是严格执法的问题，与房地产的调控没有太大的关系，不属于调控的范畴之内。 《上海证券报》于兵兵：近日，有关部门总结楼市称"宏观调控初显成效"，部分市场人士认为此总结与事实不符。潘总如何看待这一总结？显效与没有显效的依据何在？ 潘石屹：经济的发展和对应的宏观调控措施总是相联系的、持续的，当市场平稳、和谐发展时，我们感受不到振荡，这就是健康的市场。如果对经济的发展和调整总用一些战争和运动的语言和思维，什么：“大见成效”、“初见成效”，“取得了重大的胜利”、“取得了阶段性的胜利”，这些思维和做法常常会伴随着一些后遗症的。经济的发展是个有机的整体，当人的肌体总感到心脏在拼命地为肌体工作时，证明心脏出了问题。当你感到你的心脏为你“取得了阶段性的胜利”时，离死亡就不远了。相反，当你感觉不到你的心脏在为你工作时，才是健康的。 美国次级债券市场的风险在中国不存在 《中国房地产报》张杰：地产调控几年来，国有地产公司的实力和规模出现了一个"意外"的复兴，各种各样财团背景、部委背景的国企的土地业务近年来声势颇大，这一点从地产上市公司的前十名排行中也能看出。您如何看待这样一个市场生态？它很"意外"吗？ 潘石屹：如果说国内的股票市场有泡沫的话，国内的房地产股票市场泡沫就更大了。以8月9号A股的市场的PE值为例，PE值是40倍左右，但房地产上市公司的PE值是111倍，一个正常的股票市场PE值应该是20倍左右。换句话说，就是购买股票靠分红资金收回的期限是20年左右，而中国的股票市场是40年，而中国上市房地产公司的投资回收期是111年，在如此高的PE值的情况下，房地产公司就只能在利润之外做文章，比如从强调自己的发展速度，强调自己的土地储备上做文章。其实，任何一个市场健康的发展总是与它的利润有关，其它的指标都是辅助的。 在这样的市场环境中出现什么样的“意外”都是可能的。 《中国房地产报》张杰：围绕下半年或者明年上半年90平方米以下小户型的入市，大家有一些争议，您个人预测，那时市场上会出现什么样的局面？ | 
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