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房屋租售比超国际警戒线 凸显我国楼市风险
一边是房价持续飙升，一边是房屋租售比严重超越国际警戒线。近日，一位在珠三角和广西、云南等地多年从事楼盘开发的房地产商不无忧虑地向记者表示，现在房屋租售比居高不下，让他感觉楼市的夏天就要过去了。
新楼大量空置
这位姓梁的房地产商告诉记者，从1999年他开始投身房地产业，至今房屋价格已经翻了好几番，但过去是卖一套入住一套，如今是卖10套才会入住一套。入住率不断降低的最主要原因在于很多楼市投资者购买的房子并没有租出去，这在以收取租金或转售为主要获利方式的楼市里显示投资风险正在不断加大。
据这位房地产商介绍，在2001年至2003年楼市比较正常的年份，深圳、广州、南宁、昆明等地房价每年上涨2%至5%，最高的时候深圳均价也才7000元至8000元/平方米，北京三环以内好的楼盘价格也不过如此，按照两地的平均工资水平，双职工家庭每个月都能购买1至1.5平方米的房屋面积。如今深圳关内楼盘价格飙升到每平方米2万多元，北京三环以内价格也超过2万元，每个月的涨幅还都超过10%。据北京市统计局统计，今年上半年，北京市城镇居民家庭人均可支配收入为11242元。从这个收入水平看，6个月不吃不喝也难求一平方米的住房。
福建省《2006年金融运行报告》显示，2002年至2006年，福州房屋租赁市场价格年增幅始终在4%以下，甚至有很长一段时间维持在负增长状态。以福建福州金山板块为例，房屋销售单价高达6000元/平方米，但不到600元就能够租到装修齐全的四室两厅大户型居室。而在广西南宁琅东一带，楼盘价格已经飙升到4000元至5000元/平方米，但400元左右就能够租到140至160平方米的大房子。
银行推波助澜
近期房价快速上升的原因除需求旺盛、地价快速上涨、境外资金炒楼等众所周知的因素之外，与银行搞“捆绑销售”、现有市场风险评估体系不完善也有密切关系。
对于各个商业银行来说，房地产和个人购房贷款都是完成放贷指标的大客户群。为了确保银行贷给开发商的钱能够及时回笼，大部分银行在给开发商发放贷款时，都会与开发商签订楼盘的集体房贷协议，即开发商必须尽量确保购房者申请同一个银行的个人购房贷款。开发商的债务、银行的信贷风险，全部转移到个人购房者身上。此外，目前银行对楼盘价格定价评估主要根据周边楼盘销售价格，并没有把预期的风险考虑进去，而房地产开发商经常在新楼盘开盘前“捂盘”炒作，银行也默认这种方式：房价越高，银行放出的贷款回笼越快，银行利润自然也就越高。
银行这种做法蕴藏的风险在于，银行随时可能成为负资产的“埋单人”。在房价不断上涨的同时，加息也使购房人的负担进一步增加。如今在北京，五环以内的房价都已经过万元，购买一套100平方米左右的房子，就要付出100多万元，若以七成20年期的房贷，月还款额逾5000元，背负沉重房贷的“房奴”一旦不堪重负，银行就不得不“兜底”。
租售比超警戒
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
梁姓房产商告诉记者，现在广州、深圳一带的租售比已经达到1：800甚至1：1200。举个例子，一套100平方米的房子，投入购买资金要超过240万元，每年花费约5万元，而每年租金才不过8000元至一万元，也就意味着最少也要240至250年才能收回买房的成本。他算过一笔账，按照租售比1：200至1：300预计，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。现在租售比达1：800甚至1：1200，意味着收益率远低于4%，只有1%甚至0.5%，真正想把房地产作为长期投资，就是看准了向房地产注入资金的长期收益，而这样的收益率显示楼市风险已经非常之大。“谁都知道有泡沫，又都担心错过赚取高额利润的良机。这就像击鼓传花，想接花又怕错过最后一棒。击鼓传花的游戏一旦停住，接盘者将得不偿失，甚至损失惨重。”
来源:经济参考报
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