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标题: 房地产开发项目工作程序 [打印本页]
作者: 于英艳 时间: 2006-5-6 21:13
标题: 房地产开发项目工作程序
对房地产行业的新手会有一定的帮助,愿结交房地产行业的朋友QQ:592945345
第一部分,房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。
作者: qq7606 时间: 2006-5-6 23:37
有点粗,尚可看。个人认为:工作程序应包含量质期三个要素,缺一不可。一个企业,实行节点化管理,单靠一个粗略的工作程序是不够的。
作者: mortw 时间: 2006-5-10 14:40
流程还是列的很好,但各个程序办理的时间可绝对不是15天就能完事的,而且政府部门的时间计算是以“工作日”计,象方案审批等程序需要30-45个工作日。所以一个项目从前期筹备到实现预售,往往需要两年到三年。
作者: 于英艳 时间: 2006-5-13 16:58
不知道楼上的朋友是哪里人呢?我在东北,也许各地有不同规定.我们这里办理各种手续都有不同的时限,每一关最长规定也就15个工作日的.一般也就5-7个工作日.一个项目从立项到开工最多3个月,到预售嘛,可以算得出来呀~~~~~~~~~
作者: yuliang58 时间: 2006-5-26 14:07
很感谢!我从事房地产销售,有时间多联系学习!QQ:195858855 邮箱:yuliang0451@163.com
作者: hgsunny 时间: 2006-5-27 07:52
有借鉴的部分,谢谢
作者: c-h-quan 时间: 2006-6-11 12:41
对我很有用,谢谢!!!!!
作者: jefftian 时间: 2006-6-26 13:15
有参考价值
作者: Davidgeng 时间: 2006-7-3 16:59
不错啊!
有参考价值
作者: magnoliafu 时间: 2006-7-19 22:24
呵呵,不错。赞一下。
作者: frankguili 时间: 2006-7-25 09:37
太粗,可参考。
作者: zhuirong 时间: 2006-7-26 13:20
首先应该谢谢,如果能够更详细那更好.
作者: zhujiang63 时间: 2007-2-5 13:40
有参考价值
作者: M.A.C 时间: 2007-2-14 22:59
受益匪浅,谢了
作者: harrison80 时间: 2007-2-19 22:23
有参考价值,如果再细一点就好了!
谢谢啊!
作者: xielyls 时间: 2007-3-9 20:57
对我很有用,谢谢!
作者: kooge5 时间: 2007-3-11 22:37
谢谢,有参考价值。
作者: 潜行之虎 时间: 2007-4-10 18:50
谢谢
作者: alalei 时间: 2007-4-12 23:55
可以参考一下
作者: aimal 时间: 2007-5-7 11:42
很感谢
作者: lwtpwqlf 时间: 2008-8-28 04:41
有参考价值
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