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标题: 谈谈房价 [打印本页]

作者: 北庭寒 时间: 2005-5-22 10:10
标题: 谈谈房价
一、关于投资者的行业进入门槛看了个比较精彩的帖子。用MARK CARELY关于土地价格模型，阐述了投资者进入房产的门槛。根据MARK CARELY关于土地价格模型，每一个房产投资者对房产有个心理底价。这些价格因为对于房产基本价格的不同期待而出现偏差。在现实中，这个心理底价低于房产基本价格是基本不可能的，因为老练的投资者马上会用这个价格买入房产，直到价格会回到基本面周围。那么房产的价格到底是由什么决定与房产基本价值以及房产商心理价格的关系如何？根据CARELY的模型，房产的价格是由投资者愿意用这个价格（假设为P），这个价格足以将市场上某段时间房产的供应量（假设为Z）买走。而按照投资者有一个心理底价（假设为P1：从上述推断P大于或等于P1），他希望用这个价格去购买房产，那么他的房产需求量就是：心理底价乘以投资者人数（假设为N）乘上每个投资者可获得的资源（假设为L）。由于在某个时段面，在处于动态平衡情况下房产需求量等于供应量，即PZ=N*P1*L，那么我们可以得出房产的价格为P= [N*P1*L]/Z. 投资者人数：当某个行业投资回报率超过它的财务成本，就会有投资者蜂拥而入。这是理性经济人的基本观念。 P1（投资者心理底价）：按照前面所说不同投资者的心理底价在房产基本价格周围分布。 L：投资者的资源。由于金融市场逐渐的开放，最主要的是人民币的低估，投资者看好比较有价值的不动产，所以热钱的进入房地产，这在一些新兴市场非常普遍的现象。房产供应：这个是唯一成反比的一个元素。但是它在房价起到很大的作用。如果认为土地供应减少，会抑制房价是很可笑的想法。它只会给投机非常严重的房产市场给投机商以抄作的借口。在上面的分子式中，作为分母的供应量的下降，拉动了房产的上涨。设定了上述门槛之后，实际上，能够影响投资者决策的无非是几个要素：投资者人数，投资者资源整合力度，房产供应与需求，然后就是市场价格。市场价格是指宏观的区域价值，而不是指单单某个社区的价格。P1永远在P周围上下波动，当P1小于P是，会大量的买入，这与是否能够快速变现无关，与财务运行成本收益直接挂钩，与财务风险息息相关。即是说，投资并不是因为某项目被低估，而是由于行业的良好投资回报率，相对于收益而言的低风险。二、宏观政策一直以为，我们策划人所关心的问题实质在于微观个体本身，比如，我们的目标客户群，又比如，我们的营销网络与营销渠道。还有的就是更加精细化的操盘过程。我们能够控制得到的，似乎就只有这些了。政策不是我们所能够控制得到的？是的，但是所有的推广策略都必须有一个大背景来做支撑——那就是房地产环境。今年国家出台N多文件，指向性都是比较明确。房地产做为风口浪尖，自然要受很大的风浪。在行业逐渐理性的今天，在消费群体更加理性的今天，想活着，想活得更好，不仅仅是市场细分，也不仅仅是营销的口头上的整合能够解决问题。一系列政策，目的是为了限制炒房，今年的房价，跌还是涨？媒体的分析也许根本不能奏效。潘石屹要让市场来说话。在投资者肯定会减少的今天，我们的房子卖给谁，房价如何才能稳步向上走，需要的是来自开发商，来自营销人员，来自购买者的一场动态博弈论。保守一些，鉴于不理性的消费群体，鉴于中国人居习惯，鉴于中国人的消费心理，重庆的房价还是有相当的提升空间。但随着投资者的增加，风险的倍数是几何增长。蛇头蛇尾的文章，随口说说，希望能有几家之言。

作者: 贝23 时间: 2005-5-29 09:30
房价在长期的阶段还是一个增长的过程

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